開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響

　　摘要：本文對提出物業(yè)稅的背景、物業(yè)稅的性質(zhì)、開征的條件及對房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費的影響，以及開征的前期準備與步驟，依據(jù)我國的國情，進行了較為系統(tǒng)的分析和論證。 

　　1 提出的背景 

　　黨的十六屆三中全會在《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消相關(guān)收費”之后，先是中國人民銀行周小川行長說：“我國將在適當時機選擇試點實施物業(yè)稅”，后是建設(shè)部劉志峰副部長也透露政府在積極考慮征收物業(yè)稅。廣東和湖南省也表態(tài)可先試點。在這種背景下，各媒體對此討論熱烈，眾說紛紜，引起社會的極大關(guān)注。 

　　筆者認為，中央提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一物業(yè)稅”。這個問題的提出，原因有三： 

　　1．我國已經(jīng)加入WTO，經(jīng)濟已經(jīng)融入世界經(jīng)濟的大循環(huán)，而發(fā)達國家對財產(chǎn)稅，大都采取統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。而我們不能作壁上觀，需要同世界接軌。 

　　2．近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是有些地區(qū)房地產(chǎn)炒作比較突出，房價上升過快，出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，有的地區(qū)也出現(xiàn)了泡沫的苗頭，房地產(chǎn)商手中的空置商品房過多，2003年達1．2億平方米，積壓大量信貸資金，嚴重浪費了社會資源；貧富差距繼續(xù)拉大，這些問題都需要運用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。 

　　3．改革開放20多年來，一些沿海地區(qū)，尤其是沿海發(fā)達地區(qū)， “以地生財”成為地方財政的重要來源，以低價土地為資本惡性競爭外來投資，外商“圈大院”的現(xiàn)象，隨處可見。大批以低價形式出讓的土地，利用率不高，浪費嚴重。在沿海發(fā)達地區(qū)，目前已沒有多少土地可以再出讓了。土地使用制度，尤其以土地出讓金制度到了非改不可的地步。 

　　應當指出：從長遠看，改革房地產(chǎn)總體稅制，啟動統(tǒng)一的物業(yè)稅是正確的，也是改革的方向，應積極地為開征統(tǒng)一的物業(yè)稅創(chuàng)造條件。 

　　2 什么是物業(yè)稅? 

　　近來各媒體對“物業(yè)稅問題”的炒作很熱，有的說，開征物業(yè)稅可以使“房價下降30％- 40％”；有的說，開征物業(yè)稅可以給老百姓帶來“自直利益”，有的人還把物業(yè)費和物業(yè)稅混為一談，總之，眾說紛紜。這說明不少人對什么是物業(yè)稅，其本質(zhì)是什么，物業(yè)稅和當前有些小區(qū)收取的物業(yè)費是什么關(guān)系，并未從理論上真正搞清楚。 

　　1．什么是物業(yè)稅?物業(yè)稅是政府準備開征的一個稅種。它是一種政府行為，不是經(jīng)濟活動?！岸悺本哂袕娭菩?、固定性和無償性特征。國外有的稱“不動產(chǎn)稅”，有的稱“地稅”，有的稱“物業(yè)稅”，不管稱什么，其實質(zhì)它是一種財產(chǎn)稅。也就是說，凡是具有私有財產(chǎn)性質(zhì)的(不動產(chǎn)——土地和房屋)，都要交稅，只是根據(jù)其財產(chǎn)性質(zhì)設(shè)置的稅率不同而已，從理論上講，有了這個稅種，政府就有權(quán)征稅，而企業(yè)和居民就有義務照章納稅。征稅和納稅是一種權(quán)力與義務的關(guān)系。 

　　2．物業(yè)稅和物業(yè)費是什么關(guān)系?上面論述了物業(yè)稅的性質(zhì)，那么物業(yè)費是什么性質(zhì)呢?物業(yè)費是一種經(jīng)濟活動，它與業(yè)主是一種服務與補償?shù)年P(guān)系。物業(yè)公司為業(yè)主服務，如清潔衛(wèi)生，公共設(shè)施的維護，保安和綠化等等方面的服務，業(yè)主向物業(yè)公司交納一定的服務費用。這種費用不是無償?shù)?，也不是固定的，如果物業(yè)公司不給居民服務，居民就可以不交物業(yè)費，當然服務就得交，物業(yè)公司與業(yè)主是一種服務與補償?shù)年P(guān)系，不具備強制性，這是與稅收的本質(zhì)區(qū)別。 

　　3 開征物業(yè)稅的條件 

　　開征物業(yè)稅的條件，是物業(yè)稅開征的前期準備工作已經(jīng)完成。那么開征物業(yè)稅需要哪些條件呢? 

