2022年長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

  中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛力不容小覷，2022年長(zhǎng)租公寓企業(yè)巨頭效應(yīng)顯著。當(dāng)下，因租金問(wèn)題被約談，長(zhǎng)租公寓亟待向經(jīng)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型。在滿(mǎn)足租房需求的同時(shí)，如何提高服務(wù)功能是下一階段長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要思考的關(guān)鍵問(wèn)題，由“開(kāi)發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”的過(guò)程要實(shí)現(xiàn)多方的利益平衡。以下對(duì)2022年長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。

  2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元，租金人口接近1.6億。2019-2024年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢(xún)報(bào)告預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億;2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

  長(zhǎng)租公寓目前還未出現(xiàn)壟斷式龍頭的局面，所有的市場(chǎng)參與者都在競(jìng)速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模、搶占市場(chǎng)份額的階段。應(yīng)對(duì)資源與資金端的瓶頸，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。預(yù)計(jì)未來(lái)資金和資源端的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬?，F(xiàn)從四大市場(chǎng)參與主體來(lái)了解2022年長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析。

  1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類(lèi)

  開(kāi)發(fā)商類(lèi)背景的公寓管理公司，充分利用地產(chǎn)母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但他們的劣勢(shì)也十分明顯，離開(kāi)了母公司的資源支持，在對(duì)外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如管理團(tuán)隊(duì)在發(fā)展初期解決好內(nèi)部團(tuán)隊(duì)激勵(lì)問(wèn)題，借助品牌的價(jià)值進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中仍然是十分有利的競(jìng)爭(zhēng)者。代表機(jī)構(gòu)有萬(wàn)科泊寓、招商壹棧等。

  2、地產(chǎn)服務(wù)商類(lèi)

  地產(chǎn)服務(wù)商背景的公寓機(jī)構(gòu)，如鏈家(自如)、我愛(ài)我家(相寓)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，因此主要以分散式公寓切入市場(chǎng)，將長(zhǎng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng)，以期獲得更高的收益空間。中介類(lèi)背景的機(jī)構(gòu)的劣勢(shì)也在于分散而來(lái)的房源無(wú)法簽長(zhǎng)合約，大都只能在3-4年以?xún)?nèi)的范圍里與小業(yè)主簽約，并且由于分散式的收房方式無(wú)法在裝修集采上達(dá)到規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，往往是剛收回裝修改造成本業(yè)主也收回了房屋，再加上小業(yè)主毀約的可能性也高于機(jī)構(gòu)業(yè)主，這使得中介分散式公寓的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。未來(lái)有實(shí)力的中介將會(huì)逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來(lái)自于運(yùn)營(yíng)，對(duì)產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭(zhēng)奪市場(chǎng)的關(guān)鍵。

  3、酒店類(lèi)

  酒店類(lèi)背景的公寓商，如華住(城家)、鉑濤(窩趣)等主要優(yōu)勢(shì)在于住客和存星物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富，運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且在物業(yè)資源端與開(kāi)發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營(yíng)功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商的獲取能力要強(qiáng)于中介類(lèi)和創(chuàng)業(yè)類(lèi)、弱于開(kāi)發(fā)商類(lèi)。而在對(duì)外擴(kuò)張上，離開(kāi)母公司的支持，酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商與開(kāi)發(fā)商類(lèi)一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商在資金優(yōu)勢(shì)上要弱于開(kāi)發(fā)商類(lèi)。

  4、品牌機(jī)構(gòu)類(lèi)

  品牌機(jī)構(gòu)是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場(chǎng)參與者相比而言，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)武器。創(chuàng)業(yè)型的公司中未來(lái)有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。

  長(zhǎng)租公寓企業(yè)呈現(xiàn)明顯分化狀態(tài)，2022年長(zhǎng)租公寓企業(yè)優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇。當(dāng)下，在整體大環(huán)境不容樂(lè)觀(guān)的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開(kāi)業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期，市場(chǎng)仍大有可為。

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