房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步下降 行業(yè)新巨頭或?qū)@現(xiàn)

　　2020年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策力度將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有所微調(diào)，“一城一策”將落實(shí)得更為具體。專家建議，未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系。2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗，短期看政策也不會(huì)大規(guī)模放松和刺激，房地產(chǎn)市場借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性大幅降低。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步下降

　　50個(gè)大中城市合計(jì)土地出讓金額達(dá)4.41萬億元，同比上漲19.33%。從全年市場來看，整體處于高位運(yùn)行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨著各種政策的影響，土地市場有所退燒。溢價(jià)率有所降低。

　　具體來看，50個(gè)城市中，杭州土地出讓金額達(dá)到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達(dá)1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長147.26%;紹興865.39億元，同比增長110.35%;珠海456.83億元，同比增長103.28%

　　值得注意的是，土地市場分化明顯，一方面是土地出讓金額再創(chuàng)新高，另一方面是土地流拍增多。2019年，一線城市流拍現(xiàn)象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現(xiàn)象較嚴(yán)重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。下半年以來，土地遇冷趨勢已經(jīng)從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，范圍逐漸擴(kuò)大。

　　2019年流拍率高企，究其原因，主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹(jǐn)慎。其次，上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策，房企對下半年市場預(yù)期轉(zhuǎn)冷，也在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

　　行業(yè)新巨頭或?qū)@現(xiàn)

　　在宏觀政策趨穩(wěn)的背景下，土地市場將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)2020年將通過多元的土地供應(yīng)機(jī)制維護(hù)地價(jià)穩(wěn)定。

　　以濟(jì)南和青島為代表的區(qū)域中心城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提升、城市空間與規(guī)模擴(kuò)容、人口與其他要素集聚仍是城市后續(xù)發(fā)展的主旋律。在城市發(fā)展前景看好的前提下，扎根濟(jì)青的一線房企和優(yōu)質(zhì)本土企業(yè)將持續(xù)土地跟蹤;前期未能進(jìn)駐城市的企業(yè)，也將戰(zhàn)略性拿地布局。因此，濟(jì)青兩市仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主陣地，企業(yè)拿地更趨理性，土地供求將保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　三四線城市和縣域城市土地市場將逐漸分化。濟(jì)寧和臨沂等具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展前景的城市，仍是諸多房企補(bǔ)倉拿地的主要選擇。其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限的城市，土地供求規(guī)?；蛴行》s減。

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸向提質(zhì)增效方面轉(zhuǎn)型。后續(xù)供地結(jié)構(gòu)將逐漸變化，濟(jì)青等區(qū)域中心城市產(chǎn)業(yè)用地占比持續(xù)增加，并向三四線城市傳導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興開發(fā)業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，將在傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)之外催生大量行業(yè)新巨頭。

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