　　1．物業(yè)稅征收要求產(chǎn)權(quán)清晰。物業(yè)稅是一種政府行為，它不是一種經(jīng)濟活動。不像有些人所說的，“物業(yè)稅開征就必然使房價下降30％- 40％，這種說法是缺乏科學根據(jù)的，因為物業(yè)稅與出讓金是兩個不同的概念，稅是政府行為，而出讓金是經(jīng)濟活動，兩者不能等同。雖然出讓也由政府官員出面，那是以土地產(chǎn)權(quán)代表身份出現(xiàn)的。地租與稅也是不同的概念，物業(yè)稅不能代替地租。當然，如果房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中大量減稅，幾個稅種合并，稅率降低，會對房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響。但不是絕對要降價，因為決定房價高低的主要因素是價值規(guī)律和供求關(guān)系、有效需求。開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的目的是追求最大利潤，只要能賣掉，就是土地一分錢不收他也不會降價，這個稅種開征后，不管你有錢無錢，從法律上講有不動產(chǎn)都得交。征稅要求產(chǎn)權(quán)清晰，政府要向業(yè)主，向產(chǎn)權(quán)所有者征，尤其是物業(yè)稅，它是一種財產(chǎn)稅，而不能向租用者征?，F(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，農(nóng)民在這個問題上沒有發(fā)言權(quán)。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地的法人代表不清楚。 

　　2．要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。首先，國有土地和集體土地應該并軌。當前我國集體土地私有化是不現(xiàn)實的，應把集體土地變?yōu)閲?，否則的話集體土地(農(nóng)地)是保不住的，因為村長、鄉(xiāng)長一結(jié)合，市縣長一下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應該并軌?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓，有劃撥，這兩種不同形式在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量上差別很大；其三，我國的住宅建設(shè)，有多種形式：商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，這幾種形式建房所投入的成本與土地產(chǎn)出價值都不一樣，也應該并軌。可見，沒有這三個并軌，產(chǎn)權(quán)就難以理順，就沒有一個基本的平征線，公平就達不到。應該說，這是開征物業(yè)稅的前提。 

　　3．要有一個公平、公正的評估機構(gòu)。開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進行評估，當前面臨的問題是：誰來評估?評估費誰來出?現(xiàn)在我國有三個主管部門的評估機構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；二是國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu)，對同一個不動產(chǎn)的評估，可得出三個不同的價值量，有的相差40％以上。在這種情況下怎樣開征物業(yè)稅?其次，評估費由誰來出?如果讓業(yè)主自己出錢評估自己的不動產(chǎn)，還要以此向國家交稅，恐怕難以做到。如果國家出錢，來評估每個家庭的不動產(chǎn) (在國外都是政府做的，不收任何費用)，國家有沒有這筆錢，讓哪類機構(gòu)來評估?這需要花多大的成本?都有待研究。 

　　由此可見，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評估機構(gòu)，使幾家都脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的，講道德、講公正、講良心、講誠信的公正、公平的中介機構(gòu)，老百姓才能信得過。 

　　4．要弄清房地產(chǎn)開發(fā)與消費過程中的各種問題。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，確實稅負比較重，稅種多，稅率高，重復征收嚴重，尤其是各種收費過多過亂。房地產(chǎn)開發(fā)成為大家都想吃的一塊“唐僧肉”，都想吃一點，你想啃一口，他想咬一塊，而開發(fā)商只好把各種收費(含腐敗——請吃、請喝、送禮的費用)都打人成本，這就大大抬高了住房成本。各種收費及腐敗成本個別的不亞于土地出讓金成本。在這些問題尚未搞清楚和理順之前，就開征物業(yè)稅將會導致混亂。因此，要開征物業(yè)稅，就必須搞清楚當前房地產(chǎn)開發(fā)過程中究竟存在什么問題，癥結(jié)在哪里，哪些收費是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能確定稅種和稅率。搞清房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的關(guān)鍵問題是物業(yè)稅開征的重要條件。 

