2020年房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑 部分房企現(xiàn)金流緊張加劇

　　3月份以來(lái)，各大上市房企陸續(xù)公布2019年銷售業(yè)績(jī)。在“房住不炒”總基調(diào)下，部分上市公司全年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，上市房企也普遍表達(dá)了對(duì)2020年的市場(chǎng)展望和拿地預(yù)期，約6成企業(yè)預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)10%的業(yè)績(jī)?cè)龇?

　　2020年房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售增速放緩，利潤(rùn)規(guī)模增速的放緩趨勢(shì)也逐步顯現(xiàn)，2019年行業(yè)利潤(rùn)增速繼續(xù)下行、利潤(rùn)增長(zhǎng)拐點(diǎn)成為行業(yè)共識(shí)。同時(shí)，隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息進(jìn)入結(jié)算期，推高了營(yíng)業(yè)成本，行業(yè)整體利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到擠壓，多數(shù)房企利潤(rùn)率水平有所下滑。

　　從2019年上市房企的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)房企整體利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，無(wú)論是營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，還是利潤(rùn)率水平的維持都存在較大挑戰(zhàn)，盈利能力面臨考驗(yàn)。

　　與此同時(shí)，在行業(yè)整體盈利面臨下行壓力的大背景下，2019年仍有部分房企實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)增長(zhǎng)，并且利潤(rùn)率水平繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。其中以萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖等規(guī)模房企為代表的企業(yè)2019年內(nèi)盈利表現(xiàn)相對(duì)突出。

　　針對(duì)2020年業(yè)績(jī)目標(biāo)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從已公布企業(yè)的情況來(lái)看，有6成房企預(yù)計(jì)2020年銷售目標(biāo)較2019年已完成目標(biāo)實(shí)現(xiàn)10%以上的增幅。

　　相對(duì)而言，幾家龍頭企業(yè)以及2019年業(yè)績(jī)前十家房企公布的2020年銷售目標(biāo)漲幅普遍控制在10%及以下。例如：恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)業(yè)績(jī)目標(biāo)漲幅為8%，龍湖、中海分別為7%和6%。值得一提的是，新城控股2020年銷售目標(biāo)定位2500億元，相較2019年已完成的銷售額有8%的降幅，主要是認(rèn)為疫情將對(duì)全年銷售額造成一定影響。

　　年初由于疫情的原因，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售等方面的進(jìn)度都帶來(lái)了一定影響。對(duì)此，部分城市出臺(tái)了例如降低落戶門(mén)檻、放寬預(yù)售證申請(qǐng)條件、土地款分期繳納等政策，部分企業(yè)如時(shí)代中國(guó)、禹洲、中駿、中梁等都認(rèn)為未來(lái)政策仍有進(jìn)一步寬松的可能，也會(huì)給行業(yè)帶來(lái)一定的利好刺激。

　　部分房企現(xiàn)金流緊張加劇

　　在融資政策未放松情況下，銷售回款仍是房企最核心的資金來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，受銷售不佳等因素影響，房企到位資金大幅下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4547億元，下降8.6%;利用外資12億元，下降77.2%;自籌資金6161億元，下降15.4%;定金及預(yù)收款5603億元，下降23.9%;個(gè)人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

　　部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2020年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)約為1.46萬(wàn)億元，7月份償債高峰到期達(dá)1490萬(wàn)億元。為緩解資金緊張局面，部分房企加大融資力度，但整體融資規(guī)模仍有小幅下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，房企海外發(fā)債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少5.7%。短期融資券發(fā)行229.5億元，同比增速達(dá)1430%。短期債發(fā)行提速印證了房企對(duì)于補(bǔ)充資金的迫切需求。

　　分析師表示，在銷售復(fù)蘇、支持政策的帶動(dòng)下，房企到位資金同比降幅有望在二季度收窄，資金壓力將有所緩和。同時(shí)融資集中度或進(jìn)一步提升，融資渠道更為通暢、凈負(fù)債率較低的房企將更加受益。

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