長租公寓行業(yè)投資分析

　　政策利好下，我國長租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進(jìn)軍長租公寓市場，融資方式也逐漸多元化，融資規(guī)模也逐漸增長，一線城市為5%，二線城市為1%，以下是長租公寓行業(yè)投資分析。

　　自2010年長租公寓行業(yè)初露鋒芒，短短7年時間，我國長租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)規(guī)模排名前10的品牌，管理房間數(shù)量均已過萬。長租公寓行業(yè)分析指出，我國集中式公寓企業(yè)以魔方公寓與世聯(lián)紅璞的規(guī)模領(lǐng)先，排名第一的魔方公寓，在營公寓房間數(shù)量達(dá)4.35萬間。

　　據(jù)長租公寓行業(yè)投資分析數(shù)據(jù)，2019年我國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億;2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

　　2019年6月，國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機構(gòu)陸續(xù)布局長租公寓市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家企業(yè)陸續(xù)宣布進(jìn)軍長租公寓。長租公寓已成為房企布局多元業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域之一。

　　目前，我國租賃人口數(shù)量將從1.6億增長至2020年的2.0億，2025年的2.3億，2030年的2.7億，同期年租金收入將達(dá)2020年的1.6萬億元，2025年的2.9萬億元，2030年的4.0萬億元。全國年租金收入約1.0萬億元，這意味著中國住房租賃市場收入規(guī)模的復(fù)合年增長率將于2020-2022年達(dá)16%，2021-2025年為13%，2026-2030年為7%。

　　我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。長租公寓行業(yè)投資分析指出，其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

　　長租公寓企業(yè)不同模式的資金需求及其融資方式存在顯著的差異性。對于持有模式而言，行業(yè)準(zhǔn)入門檻高，以開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)基金為主，開發(fā)、收購資金需求大，形成大規(guī)模的資金沉淀。由于租金回報率不高，該模式并非國內(nèi)的主流模式，不過持有模式適用所有融資渠道，并冀望REITs 為最終退出路徑。

　　作為國內(nèi)長租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系為主，由于包租資金的墊付與裝修配置存在較大的資金需求，但缺乏有價值的擔(dān)保品抵押，融資渠道早期以 VC 股權(quán)融資為主，目前進(jìn)行了租金收益權(quán) ABS 嘗試。

　　輕資產(chǎn)模式，本質(zhì)為公寓品牌加盟，實現(xiàn)品牌賦能，核心能力在于品牌認(rèn)知與強大的運營能力，即品牌選址、人員培訓(xùn)、服務(wù)體系等，因而資金需求比較少，可用融資渠道較少，以上便是長租公寓行業(yè)投資分析所有內(nèi)容了。

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