上半年北京新房成交量慘淡成交均價(jià)走高 自住房扎堆入市

　　雖然2014年北京新房成交量慘淡，但北京新建住宅的成交均價(jià)卻繼續(xù)走高，達(dá)26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

　　相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來(lái)形容。根據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京年內(nèi)新建住宅合計(jì)簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環(huán)比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬(wàn)平方米，總成交額為722.68億元。預(yù)計(jì)整個(gè)上半年，北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬(wàn)平方米和735億元。其中，成交金額較2013年上半年1190億元下調(diào)38%，成交面積的下滑幅度則更大，為48.11%。

　　而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數(shù)和275萬(wàn)平方米的成交面積，也雙雙創(chuàng)下了近9年來(lái)的同期最低值。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入谷底，一方面是去年市場(chǎng)太熱，需要一個(gè)調(diào)整來(lái)過(guò)渡，另一方面自住房大規(guī)模入市讓剛需集體陷入了觀望。”

　　不過(guò)，雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價(jià)卻繼續(xù)走高，達(dá)26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

　　庫(kù)存將進(jìn)一步增加

　　此外，今年以來(lái)持續(xù)萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫(kù)存總量。據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳了解，截至6月20日，北京期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫(kù)存分別為46117套和34727套，合計(jì)庫(kù)存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫(kù)存達(dá)到80038套的高點(diǎn)后，該數(shù)據(jù)再次達(dá)到8萬(wàn)套以上，并創(chuàng)下近18個(gè)月的新高。

　　據(jù)悉，自今年春節(jié)后，北京住宅的庫(kù)存量便快速上漲，從5年來(lái)最低點(diǎn)5.5萬(wàn)套猛增至目前逾8萬(wàn)套。

　　同時(shí)，截至目前，北京年內(nèi)期房住宅供應(yīng)大漲，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上漲了70%。

　　而7月份，北京還將有36個(gè)項(xiàng)目入市，而這些入市的項(xiàng)目絕大部分定價(jià)謹(jǐn)慎。由于上述項(xiàng)目供應(yīng)的住宅數(shù)量超過(guò)了一萬(wàn)套，預(yù)計(jì)北京住宅的庫(kù)存量也會(huì)進(jìn)一步提升。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市供應(yīng)自3月份以來(lái)便大幅增加，月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過(guò)30個(gè)，3月份—7月份這5個(gè)月的市場(chǎng)總開(kāi)盤(pán)量，較去年同期已經(jīng)上漲近六成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的剛需項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目已給出定價(jià)，其中9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，占比超過(guò)五成。

　　而隨著市住建委對(duì)“限高令”的放松，近期入市的高端項(xiàng)目也開(kāi)始增多，在7月入市的36個(gè)項(xiàng)目中，中高端項(xiàng)目達(dá)到了三成。

　　對(duì)此，亞豪副總經(jīng)理任啟鑫表示，一方面市住建委“限高令”僅是去年年底特殊時(shí)期采取的行政手段，屬于短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續(xù)收緊的背景下，“限高令”的放松對(duì)市場(chǎng)影響有限。許多由于“限高令”而推遲入市的高價(jià)盤(pán)得以入市，是近幾個(gè)月高端住宅供應(yīng)增加的主因。另一方面，下半年自住房項(xiàng)目的大規(guī)模入市，將會(huì)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上進(jìn)一步拉低平均房?jī)r(jià)，也為高端項(xiàng)目的入場(chǎng)創(chuàng)造了條件。

　　自住房扎堆入市

　　實(shí)際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經(jīng)對(duì)定位剛需的北京純商品房住宅產(chǎn)生了很大的沖擊。宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解到，根據(jù)北京市住建委官方公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，從2013年11月29日第一個(gè)自住房項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)以來(lái)，截至目前，自住房項(xiàng)目入市量已達(dá)11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)約為1.8萬(wàn)套，合計(jì)供應(yīng)面約為160萬(wàn)平方米。

　　而對(duì)于1.8萬(wàn)套的供應(yīng)量，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，這個(gè)供應(yīng)量相當(dāng)于北京近一個(gè)季度的商品房住宅成交量，對(duì)市場(chǎng)的影響非常大。

　　中指院的報(bào)告也認(rèn)為，由于自住型商品房?jī)r(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)，其大量入市短期內(nèi)必將增強(qiáng)剛性需求的觀望情緒。今年以來(lái)，北京住宅成交量受購(gòu)房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達(dá)到15個(gè)月的歷史高位，短期內(nèi)全市房?jī)r(jià)或存下行壓力。

　　同時(shí)，自住型商品房的分布也導(dǎo)致了北京同城市場(chǎng)表現(xiàn)分化，五環(huán)外或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)跌局面。分區(qū)域來(lái)看，2013年9月份至今，北京市累計(jì)成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環(huán)以外，由于未來(lái)入市項(xiàng)目較多且價(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)，短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)區(qū)域均價(jià)形成明顯的下拉作用，五環(huán)外市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)跌。而對(duì)五環(huán)內(nèi)而言，由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺且自住型商品房項(xiàng)目較少，購(gòu)房者觀望周期相對(duì)較短，成交量或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)同城分化局面。

　　此外，對(duì)于近期信貸政策的微調(diào)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為難以真正影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　張大偉表示，“對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)仍將持續(xù)。同時(shí)，部分銀行響應(yīng)央行的措施，很可能是把房貸從基準(zhǔn)利率上浮回歸到基準(zhǔn)利潤(rùn)的水平，或者提高審批放款的效率，但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響微乎其微”。

　　北京二手房量?jī)r(jià)齊跌

　　相比于新建住宅，北京二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)則更加慘淡，成交量和成交均價(jià)也是雙雙下滑。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況中，北京二手房?jī)r(jià)格在5月份出現(xiàn)了較大幅度的下滑，跌幅位列70個(gè)大中城市之首。

　　而根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計(jì)簽約43515套，預(yù)計(jì)上半年簽約總量為4.4萬(wàn)套，同比環(huán)比均明顯下調(diào)。而這一成交量也是北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低值。

　　據(jù)悉，北京二手房上半年的平均價(jià)格相比2013年4季度已經(jīng)下調(diào)超過(guò)5%，疊加稅費(fèi)、中介費(fèi)等，2014年上半年購(gòu)入二手房的業(yè)主幾乎全部被套，同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京的二手房還將有10%-15%的價(jià)格下調(diào)空間。

　　張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開(kāi)始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開(kāi)始陰跌，成交量持續(xù)下滑。2013年，北京二手房?jī)r(jià)格的漲幅超過(guò)了受到限價(jià)影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導(dǎo)致的觀望情緒。二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月陰跌。

　　有數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房成交均價(jià)正在加速下調(diào)，6月份的成交均價(jià)為2.92萬(wàn)元/平方米，相比5月的均價(jià)3.02萬(wàn)元/平方米，下調(diào)幅度達(dá)到了3.3%。

　　“目前看，二手房掛牌房源的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了全面下調(diào)。雖然房主心里的預(yù)期價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)，但購(gòu)房者的觀望情緒則繼續(xù)加強(qiáng)。預(yù)計(jì)未來(lái)二手房均價(jià)下滑的趨勢(shì)還將繼續(xù)?！睆埓髠フJ(rèn)為。