房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連降4個月 房價迎來小幅下跌

　　9月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年1~8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。在定調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”及房企融資承壓下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資預(yù)期進一步降低。2019年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62187億元，增長14.9%，增速回落0.2個百分點。

　　開發(fā)投資增速連續(xù)4個月持續(xù)收窄

　　受融資側(cè)從緊政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體保持穩(wěn)中有降態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點。這也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)4個月收窄。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，7月30日，中央政治局首次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。部分熱點城市隨之紛紛出臺調(diào)控政策;加之金融政策持續(xù)收緊，房企融資承壓，開發(fā)企業(yè)投資預(yù)期進一步降低。

　　“目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本面并未出現(xiàn)大變化，但在房企融資從緊不變的壓力之下，投資降溫的分化也在持續(xù)，東部和東北部的投資降溫明顯，1-8月投資增速分別比1—7月份回落0.4和1.3個百分點，也顯示出房企在不同區(qū)域的投資策略調(diào)整在加速推進?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出。

　　銷售面積增速略有提升，但仍處負增長

　　從銷售業(yè)績來看，1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長0.6%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.9%。

　　2019年以來，銷售面積一直處于負增長，近期降幅有所收窄。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，8月下旬部分房企為迎接“金九”的來臨，開始降價或打折銷售，帶動銷售面積小幅上漲，降幅收窄。

　　從銷售額來看，商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長9.9%，辦公樓銷售額下降11.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降12.8%。

　　國仕英指出，商品房銷售價格迎來近4個月首次下跌。隨著“金九銀十”的到來，部分房企開始降價銷售，預(yù)計后期銷售價格仍會小幅下跌。

　　銷售好轉(zhuǎn)并未帶來預(yù)期轉(zhuǎn)變，房屋新開工面積145133萬平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。其中，住宅新開工面積107053萬平方米，增長8.9%。

　　房企拿地也依然保持謹(jǐn)慎。按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1—7月份收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。

　　雖然降幅有所收窄，但在業(yè)內(nèi)看來，降幅收窄并不代表房企拿地態(tài)度已發(fā)生轉(zhuǎn)變，“謹(jǐn)慎拿地”、“不拿貴地”已成為各家房企拿地關(guān)鍵詞。

　　房企融資持續(xù)收緊

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1—7月份回落0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款17322億元，增長9.8%;利用外資81億元，增長1.3倍;自籌資金36036億元，增長3.1%;定金及預(yù)收款38377億元，增長8.3%;個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。

　　張波表示，房企融資持續(xù)承壓。從房企融資的大背景來看，針對房企側(cè)強化嚴(yán)監(jiān)管的態(tài)勢8月保持不變，無論是信托、海外債還是ABS、開發(fā)貸都保持從嚴(yán)態(tài)勢。8月9日，銀保監(jiān)會發(fā)文，對32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，檢查重點針對房企的土地儲備貸款、開發(fā)貸款，以及個人房貸、住房租賃貸款。8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。因此不但負債率過高房企的下半年風(fēng)險會明顯提升，另一方面當(dāng)下對房企融資的監(jiān)管也并非“一刀切”，對于負債率過高且規(guī)?；^于“激進”房企的融資監(jiān)管會重點加強，這類房企的資金安全性顯得尤為重要。

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