長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資分析

　　政策利好下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，融資方式也逐漸多元化，融資規(guī)模也逐漸增長(zhǎng)，一線城市為5%，二線城市為1%，以下是長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資分析。

　　自2010年長(zhǎng)租公寓行業(yè)初露鋒芒，短短7年時(shí)間，我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)規(guī)模排名前10的品牌，管理房間數(shù)量均已過(guò)萬(wàn)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)分析指出，我國(guó)集中式公寓企業(yè)以魔方公寓與世聯(lián)紅璞的規(guī)模領(lǐng)先，排名第一的魔方公寓，在營(yíng)公寓房間數(shù)量達(dá)4.35萬(wàn)間。

　　據(jù)長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資分析數(shù)據(jù)，2019年我國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億;2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

　　2019年6月，國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。在政策的推動(dòng)下，各大房企、金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過(guò)20家企業(yè)陸續(xù)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓。長(zhǎng)租公寓已成為房企布局多元業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域之一。

　　目前，我國(guó)租賃人口數(shù)量將從1.6億增長(zhǎng)至2020年的2.0億，2025年的2.3億，2030年的2.7億，同期年租金收入將達(dá)2020年的1.6萬(wàn)億元，2025年的2.9萬(wàn)億元，2030年的4.0萬(wàn)億元。全國(guó)年租金收入約1.0萬(wàn)億元，這意味著中國(guó)住房租賃市場(chǎng)收入規(guī)模的復(fù)合年增長(zhǎng)率將于2020-2022年達(dá)16%，2021-2025年為13%，2026-2030年為7%。

　　我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資分析指出，其中分散式公寓是我國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。

　　長(zhǎng)租公寓企業(yè)不同模式的資金需求及其融資方式存在顯著的差異性。對(duì)于持有模式而言，行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻高，以開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)基金為主，開(kāi)發(fā)、收購(gòu)資金需求大，形成大規(guī)模的資金沉淀。由于租金回報(bào)率不高，該模式并非國(guó)內(nèi)的主流模式，不過(guò)持有模式適用所有融資渠道，并冀望REITs 為最終退出路徑。

　　作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的主流模式，包租模式以中介系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系為主，由于包租資金的墊付與裝修配置存在較大的資金需求，但缺乏有價(jià)值的擔(dān)保品抵押，融資渠道早期以 VC 股權(quán)融資為主，目前進(jìn)行了租金收益權(quán) ABS 嘗試。

　　輕資產(chǎn)模式，本質(zhì)為公寓品牌加盟，實(shí)現(xiàn)品牌賦能，核心能力在于品牌認(rèn)知與強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，即品牌選址、人員培訓(xùn)、服務(wù)體系等，因而資金需求比較少，可用融資渠道較少，以上便是長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資分析所有內(nèi)容了。

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