2015年我國一線城市豪宅市場分析

　　2015年以來，北京、上海等一線城市的豪宅市場“風(fēng)生水起”。記者注意到，自“3·30”樓市新政發(fā)布后，4月以來，北、上、廣等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。進(jìn)入5月以來，四大一線城市的高端物業(yè)市場回暖明顯，在深圳、上海等一線城市，甚至重現(xiàn)“日光盤”，即開盤當(dāng)天即告售罄的情況。

　　2015年4月份開始，樓市銷量節(jié)節(jié)攀升，豪宅市場一掃2014年初以來的陰霾，高價(jià)住宅扎堆入市。2015年第二季度，一線城市豪宅公寓（單價(jià)超過6萬元 平方米的項(xiàng)目）成交2685套，同比增長444%，環(huán)比增長167%。

　　最新發(fā)布的《一線城市豪宅公寓市場研究報(bào)告》顯示，2015年前2季度，一線城市豪宅公寓成交量暴增超過4倍，豪宅公寓項(xiàng)目最高均價(jià)近20萬／平方米。

　　以上海為例，自“330”新政以來，上海豪宅成交增長迅猛，近三個(gè)月成交量更是連續(xù)保持在50套以上。截至7月底，一手豪宅共成交250套，幾乎為過去兩年之和，成交表現(xiàn)均奪人眼球。據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，7月成交均價(jià)在10萬元／㎡以上的一手豪宅共成交54套，位居有史以來單月成交量第三名，僅次于今年6月的91套和2009年12月的72套。

　　成交量價(jià)方面，據(jù)房產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年7月，單價(jià)在5萬元以上的上海高端商品住宅成交面積23.4萬平方米，同比上漲4.5倍；成交均價(jià)為71018元／平方米，同比上漲3.8％。更多豪宅市場分析信息請查閱中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2015-2020年中國豪宅行業(yè)市場需求與投資咨詢報(bào)告》。

　　在北京，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京3000萬元以上豪宅項(xiàng)目成交162套，接近去年全年的173套水平。僅6月第一周，2000 萬元人民幣以上豪宅即簽約19套，單價(jià)超過6萬元的豪宅項(xiàng)目成交57套，創(chuàng)年內(nèi)新高。7月，北京報(bào)價(jià)超過6萬元／平方米的公寓豪宅共33個(gè)項(xiàng)目、累計(jì)成交 328套，年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)月維持300套以上的高位水平。

　　其他熱點(diǎn)城市的樓王價(jià)格也一再刷新。在房價(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)漲全國的深圳，前海近日曝出單價(jià)16萬元／平方米的豪宅，蛇口一樓盤售價(jià)20萬元／平方米，寶安某樓盤開發(fā)商叫價(jià)已達(dá)37萬元……

　　由于一線豪宅市場成交回暖迅速，開發(fā)商推出高端樓盤項(xiàng)目熱情日益高漲。曾在6月開盤2個(gè)小時(shí)內(nèi)，實(shí)在去化近80％的房源的上海復(fù)興瓏御項(xiàng)目，8 月中旬宣布加推此前熱銷的88平方米兩房及141平方米兩房戶型，同時(shí)新推出92平方米一房戶型，從而豐富產(chǎn)品類型，滿足不同消費(fèi)群體的空間選擇。

　　分析認(rèn)為，一線城市的豪宅投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。2014年11月以來中國人民銀行先后4次降息降低了依靠銀行貸款的購房者的按揭成本。包括自用和投資在內(nèi)的許多中國購房者均依賴按揭貸款，從今年前幾個(gè)月來看，房地產(chǎn)銷售額與銀行發(fā)放貸款的松緊程度走勢一致，這支持了改善型購房者的需求。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅市場之所以保持成交旺盛的態(tài)勢，原因有二：

　　一是政策保駕。無論是稅費(fèi)減免，還是降息后購房成本的減少，對于總價(jià)較高的公寓豪宅市場來說，所起到的降低支出效果遠(yuǎn)大于普通住宅，再加上恰逢股市巨變，資本轉(zhuǎn)移，因此公寓豪宅市場需求開始逐漸進(jìn)入旺盛階段。

　　二是升值預(yù)期。由土地成本所決定的未來豪宅產(chǎn)品價(jià)格上升的趨勢，也成為豪宅客群出手的重要原因。今年以來，一線城市“地王”紀(jì)錄則再被刷新。6 月30日，多個(gè)城市上演土地競買盛宴，如北京市的兩宗土地的成交總金額高達(dá)33.8億元。7月15日，上海閘北某地塊以總價(jià)88.15億元、樓面價(jià)為 27022元／平方米被金融街競得，溢價(jià)率為50％，刷新今年以來上海土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　易居研究院發(fā)布研報(bào)稱，7月10大典型城市土地出讓金收入599億元，同比上漲7.7％，土地出讓金成交均價(jià)上漲動能依然強(qiáng)勁。

　　房地產(chǎn)研究員認(rèn)為，在樓市熱度上升的情況下，不管是出于保值增值，還是自住目的，豪宅公寓市場的熱度還將得以延續(xù)一段時(shí)間。

　　然而，一線城市豪宅市場的復(fù)蘇并不意味著全國樓市的整體回暖。近日發(fā)布的《中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景排行榜》報(bào)告顯示，各能級城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的分化。分析解讀稱，“一線城市擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來人口，從而形成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求；二、三線城市的市場發(fā)展前景則明顯分化。例如，近年來待售量相對較高，供求矛盾相對突出的沈陽、青島、寧波等二線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景反而不如佛山、中山等三線城市。但三線城市整體房地產(chǎn)市場前景較為暗淡，其中排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著、人均可支配收入較低的城市，如烏蘭察布、定西、張掖等均是如此。”

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