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2016年北京豪宅市場(chǎng)分析:競(jìng)爭(zhēng)最激烈

2016-01-25 11:43:23報(bào)告大廳(158dcq.cn) 字號(hào):T| T

  在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、議論及爭(zhēng)議聲中,豪宅市場(chǎng)開始走向幽深莫測(cè)的紅海,而北京樓市的新房市場(chǎng)或許已與首次置業(yè)的時(shí)代道別。2016年北京豪宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀如何呢?下面來(lái)具體分析一下。

2016年北京豪宅市場(chǎng)分析:競(jìng)爭(zhēng)最激烈

  從豪宅的潛在客戶來(lái)看,近年來(lái),金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域迅速發(fā)展,產(chǎn)生了一批高收入人群。

  2015年成交的住宅用地中能夠出產(chǎn)豪宅項(xiàng)目的多達(dá)23宗,其中至少10個(gè)項(xiàng)目有沖擊10萬(wàn)+的可能,預(yù)計(jì)2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將有所增加,而頂豪項(xiàng)目所占比重也將進(jìn)一步加大。如果說(shuō)2015年是北京豪宅市場(chǎng)的元年,那么2016年將成為豪宅市場(chǎng)進(jìn)擊的一年。

  “今年三萬(wàn)八,明年八萬(wàn)三?!边@是位于北京南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋板塊中冶·德賢公館項(xiàng)目于2015年底打出的一次促銷口號(hào)。

  知情人士透露,該項(xiàng)目年前促銷推了一批單價(jià)最低3.8萬(wàn)元/平方米的房源,而2016年周邊中國(guó)金茂即將推出的項(xiàng)目入市價(jià)格可能在12-15萬(wàn)元/平方米。故而他們敢于做出這樣的口號(hào)。

  隨著北京地價(jià)高漲,在售新盤價(jià)格正以亢奮的方式發(fā)揮著想象力。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線。從市場(chǎng)成交看,五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2015年為800萬(wàn),而在2016年前十余天簽約的五環(huán)內(nèi)商品住宅中,平均單套已達(dá)984萬(wàn),進(jìn)入普遍豪宅階段。五環(huán)內(nèi)商品房成交均價(jià)從2015年開始,進(jìn)入5萬(wàn)元/平方米時(shí)代,而在2016年伊始,成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了56452元/平方米。

  “五環(huán)內(nèi)遍地是豪宅”

  2014年9月30日,北京市住建委調(diào)整北京市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格。按照新標(biāo)準(zhǔn),五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米、總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元的房屋,即可認(rèn)定為“普通住宅”,享受稅收優(yōu)惠政策;五環(huán)到六環(huán)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元;六環(huán)外普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)23760元/平方米,總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

  該標(biāo)準(zhǔn)在以往的基礎(chǔ)上進(jìn)行了一定程度的提高。更多最新豪宅行業(yè)分析信息請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2016-2020年推進(jìn)豪宅行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告》。

  然而,中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,隨著市場(chǎng)發(fā)展,2015年被認(rèn)定為非普通住宅的比例越來(lái)越少。僅從房?jī)r(jià)角度看,(可能存在面積超過(guò)144平方米的)全市2015年成交的50892套非別墅住宅中,有8933套將被認(rèn)定為非普通住宅,占比達(dá)17.6%,而在2014年占比只有14%。其中五環(huán)內(nèi)變化最大:被認(rèn)定為非普通住宅的比例達(dá)到47.7%,2014年僅占比32.1%。其他環(huán)線的比例也有上漲,六環(huán)外被認(rèn)定為非普通住宅的比例達(dá)到8.9%。

  五環(huán)已經(jīng)成為新房市場(chǎng)上北京高端物業(yè)的分界線。

  值得注意的是,2013年成交總價(jià)在500-1000萬(wàn)改善性中高端住宅中,56.4%位于五環(huán)內(nèi);而在2015年這一比例只有30%,五環(huán)外占比高達(dá)70%。北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化:1000萬(wàn)以上的豪宅,也已經(jīng)開始五環(huán)化。

  地產(chǎn)分析師認(rèn)為,2015年北京土地成交額突破2000億,樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊達(dá)到26宗,地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài);豪宅化成為另一新常態(tài),這一年北京豪宅成交占比明顯增加,總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)、單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的新建物業(yè)簽約均價(jià)創(chuàng)歷史紀(jì)錄。即使從商品住宅簽約總價(jià)看,單套平均也已經(jīng)達(dá)到370萬(wàn)。開發(fā)商如今出貨都比較謹(jǐn)慎,對(duì)價(jià)格預(yù)期高。