　　5．物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體是誰?如何確定調(diào)節(jié)主體對象定位。物業(yè)稅調(diào)節(jié)主體定位，是開征物業(yè)稅成敗的關(guān)鍵所在。如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動產(chǎn)上(因為大多數(shù)人都購買了房改房)，這些中低收入階層，大都是辛苦多半輩子才購買了住宅，現(xiàn)在除了交物業(yè)費外，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。反過來，如果把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者(投資者)和富余階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機，調(diào)節(jié)貧富差距的進一步拉大，是正確的，應盡快啟動。但是，在實施中又有一定難度，稅務干部敢不敢去征收?比如，1993年北海、海南和惠州等地，在“圈地熱”和“房地產(chǎn)熱”中，炒賣土地成風，一夜之間暴富者不少，為了控制這種情況，國家頒布了“土地增值稅條例”，其目的是抑制投機和炒賣，由于炒賣土地的人大都有背景，稅務部門沒有人敢去征收，結(jié)果最后落到幾經(jīng)炒作后拿到土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的誠信開發(fā)商的頭上，這是導致開發(fā)房地產(chǎn)稅費過重的重要原因。 

　　6．土地使用制度面臨進一步深化改革。土地出讓形式，是我國改革開放初期，面臨外商的進入，借鑒香港的模式形成的(當時香港尚未回歸，是在殖民地狀態(tài)下形成的，因此，短期行為明顯)。當然，我們應歷史地看待這個問題，改革開放初期這種形式對中國的發(fā)展，尤其是對城市建設(shè)資金聚集起了很大作用，這一成績應予以肯定。但是，改革開放20多年后，再繼續(xù)延用這種形式就暴露出很多問題。一是沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)沒有多少土地可以出讓了；二是這種形式短期行為突出，促使當屆政府為引進外資的“政績”，以低價土地為代價相互惡性競爭；三是這種機制會促使當屆政府官員多賣地，盲目追求本屆“政績”而不考慮子孫后代的生存和可持續(xù)發(fā)展。可見，為尋找地方政府的穩(wěn)定財源，土地使用制度需要進行深化改革，以保護住盡有的一點基本良田，給子孫后代留下生存空間。 

　　土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，今后發(fā)達地區(qū)土地如何開發(fā)，以什么方式造就不動產(chǎn)，需要認真研究，通盤規(guī)劃思考。沒有土地使用制度的改革，就匆忙開征物業(yè)稅是不現(xiàn)實的。 

　　以上六個方面的問題不解決，各種關(guān)系不理順，開征物業(yè)稅的條件就不具備，時機就不成熟。因此，應積極地創(chuàng)造條件，為開征物業(yè)稅做好前期準備工作，在前期準備的基礎(chǔ)上，才能試點和逐步推開。 

　　4 開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響 

　　近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)每年增幅平均在30％以上，住房消費增幅也達20％以上，但商品房空置率每年也增長10％以上，出現(xiàn)開發(fā)與空置雙增的局面，2003年商品房空置達1．2億平方米，積壓信貸資金約2500億，說明房地產(chǎn)開發(fā)有虛腫現(xiàn)象，隱藏巨大的風險。在這種背景下開征物業(yè)稅，一方面由于稅種的減少、稅率的降低，可能減少開發(fā)企業(yè)的稅負，但是否由于開發(fā)企業(yè)稅負減輕就帶動住房價格下調(diào)，很難說；另一方面，由于開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)炒作，尤其是所謂的房地產(chǎn)“投資性購房”將受到制約，住房銷售數(shù)量也將下降(目前在一些城市投資性購房已達20％以上，這是虛假繁榮的表現(xiàn))，導致空置房面積大幅提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須要承擔由于長期商品房的積壓所產(chǎn)生的物業(yè)稅負擔，這將逼迫一部分企業(yè)的破產(chǎn)倒閉，當然比賬面盈利實際虧損的“假繁榮”要好，這完全是可以預料的。 

