深圳房地產(chǎn)加速存量房流轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量上升

　　自11月11日起，宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下的商品房均被視為普通商品住房，而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)這樣滿兩年的住宅將不需再繳納增值稅。該舉措可能促使樓市交易量上升，房?jī)r(jià)面臨上漲壓力，應(yīng)警惕樓市過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。目前，市場(chǎng)上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無(wú)疑加重了普通居民家庭剛需購(gòu)買(mǎi)住房的負(fù)擔(dān)。

　　深圳房地產(chǎn)加速存量房流轉(zhuǎn)

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到穩(wěn)定的促進(jìn)作用。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有變，還是按照穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)在執(zhí)行。特別是今年以來(lái)，在落實(shí)中央關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的過(guò)程中，深圳市深化住房改革，采取了綜合運(yùn)用土地、稅收等手段保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的措施。這次政策出臺(tái)深化了深圳差別化調(diào)控政策的執(zhí)行，對(duì)于剛需家庭給予保護(hù)，對(duì)于投資投機(jī)繼續(xù)加大打擊力度，從而保障深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　深圳此次調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，是響應(yīng)多年來(lái)市民購(gòu)房需求的體現(xiàn)。以前，深圳執(zhí)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是2015年9月制定的。經(jīng)過(guò)2016年的房?jī)r(jià)上漲后，所謂的“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)顯得比較低了。這樣的話，首次購(gòu)房的剛需居民如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)交稅，稅負(fù)會(huì)比較高，特別是要交更多增值稅，給普通居民家庭購(gòu)房帶來(lái)困難。從去年開(kāi)始，政府主管部門(mén)開(kāi)始關(guān)注這種現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)充分研究論證，于近期出臺(tái)這個(gè)政策。

　　打開(kāi)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站，9月深圳新房?jī)r(jià)格相比2015年9月上漲49%，在這個(gè)情況下，調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)是必要的。因?yàn)槿绻徽{(diào)整，很多普通房子將會(huì)“被豪宅”。承擔(dān)過(guò)高的稅費(fèi)，導(dǎo)致存量房的交易流轉(zhuǎn)不起來(lái)，導(dǎo)致很多剛需購(gòu)房者“上不了車”，這是很大的問(wèn)題。

　　這次調(diào)整中，普通住房征收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。原來(lái)一直是以總價(jià)來(lái)控制，每一個(gè)片區(qū)的價(jià)格超過(guò)多少就是豪宅了，現(xiàn)在則轉(zhuǎn)成按照面積和容積率大小來(lái)算。我們知道，深圳存量房的面積平均不到100平方米，甚至都不到90平方米，如果按照總價(jià)來(lái)算的話，深圳很多90—100平方米的房子都是豪宅，新規(guī)將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對(duì)交易成本是一個(gè)極大的促進(jìn)，預(yù)計(jì)深圳的存量房會(huì)明顯地流轉(zhuǎn)起來(lái)，進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)回暖。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量上升

　　過(guò)去兩年的二手房交易，有45%的房產(chǎn)繳納增值稅，其中未滿兩年的房產(chǎn)約占5%，也就是說(shuō)有40%是因“豪宅線”繳納增值稅。另外，深圳樓市的增值稅率高，很多房產(chǎn)要繳納幾十萬(wàn)元甚至更高。

　　無(wú)論是認(rèn)購(gòu)新房還是二手房，都會(huì)因?yàn)榇祟愓咧苯踊蜷g接受到影響，出現(xiàn)交易量上升的現(xiàn)象。另外，稅費(fèi)調(diào)整降低了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)壓力，而近期部分購(gòu)房者希望年底入市，預(yù)計(jì)會(huì)形成一波房產(chǎn)交易高峰。

　　除成交量外，預(yù)計(jì)此次利好將給深圳房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。肖小平表示，“豪宅稅”征收標(biāo)準(zhǔn)不再與房產(chǎn)總價(jià)掛鉤會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定刺激。一方面，免征“豪宅稅”會(huì)讓買(mǎi)房負(fù)擔(dān)減輕，有了更大入市動(dòng)力;另一方面，賣(mài)方也想分享利好，可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)提高產(chǎn)生影響。

　　分析人士稱，在“房住不炒”的大環(huán)境下，市場(chǎng)各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味著房?jī)r(jià)快速上升，期望房?jī)r(jià)暴漲的心態(tài)要不得。

　　對(duì)于監(jiān)管部門(mén)而言，保持市場(chǎng)穩(wěn)定是王道。交易反彈后，要警惕房企和房東趁勢(shì)漲價(jià)，尤其要警惕炒作二手房。另外，要進(jìn)一步強(qiáng)化一手房?jī)r(jià)格管控，防止一手房?jī)r(jià)格跟漲。

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