首付貸市場(chǎng)緣何走俏 背后的杠桿風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

　　據(jù)2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示：在過去數(shù)日內(nèi)，北上廣深等城市的樓市突然急劇升溫，一套房屋上午談好價(jià)格，下午簽約直漲幾十萬的案例屢見不鮮。面對(duì)高燒不退的房?jī)r(jià)，一些投機(jī)者和剛需購(gòu)房人群加快入場(chǎng)，去中介看房的人明顯增多，首付貸款也開始走俏。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前二手房中介和P2P平臺(tái)成為首付貸的主力軍。該類產(chǎn)品雖然能降低購(gòu)房者的入市門檻，為剛需者提供資金支持，但其背后蘊(yùn)藏的杠桿風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

　　誰在提供“首付貸”

　　房?jī)r(jià)居高不退并再度升溫。雖然銀行房貸已經(jīng)極大地減輕了購(gòu)房者的壓力，但是面對(duì)高額的首付款，依然有眾多購(gòu)房者感到頭痛，首付貸應(yīng)運(yùn)而生。

　　鏈接買賣雙方的二手房中介成為首付貸主力軍，此前曾因金融業(yè)務(wù)而陷入風(fēng)波的某中介機(jī)構(gòu)就有此類首付貸產(chǎn)品。

　　北京商報(bào)記者日前從該房屋中介工作人員方面拿到的宣傳單頁(yè)顯示，客戶簽訂居間合同并支付中介費(fèi)、網(wǎng)簽合同后，該中介可根據(jù)客戶購(gòu)房真實(shí)成交價(jià)的15%核定貸款額度，期限1-5年，授信最高為30萬元（含），家庭授信則可達(dá)到60萬元。

　　在手續(xù)費(fèi)支付上，該款首付貸產(chǎn)品可以有一次性支付和分期兩種方式，1-5年的一次性手續(xù)費(fèi)分別為5%、10%、15%、20%和25%；而分期支付的話手續(xù)費(fèi)則分別為5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分?jǐn)偟矫吭逻€款中。以申請(qǐng)10萬元首付貸、期限1年、一次性支付手續(xù)費(fèi)計(jì)算，首次還款需13333元，此后每期8333元。

　　事實(shí)上，除了上述由中介人員提供的首付貸，在該中介理財(cái)平臺(tái)上發(fā)行的“家多寶”產(chǎn)品中，也有不少項(xiàng)目的用途是湊齊購(gòu)房首付。

　　此外，也有不少布局于首付貸的互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)，例如平安好房推出的“好房貸”。如果有抵押物，“好房貸”最多可提供抵押物價(jià)值70%的貸款，若沒有抵押物，最高放款30萬元。

　　另一家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)廣州e貸從3月以來上線了多款用于購(gòu)房的項(xiàng)目，金額從幾萬到幾十萬元不等，期限多為36個(gè)月，借款利率大多在 14.26%。根據(jù)廣州e貸官網(wǎng)的介紹，該平臺(tái)的首付貸產(chǎn)品房e貸借款金額為3000-50萬元，1-3個(gè)工作日就可完成審核，借款年費(fèi)率為10%，貸款初期平臺(tái)收取服務(wù)費(fèi)3%。在每月還款時(shí)，本金及利息還給投資人，平臺(tái)則收取借款本金0.3%的管理費(fèi)。

　　值得一提的是，這些平臺(tái)的首付貸非常容易申請(qǐng)，只要在線填寫聯(lián)系方式，一個(gè)工作日內(nèi)會(huì)有客服主動(dòng)聯(lián)系，只需提供身份證、社?？?、公積金卡、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時(shí)間最快僅需1天。

　　綜合來看，首付貸分為有抵押和無抵押兩種，一手房及二手房都有相應(yīng)的平臺(tái)或機(jī)構(gòu)提供首付貸。

　　首付貸緣何走俏

　　首付貸為購(gòu)房者提供了入市的“本錢”，所以此類產(chǎn)品在房?jī)r(jià)上漲時(shí)頗為吃香。

　　以平安“好房貸”為例，數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)品自2014年9月推出截至當(dāng)年11月28日，僅不到3個(gè)月時(shí)間，“好房貸”申請(qǐng)金額就突破10億元，撬動(dòng)全國(guó)百億房產(chǎn)銷售，放款金額突破億元。

　　廣州e貸總裁方頌近日表示，“房e貸”產(chǎn)品近兩個(gè)月的交易筆數(shù)都呈現(xiàn)出翻倍上漲的情況，未來也有進(jìn)一步快速上升的趨勢(shì)。結(jié)合當(dāng)下樓市的火爆需求來看，首付貸產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量仍非常巨大。

