2016年10月北京豪宅市場分析：降溫明顯

　　2016年是房地產(chǎn)銷售大年，而房地產(chǎn)市場近日出現(xiàn)降溫的情況，京城房地產(chǎn)行業(yè)也如此，甚至蔓延到了豪宅市場，2016年10月北京豪宅市場銷量情況分析如下。

　　9月30日，北京市住建委等六部門聯(lián)合出臺“關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施”，提出本市房地產(chǎn)調(diào)控八大措施，其中提高首付比例的政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最有效措施。據(jù)中國報告大廳發(fā)布的豪宅行業(yè)市場調(diào)查分析報告顯示，在此次調(diào)控政策落地后，北京豪宅市場首當(dāng)其沖，成交量迅速下滑。

　　2016年7萬+公寓豪宅月度成交情況

　　有業(yè)內(nèi)人士評論，2015年被京城地產(chǎn)界定義為“豪宅元年”，而僅僅兩年時間京城豪宅就從嶄露頭角到遍地開花的格局，然而，“9·30”樓市調(diào)控政策的出臺則終止了豪宅市場不斷上揚的勢頭。

　　豪宅領(lǐng)跌

　　10月北京新房成交8368套，環(huán)比下降40.5%;成交面積環(huán)比下降30.2%;成交均價36129元/平方米，環(huán)比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上漲20.8%。

　　相比樓市整體的表現(xiàn)，北京豪宅市場的降溫更為顯著。

　　最新統(tǒng)計顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現(xiàn)成交191套，成交面積3.9萬平方米，環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來近8個月的新低。但從價格上來看，10月公寓豪宅市場成交均價仍高達(dá)10.7萬元/平方米，這一價格也是今年第二次站上均價10萬+高峰，并超越7月創(chuàng)造的價格紀(jì)錄，達(dá)到歷史新高。

　　亞豪（微博）機(jī)構(gòu)（博客）市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“京八條”新政執(zhí)行一個月后，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市場所受到的沖擊更為直接。

　　分析顯示，一方面受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規(guī)的加入，再加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款的收緊，使得豪宅市場當(dāng)中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及，特別是高端置業(yè)客群，不僅受制于增加首付的資金壓力，同時減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成，造成在售豪宅的銷量放緩。

　　另一方面，北京對于預(yù)售價格和銷售價格的管控，一些項目取證困難，不得不延遲上市。從10月供應(yīng)市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一入市，預(yù)計這一供應(yīng)低迷的狀況將持續(xù)至明年。

　　此外，從成交特征來看，10月公寓豪宅成交當(dāng)中200平方米以上的大戶型共成交97套，占比高達(dá)51%，居絕對主導(dǎo)地位，相比9月的市場占比提高了25個百分點。

　　市場預(yù)期改變

　　“高端項目的成交量還可能進(jìn)一步下滑，”一位業(yè)內(nèi)人士分析，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風(fēng)險，所以一些項目可能選擇索性“封盤”的自我保護(hù)政策。事實上，越來越多的計劃入市樓盤出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。記者在踩盤時發(fā)現(xiàn)，位于海淀區(qū)西北旺的地價標(biāo)桿項目——首創(chuàng)天閱西山（資料、團(tuán)購、論壇）項目售樓處就處于“歇業(yè)”狀態(tài)。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，11月北京住宅市場預(yù)計有13個項目入市，其中包括華潤昆侖域（資料、團(tuán)購、論壇）（樓盤資料）、綠地·海珀云翡（資料、團(tuán)購、論壇）（樓盤資料）等7個純新盤，以及包括萬科翡翠公園（資料、團(tuán)購、論壇）（樓盤資料）、金地未未來（資料、團(tuán)購、論壇）（樓盤資料）等在內(nèi)的6個老項目后期。這些計劃入市的項目中，只有華潤昆侖域、綠地·海珀云翡是豪宅項目。其中，華潤昆侖域項目由華潤、招商、九龍倉和平安四家在2015年初聯(lián)合取得，項目地處南三環(huán)，樓面價高達(dá)4.5萬元/平方米。而位于大興黃村的綠地·海珀云翡當(dāng)時拍地的樓面價也高達(dá)4.7萬元/平方米，甚至超過區(qū)域內(nèi)所有在售樓盤的售價。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這兩個高端項目在定價上可能會比較謹(jǐn)慎，定價過高要么難以取證，要么客戶不買賬而出現(xiàn)踏空。

　　北京土地政策的調(diào)整也正在讓樓市預(yù)期發(fā)生改變。10月28日，北京“控地價、限房價”的土地交易政策正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價也對外公布，而且四宗地塊均實施“90/70”政策。

　　隨著市場預(yù)期的改變，“控地價、限房價”將有效抑制開發(fā)商拿高價地的積極性，甚至杜絕地王出現(xiàn)的可能，高端項目供應(yīng)將呈下降趨勢。但也有專家給出另外的預(yù)測，就是隨著“90/70”政策的重新實施，加之自住房的供地增加，未來新增供應(yīng)將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應(yīng)受到擠壓，供應(yīng)稀缺，但高端改善客群對于居住面積和品質(zhì)的高要求不會改變，大戶型豪宅在調(diào)控后仍會保持一定程度上的堅挺。

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