多地長租公寓政策陸續(xù)出臺 行業(yè)倒逼企業(yè)精細(xì)化運營

　　雖然長租公寓廣受詬病，但是長租公寓有其存在的合理性和必要性，其在城市房屋租賃市場提高了成交效率，通過裝修和服務(wù)，提升了租客的租房體驗，也為房東省卻了很多麻煩。

　　多地長租公寓政策陸續(xù)出臺

　　2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。針對市場關(guān)切的“資金池”“長收短付”“租金貸”等問題均作出規(guī)定。

　　北京此番新政指出，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。此外，承租人向金融機構(gòu)申請的“租金貸”資金不能被撥付給住房租賃企業(yè)等。

　　沒有資金池，沒有租期錯配將大大降低長租公寓“爆雷”的可能性，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，長租公寓行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。

　　近年來，中國長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了“過山車式”的發(fā)展。2014年以來，政策和資本的雙輪驅(qū)動將這一行業(yè)迅速推至風(fēng)口。一時間，長租公寓企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，輪番融資、扎堆上市，但與此同時，對于這個尚且年輕的行業(yè)來說，“成長的煩惱”一直如影隨影。

　　2019年以來，多個長租公寓品牌接連傳出資金鏈斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓深陷資金鏈危機，讓數(shù)以萬計的房東、租客乃至金融機構(gòu)都蒙受了不小的損失。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，被資本“綁架”快速擴張，盈利模式存在缺陷，以及政府監(jiān)管跟不上等是長租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業(yè)的市場份額已經(jīng)超過20%，在此背景下，租賃市場特別是長租公寓市場亟需加大監(jiān)管力度。

　　專家認(rèn)為，北京此番出臺的長租公寓政策有望為行業(yè)建起一道“防火墻”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說，過去長租公寓機構(gòu)利用“租金貸”的形式預(yù)收租戶一年的租金，再利用預(yù)收租金進(jìn)行擴張及裝修，而此次通知內(nèi)容明令禁止了這種做法。此番北京市規(guī)定，扮演“二房東”角色的長租公寓企業(yè)預(yù)收租金不得超過3月，這就意味著租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

　　北京此番政策落地后，通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局，這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險，保障租客的權(quán)益，特別是經(jīng)營風(fēng)險較大的中小企業(yè)，將逐步被淘汰，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境得到優(yōu)化。

　　此外，該政策明確住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立專用賬戶托管，并在合同終止后通知退還。黃卉說，當(dāng)租賃機構(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險時，押金監(jiān)管制度可以有效保護(hù)租客資金安全，避免租客承受損失。

　　在實際租賃活動中，當(dāng)租客權(quán)益受損時，通過訴訟的方式往往費時費力，時間周期長，如只能以訴訟方式解決問題，則租客權(quán)益往往保障不足。黃卉認(rèn)為，此番北京市提出建立糾紛調(diào)解機制，一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率，另一方面能夠更靈活的處理糾紛調(diào)解方式，有利于緩解租客雙邊關(guān)系。

　　除北京外，去年年末，深圳、西安、重慶等多地陸續(xù)出臺規(guī)范長租公寓行業(yè)的相關(guān)政策，針對于企業(yè)的“長周期預(yù)收租金”的監(jiān)管正在日益加強。分析認(rèn)為，此后，其它一二線城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策。

　　行業(yè)倒逼企業(yè)精細(xì)化運營

　　北京新規(guī)的出臺，將使以往長租公寓“燒錢”跑馬圈地的粗放模式難以持續(xù)，未來行業(yè)或出現(xiàn)一輪洗牌。新規(guī)之下，一些通過“高收低出”、“長收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局。特別是經(jīng)營風(fēng)險較大的中小長租公寓企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。

　　在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運營能力建設(shè)、迭代產(chǎn)品服務(wù)，穩(wěn)健經(jīng)營才能長期深耕，租賃企業(yè)的核心競爭力是專業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的價值，這也是市場用腳投票的必然結(jié)果。

　　長租公寓企業(yè)需要調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利。一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性;二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

　　此次北京出臺的新規(guī)，具有信號意義和行業(yè)示范效應(yīng)。類似政策也值得全國其他城市學(xué)習(xí)，尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市后續(xù)需要結(jié)合租賃市場的發(fā)展，積極出臺政策，真正促進(jìn)長租市場的健康發(fā)展。

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