　　那么，這種產(chǎn)品為何受到廣泛青睞呢？網(wǎng)貸之家首席研究官馬駿表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)過高，對(duì)于一些購(gòu)房者來說，湊齊首付都可能是一大難題，所以市場(chǎng)上對(duì)“首付貸”需求量很大。

　　“從大環(huán)境來看，房地產(chǎn)要復(fù)蘇，房?jī)r(jià)又要漲了，推動(dòng)人們買房意愿。從產(chǎn)品本身來講，首付貸減輕了人們的資金壓力?！绷阋钾?cái)經(jīng)研究總監(jiān)李耀東表示，“就像股市的場(chǎng)外配資一樣，湊不齊首付的購(gòu)房者可以通過這類產(chǎn)品獲取資金，從而有機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?

　　銀率網(wǎng)分析師閆博鍇表示，首付貸的火爆跟近期一些城市房?jī)r(jià)上漲有著直接關(guān)系，最近的房?jī)r(jià)上漲不再是之前所說的剛需性和改善型購(gòu)房者進(jìn)入樓市，而是有大量投資甚至投機(jī)性購(gòu)房人群進(jìn)入。但面對(duì)目前的高房?jī)r(jià)，買房門檻相當(dāng)高，全款投入是不現(xiàn)實(shí)的，這就需要貸款，而正常的銀行按揭貸款最高只能貸到房產(chǎn)價(jià)格的八成，需要自身支付兩成以上的首付款。但部分人即使這兩成資金也沒有，或者本身沒有錢但有房產(chǎn)，面對(duì)市場(chǎng)中的這種資金需求，這就催生出以買房首付款為名目的貸款產(chǎn)品，也就是首付貸了。

　　針對(duì)市場(chǎng)上有質(zhì)疑“首付貸”屬于通過民間二次借貸的方式支付首付，使得不符合條件的購(gòu)房者也能向銀行貸款的看法，馬駿的觀點(diǎn)是，即使沒有 P2P平臺(tái)，購(gòu)房者也可能從親戚朋友那里借錢，這也屬于正常的民間借貸范疇。因?yàn)榻杩钊诵庞枚绕毡檩^高，不太會(huì)出現(xiàn)違約，比高利貸借款人的信用好很多。

　　背后的杠桿游戲

　　對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，首付貸的確解決了燃眉之急，但在此類產(chǎn)品火爆的背后，依然隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從相關(guān)政策來看，國(guó)內(nèi)居民個(gè)人住房貸款的首付比例是由央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)給出調(diào)控意見，由各家銀行按照調(diào)控原則制定自身標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京、上海等限購(gòu)城市的首套房首付基本在30%，非限購(gòu)城市首套房首付比例最低為20%；限購(gòu)城市二套房首付比例基本為50%，非限購(gòu)城市二套房首付則為 30%。

　　而首付貸的出現(xiàn)突破了這個(gè)限制，明顯放大了購(gòu)房者的借貸杠桿。不過，在杠桿的具體水平上，則跟各地房貸政策、有無抵押物有密切關(guān)系。比如，北京地區(qū)二套房主流首付為50%，那么一套400萬元的房子首付部分應(yīng)當(dāng)為200萬元，杠桿只有1倍，而如果購(gòu)房者原有的房屋能貸出150萬元，實(shí)際繳納的首付只有50萬元，杠桿被放大到8倍。如果是在房?jī)r(jià)不高的三線城市購(gòu)買首套房，那么首付比例基本只有20%，若以房?jī)r(jià)總價(jià)100萬元計(jì)算，首付應(yīng)為20 萬元，一些平臺(tái)所能提供的貸款金額完全可以讓購(gòu)房者不出首付直接買房。

　　首付貸背后的杠桿空間也受到頗多指責(zé)，推高房?jī)r(jià)、投機(jī)者入市等質(zhì)疑不斷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了越來越多的“首付貸”產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在“首付貸”場(chǎng)外配資的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至一部分投資客看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，會(huì)用很小的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，所以他們會(huì)不斷地通過各種途徑炒房，從而推升房?jī)r(jià)。

　　閆博鍇也指出，首付貸讓很多人以低首付甚至零首付的情況下進(jìn)入樓市。這就好比去年股市上漲時(shí)，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺(tái)推出股票配資的業(yè)務(wù)類似，首付貸放大了房市投資的杠桿。

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