　　致于對住房消費的影響，可反映在兩個方面：一是對房地產(chǎn)投機活動，以及所謂的“投資”者和擁有多套住房及居住在高檔住宅區(qū)的富余階層人士，將征收較高的物業(yè)稅，以調(diào)節(jié)貧富差距的繼續(xù)擴大，有利于社會安定與協(xié)調(diào)發(fā)展，這應是稅收調(diào)節(jié)的主體；二是大多數(shù)居民所有的私有財產(chǎn)(不動產(chǎn))，也要征收物業(yè)稅，其稅率可低一些，或部分減免，尤其是自住房。但從理論上講，也是應該繳納的。因為從發(fā)達國家看這個稅種的設(shè)置，主要是面對私有財產(chǎn)的，調(diào)節(jié)財產(chǎn)的過分集中，通過稅收杠桿實現(xiàn)第二次分配。目前，我國住房私有化率已達70％以上，超過了發(fā)達資本主義國家。在我國房屋是私有的，土地是國家的，土地與房屋如何區(qū)分?這將是個難題。致于這部分私有財產(chǎn)如何征收物業(yè)稅，應依據(jù)國情與人民收入水平確定，不能照搬西方的做法。但是，那種“開征物業(yè)稅會給居民帶來利益”的說法是缺乏依據(jù)的，也是一種誤導。 

　　5 物業(yè)稅開征的前期準備與實施步驟 

　　物業(yè)稅這個稅種，涉及到方方面面的利益，它與每個居民的切身利益相關(guān)。因此，政府出臺此種稅種政策應慎而行之，做周密系統(tǒng)的調(diào)查研究。如在細節(jié)上考慮不周，就粗略出臺，一旦又難以實施，那將對市場產(chǎn)生“風聲鶴唳”的負面效應。因此，筆者認為，首先，應做好開征的前期準備；其次，在條件準備成熟時，再明確實施步驟。當前政府要做的應是： 

　　1．政府應盡快成立一個擺脫部門利益，公平、公正，集多方專家參與的課題組。全面系統(tǒng)地研究我國土地、房屋方面的問題，從稅基、稅種、稅率上，進行整體研究，依據(jù)調(diào)查研究的成果，提出一個整體稅制改革方案。 

　　2．理清我國房地產(chǎn)(不動產(chǎn))稅費當中的主要問題，搞清這些稅費出臺的歷史背景，在現(xiàn)實中存在的主要問題，表現(xiàn)的形式，癥結(jié)根源，怎樣才能理順關(guān)系(含中介評估機構(gòu))，為開征物業(yè)稅創(chuàng)造條件。 

　　3．我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是從社會主義計劃經(jīng)濟時代演變而來的，尤其是土地產(chǎn)權(quán)，本文上述談到的三個歸并，如何歸并，對現(xiàn)行法規(guī)要做哪些修改等等，都應提出具體的建議方案。 

　　4．我國在不動產(chǎn)方面的基本國情是什么?考察的焦點在哪里?針對實際稅基覆蓋面應放多大?設(shè)立哪些稅種，稅率訂多高，減免稅設(shè)定什么范圍等方面，都必須提出具備方案。在此基礎(chǔ)上再讓公眾討論統(tǒng)一思想。 

　　上述前期準備工作，對開征物業(yè)稅是十分重要的，沒有前期準備，不理順各種關(guān)系，就開征物業(yè)稅是不現(xiàn)實的，也是沒有根基的，只有把前期準備工作做好了，才能再去搞試點，然后在試點的基礎(chǔ)上，再全面推開。 作者：劉維新　 

更多物業(yè)行業(yè)研究分析，詳見中國報告大廳《物業(yè)行業(yè)報告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據(jù)。

更多詳細的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進出口數(shù)據(jù)、價格數(shù)據(jù)及上市公司財務數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。