物業(yè)投資分析

　　物業(yè)管理所提供的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等一系列服務(wù)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)生命周期的90%以上。未來(lái)即便在不考慮物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)的情況下，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也將達(dá)萬(wàn)億，是一片資本的藍(lán)海。以下對(duì)物業(yè)投資分析。

　　中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從1981年第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)的成立開始，近年來(lái)行業(yè)已逐漸從探索期的單一經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)，2018-2023年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告指出，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入與管理面積不斷增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025年中國(guó)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.5萬(wàn)億元人民幣，在管面積超450億平方米。

　　2014-2025年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)收及預(yù)測(cè)

　　物業(yè)行業(yè)過去作為地產(chǎn)企業(yè)的成本中心，一直沒有太大的存在感，偶爾受到關(guān)注也多是因?yàn)楹蜆I(yè)主的一些糾紛見諸報(bào)端。隨著近幾年越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上市，其獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)價(jià)值才開始受到重視?，F(xiàn)從三大方面來(lái)了解物業(yè)投資分析。

　　維持較低杠桿比率。華潤(rùn)及龍湖一直都以健康穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表見稱,截至6 月30 日,兩家公司的凈杠桿比率分別是52%及55%,低于行業(yè)平均數(shù)。華潤(rùn)2018-19 年到期的債務(wù)約350 億元(人民幣·下同)占總額之24%,遠(yuǎn)低于手頭現(xiàn)金約610 億元;龍湖方面,短期債務(wù)約130 億元,占總額之12%,手頭現(xiàn)金約420 億元。兩家公司的平均利息成本約4.5%,低于同業(yè)水平。

　　優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)布局。經(jīng)歷多年發(fā)展,兩家公司均已在全國(guó)主要地區(qū)布局土儲(chǔ),從城市分布來(lái)看,華潤(rùn)在華南、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海比較深根,會(huì)滲透入三線熱點(diǎn)城市如惠州、南寧、蘇州、煙臺(tái)等。而在中西部核心區(qū)及東北三省的土儲(chǔ), 主要為省會(huì)級(jí)二線城市。華潤(rùn)首七個(gè)月的銷售額約1160 億元,同比增長(zhǎng)56%, 全年目標(biāo)維持1830 億元,相當(dāng)于約全年同比增長(zhǎng)20%。而龍湖的土儲(chǔ)則較多在環(huán)渤海及西南地區(qū),占總建面約65%。在城市布局上,除了江浙兩省和海西地區(qū)會(huì)打入強(qiáng)三線城市外,其他地區(qū)的土儲(chǔ)主要位處于省會(huì)二線城市中。龍湖首七個(gè)月總銷售額約1,140 億元,同比增長(zhǎng)約10%。雖然上半年銷售增長(zhǎng)受工程周期影響推盤,但管理層表示下半年加快節(jié)奏,并維持全年目標(biāo)2000 億元,相當(dāng)于約全年同比增長(zhǎng)30%。

　　成熟投資物業(yè)組合帶來(lái)強(qiáng)勁經(jīng)常性收入。我們喜歡華潤(rùn)及龍湖的最主要原因是公司分別擁有以萬(wàn)象城及天街為首的成熟投資性物業(yè)組合,為其帶來(lái)充裕的可再生現(xiàn)金流。截至6 月30 日,華潤(rùn)在營(yíng)運(yùn)28 個(gè)萬(wàn)象城,加上辦公樓等其他投資物業(yè),上半年的租金及管理營(yíng)運(yùn)收入約20 億元,差不多能全覆蓋其利息支出。按計(jì)劃,華潤(rùn)在2020 年將營(yíng)運(yùn)超過70 個(gè)萬(wàn)象城,租金收入預(yù)計(jì)達(dá)100 億元。而龍湖上半年的租金營(yíng)運(yùn)收入約17 億元,也是差不多全覆蓋利息支出。龍湖天街計(jì)劃由2018 年的29 個(gè),增加至2020 年的53 個(gè),相對(duì)應(yīng)的租金收入達(dá)60 億元。兩家公司是內(nèi)房中少數(shù)單靠租金及管理營(yíng)運(yùn)收入就足以覆蓋其利息支出,強(qiáng)勁的現(xiàn)金牛是公司最大的安全網(wǎng)。

　　因?yàn)樵诳箵粜鹿谝咔橹姓宫F(xiàn)出優(yōu)秀的基層治理和社區(qū)連接價(jià)值，得到了政府的高度認(rèn)可和業(yè)主的廣泛好評(píng)，不少品質(zhì)物業(yè)公司更是多次登上新聞聯(lián)播等官方平臺(tái)，共同迎來(lái)了物業(yè)行業(yè)的高光時(shí)刻。

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