2015年北京豪宅市場(chǎng)分析：市場(chǎng)兩極分化明顯

　　豪宅是指比高檔住宅質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在對(duì)資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。下文是對(duì)2015年北京豪宅市場(chǎng)分析。

　　繼上海某樓王最高單價(jià)達(dá)到38萬(wàn)元/平方米、深圳首度出現(xiàn)單價(jià)20萬(wàn)元以上項(xiàng)目之后，北京頂級(jí)豪宅定價(jià)何時(shí)邁入20萬(wàn)，成為近期業(yè)內(nèi)熱議的話題。

　　“北京四環(huán)以里或者頂豪項(xiàng)目中，在2015年出現(xiàn)單價(jià)破20萬(wàn)的房源，基本沒(méi)懸念。”業(yè)內(nèi)人士坦言，北京房?jī)r(jià)環(huán)環(huán)遞進(jìn)，頂豪價(jià)格的天花板已經(jīng)打開(kāi)。以位于西三環(huán)的西宸原著為例，憑借難以復(fù)制的核心地段和稀缺的別墅物業(yè)，在亮相之初便被預(yù)測(cè)其售價(jià)最高能達(dá)到20萬(wàn)。

　　豪宅市場(chǎng)井噴入市

　　2015年，多家品牌房企火拼豪宅產(chǎn)品成為市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目和保利首開(kāi)東壩項(xiàng)目等在內(nèi)的近20個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，未來(lái)售價(jià)均將超過(guò)10萬(wàn)元/平米。

　　在豪宅項(xiàng)目扎堆入市的情況下，豪宅市場(chǎng)的成交也日益活躍。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，今年北京成交的總價(jià)5000萬(wàn)元以上的物業(yè)達(dá)到了104套，創(chuàng)造歷史新紀(jì)錄，而且均價(jià)也首次全面上漲到10萬(wàn)元/平方米以上。其中，億元大宅也已經(jīng)成交簽約了3宗。

　　“隨著豪宅項(xiàng)目不斷增多，2015年北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一定程度的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于頂級(jí)豪宅而言，地段和產(chǎn)品兩個(gè)元素都不能少?！蔽麇吩鵂I(yíng)銷負(fù)責(zé)人李昂認(rèn)為，從實(shí)際的高端客戶接觸情況來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)內(nèi)城別墅的需求十分強(qiáng)烈。

　　市場(chǎng)兩極分化明顯

　　伴隨著豪宅市場(chǎng)的集中入市，市場(chǎng)格局也逐漸發(fā)生了變化，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快?！敖鼉赡?，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5 宗，而未來(lái)四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，今年北京四環(huán)內(nèi)的新房房?jī)r(jià)已普遍邁入“8萬(wàn)門檻”。

　　在這種情況下，北京單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米以上的新盤會(huì)越來(lái)越多。而由于這些地塊都在政府要求下配建一定公共建設(shè)，如公租房或自住型商品房、商場(chǎng)等，高端住宅項(xiàng)目的純粹性會(huì)越來(lái)越低，這給房企打造高端項(xiàng)目設(shè)置了很大考驗(yàn)。最新豪宅市場(chǎng)信息請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)豪宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行暨產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》。

　　“能在北京四環(huán)尋覓一處居所，已是一件極其奢侈的事，更別說(shuō)在三環(huán)內(nèi)購(gòu)置一套別墅?！北本埡I(yíng)銷總監(jiān)李亮認(rèn)為，此次龍湖推出的別墅西宸原著位于西三環(huán)區(qū)域，相比于城市公寓，別墅產(chǎn)品非常復(fù)雜，其稀缺價(jià)值更加突出。從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，2015年是高端市場(chǎng)分化的一年。高價(jià)地推高了房?jī)r(jià)，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無(wú)特色的項(xiàng)目將面臨去化速度下降的問(wèn)題。

　　兩大因素成“20萬(wàn)頂豪”標(biāo)配

　　實(shí)際上，北京豪宅市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分為了高端豪宅與頂級(jí)豪宅。北京今年熱銷的多數(shù)豪宅單價(jià)在5萬(wàn)元左右，屬于高端豪宅。而備受買家關(guān)注的另外一類頂級(jí)豪宅，單價(jià)則都在10萬(wàn)元以上，甚至在今年有望達(dá)到20萬(wàn)。

　　目前，市場(chǎng)上什么樣的產(chǎn)品有望能率先達(dá)到“20萬(wàn)頂豪”的標(biāo)準(zhǔn)，至少具備以下兩個(gè)特征。首先，地段價(jià)值是頂豪的基礎(chǔ)所在，因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)豪宅項(xiàng)目占據(jù)著頂級(jí)生活資源和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，越是靠近城市核心區(qū)的產(chǎn)品，越能受到金字塔頂層的置業(yè)者的青睞。其次，產(chǎn)品的業(yè)態(tài)屬性是頂豪的差異化價(jià)值，相對(duì)城市公寓豪宅容易復(fù)制的屬性，內(nèi)城別墅的業(yè)態(tài)更為稀缺。

　　“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個(gè)社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，核心地段的別墅產(chǎn)品可以稱得上是真正的絕版。

　　在2015年即將入市的眾多豪宅項(xiàng)目中，位于西三環(huán)的西宸原著項(xiàng)目成為北京內(nèi)城唯一一個(gè)真正的別墅締造項(xiàng)目，“賣一套，少一套”的絕版產(chǎn)品或稱為北京市場(chǎng)內(nèi)城別墅的收官之作?！敖Y(jié)合西三環(huán)的地塊屬性，人居圈層與府院文化基因，西宸原著項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上承襲了原著系產(chǎn)品精髓，重新邀請(qǐng)了頤和原著的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)?yè)?dān)綱設(shè)計(jì)，依循恭王府造園理念，打造圍合式空間院落，再現(xiàn)“立體四合院”形制?！崩畎罕硎?，西宸原著布局“一山二園一脈五巷”，營(yíng)造王府式花園;而在外立面的選材與細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上，則充分吸取西方建筑精華，呈現(xiàn)更具個(gè)性更符合客群需求的經(jīng)典設(shè)計(jì)。

　　“豪宅市場(chǎng)的分化，不僅體現(xiàn)在豪宅售價(jià)之間的價(jià)差在加大，而且還體現(xiàn)在豪宅品質(zhì)的角逐與競(jìng)爭(zhēng)不斷加強(qiáng)，這迫使豪宅項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、智能技術(shù)以及文化理念上等方面創(chuàng)新不斷升級(jí)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，諸如西宸原著等頂豪項(xiàng)目蘊(yùn)涵的差異化價(jià)值，已經(jīng)具備了成為“20萬(wàn)頂豪”的基因。

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