  房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,自2013年土地拍賣加入競(jìng)建自住房后,“面粉貴于面包”的高價(jià)地塊開始頻頻出現(xiàn),并且在2015年達(dá)到頂峰,土地市場(chǎng)“逢拍必火”,高價(jià)地逐漸向五環(huán)甚至六環(huán)蔓延,核心區(qū)域地塊成交價(jià)更是屢創(chuàng)新高。在此背景下,大量處于臨界價(jià)格點(diǎn)的普宅項(xiàng)目紛紛提升價(jià)格邁入公寓豪宅行列,基數(shù)增大也使豪宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。另外,純新盤豪宅項(xiàng)目入市價(jià)格高聳,多個(gè)10萬(wàn)+頂豪項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。進(jìn)入2016年,隨著2015年拿下的高價(jià)地開始進(jìn)入市場(chǎng),北京公寓豪宅市場(chǎng)頂豪化將更加明顯。

  風(fēng)險(xiǎn)在加大

  北京新房市場(chǎng)豪宅量增加并不意味著市場(chǎng)情況就一定好。

  一家豪宅代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,豪宅市場(chǎng)分化嚴(yán)重,代理都要很小心,做不好就會(huì)賠。開發(fā)商普遍定的銷售目標(biāo)都比較高,完成壓力很大。如今開發(fā)商換人頻繁,合作方都難做。

  該人士認(rèn)為,位于五環(huán)內(nèi)的豪宅銷售情況相對(duì)樂(lè)觀,但五環(huán)外的一些高價(jià)地入市壓力就會(huì)很大。此外,北京南城新盤售價(jià)一直不高,但隨著地價(jià)高漲,地王項(xiàng)目入市壓力也不會(huì)小。

  位于北京五環(huán)外東壩區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目曾于2015年11月19日公開亮相,至今尚未開盤。據(jù)相關(guān)人士透露,該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)會(huì)在8-10萬(wàn)元/平方米,戶型面積為260-330萬(wàn)平方米兩個(gè)戶型,總價(jià)比較高。由于是地王項(xiàng)目,售價(jià)也是東壩區(qū)域和孫河區(qū)域最貴,再加上鄰近的孫河區(qū)域別墅產(chǎn)品特別多,從而形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。

  2016年將是北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一年。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),未來(lái)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目將有60個(gè);其中有35-40個(gè)項(xiàng)目在2015年已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的簽約,未來(lái)一年單價(jià)都將有可能超過(guò)10萬(wàn)元/平方米(其中個(gè)別已經(jīng)接近清盤,但最后的售價(jià)依然超過(guò)10萬(wàn)元/平發(fā)米)。

  張大偉測(cè)算,按照未來(lái)一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目,預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算,待售的項(xiàng)目頂豪數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套。而北京歷史上一年賣出的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的歷史最高紀(jì)錄只有260套,即使將樣本延伸到8萬(wàn)元/平方米簽約所有居住類也只有673套。也就是說(shuō),2016年北京豪宅市場(chǎng)庫(kù)存即使樂(lè)觀,去化時(shí)間也需5-10年。

  而北京豪宅成交依然集中在少部分項(xiàng)目中。成交超過(guò)十套的頂豪項(xiàng)目依然集中在盤古大觀、萬(wàn)柳書院、使館壹號(hào)院、西宸原著等。懋源·紅璽臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,2015年上半年,該樓盤也曾推出310平方米的定制級(jí)平層,總價(jià)達(dá)到3000萬(wàn)元級(jí)別,單價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。最終項(xiàng)目在2015年簽約總額為14億元,在北京豪宅市場(chǎng)上擠進(jìn)前十。他們認(rèn)為,在愈發(fā)激烈的北京豪宅市場(chǎng)上,一些老牌豪宅項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)反而凸顯。

  對(duì)于一些純新盤豪宅,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,2015年最后一個(gè)月純新盤豪宅共有6個(gè)項(xiàng)目入市,這些項(xiàng)目前身多為近兩年的高價(jià)地塊,高昂的土地成本所帶來(lái)的資金壓力,使這些項(xiàng)目打造產(chǎn)品時(shí)間縮短,入市節(jié)奏加快。2015年成交的住宅用地中能夠出產(chǎn)豪宅項(xiàng)目的多達(dá)23宗,其中至少10個(gè)項(xiàng)目有沖擊10萬(wàn)+的可能,因此預(yù)計(jì)2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將有所增加,而頂豪項(xiàng)目所占比重也將進(jìn)一步加大,如果說(shuō)2015年是北京豪宅市場(chǎng)的元年,那么2016年將成為豪宅市場(chǎng)進(jìn)擊的一年。

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