長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長 監(jiān)管之下有望加快發(fā)展

　　繼8月杭州、上海等多地長租公寓被曝資金鏈斷裂、商家跑路后，近日，廣州一家名為城璞的長租公寓再度“爆雷”，引發(fā)公眾對長租公寓市場的熱議。近年來，長租公寓發(fā)展迅速，但高收低租、長收短付的模式也為其埋下了致命隱患。

　　長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長

　　從2010年至今，長租公寓市場一走過是個年頭。2016—2018年，長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長，中介代理機構(gòu)、各大房企開發(fā)商等相繼發(fā)力，加入長租公寓市場的“搶灘大戰(zhàn)”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。

　　但從2018年開始，長租公寓行業(yè)不時出現(xiàn)破產(chǎn)的消息，也讓公眾對此類經(jīng)營模式產(chǎn)生質(zhì)疑。相較其他行業(yè)，今年房屋租賃市場受疫情沖擊較大，出租率和租金均出現(xiàn)大幅下降。此前因“高進低出”“長收短付”等做法實現(xiàn)快速擴張的企業(yè)，也因此而加劇了財務壓力。房屋“空置”降低了運營企業(yè)的租金沉淀規(guī)模、效率，也因此拉長資金鏈條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金杠桿和資金周轉(zhuǎn)的部分長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營困境。

　　從2017年到2020年8月，有達70家長租公寓企業(yè)破產(chǎn)。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，僅2020年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)倒閉。其中，因經(jīng)營不善或資金鏈斷裂導致破產(chǎn)數(shù)量的企業(yè)達11家。

　　有專家則預計，一些中小機構(gòu)現(xiàn)金流可能無法支撐到疫情結(jié)束，2020年下半年仍存在較大的經(jīng)營風險。長租公寓企業(yè)暴雷的真正原因在于長租公寓企業(yè)與房東和租客信息不對稱，租賃市場和租金監(jiān)管的缺失。“長租公寓企業(yè)采取‘高進低出’和‘長收短付’的做法不具合理性，不可持續(xù)，是套利和金融風險極高的經(jīng)營活動?！?

　　當下租賃市場最大的問題是租賃企業(yè)的資金池跑路風險。在當前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

　　監(jiān)管之下有望加快發(fā)展

　　近些年來，瞄準房屋租賃痛點的長租公寓，獲得了市場、租客和政策的青睞。從房企布局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

　　長租領域政策也不斷釋放利好。2016年國務院出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。此后，房企通過發(fā)行債券等方式融資，促進了長租公寓行業(yè)發(fā)展。

　　然而，一些企業(yè)卻把好經(jīng)念歪了，市場中租金變房貸、長收短付等亂象不斷。不少企業(yè)在缺乏正常盈利模式的情況下，激進擴張，導致長租公寓領域“雷聲”不斷。

　　為了促進長租公寓的健康發(fā)展，住建部近日發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》特別強調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓行業(yè)即將面對最強監(jiān)管，同時也將迎來發(fā)展機遇。監(jiān)管有望終結(jié)行業(yè)中的種種亂象，這就給正常經(jīng)營的企業(yè)創(chuàng)造了更好的環(huán)境。

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