房地產(chǎn)開發(fā)地王頻生“戲中有戲” 地方政府淪為“二道販子”

　　9月4日北京出爐單價地王，一天后上海、杭州、蘇州三地總價地王同日現(xiàn)身。在這戲劇性的一幕中，看似房企進入一線城市意愿強烈，但戲中有戲，其幕后或許還有一場由地方政府自編自導(dǎo)的放盤大戲。

　　首先，不妨先了解下上海此次出讓地塊的背景。上海徐家匯中心項目地塊其實是上海徐匯區(qū)規(guī)土局在今年5月底，用上海濱江、世博中心土地等4宗地從上實城開手中置換而來，原因?qū)嶋H是上實城開無力開發(fā)。當(dāng)時項目估值為42.45億元，這也是上海規(guī)土局置換的價格，但誰也想不到這塊地在2個月之后，以175億元的起拍價橫空出世。

　　上海方面將土地在手中捂一捂，規(guī)劃稍變動，價值便連翻幾番，實在奇貨可居。同樣，杭州華家池三宗地附近地塊基本上均成交于2009年、2010年，而這三宗連體地塊卻在當(dāng)?shù)赝恋鼐质种姓诹?年多。

　　為何出現(xiàn)這種情況?很大程度上是由于在土地出讓體制之下，地方政府其實既是賣方，也是買方。

　　開發(fā)商是商人，是商人便會逐利，在地塊開發(fā)困難時，開發(fā)商可以選擇將土地有償還回地方政府，或者開發(fā)商違規(guī)時，地方政府將土地從開發(fā)商手中有償收回——“奇貨”暫時重回地方政府懷抱。

　　而至于土地何時再次入市，這一切皆由地方政府說了算。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有拿地意愿，或者地方財政出現(xiàn)真空時，地方政府便可啟動對土地規(guī)劃的修改，然后向市場放出土地，坐擁土地升值帶來的利益。而在這整個過程中，開發(fā)商的議價空間并不大。這種案例并不罕見，南京昔日地王仙林湖地塊，實際上是2009年招商地產(chǎn)與九龍倉的退地，該地塊在今年5月再次入市，但出讓起拍價已經(jīng)高出45億元。

　　這背后的根本原因在于，地方政府囤地沒有任何成本以及風(fēng)險，并把囤地美其名曰“儲備用地”。相比較之下，房企一旦競買到地塊，反而卻有囤地成本，一年之內(nèi)不開發(fā)處以罰金，而兩年之內(nèi)不開發(fā)則收回土地。

　　顯然，原本為了控制地價而生的土地儲備制度在很多地方已經(jīng)開始走樣，不少地方政府已經(jīng)淪為土地市場“二道販子”。正因為地方政府能夠壟斷土地市場，導(dǎo)致其既是賣方又是買方，并從中強勢取得巨額差價。如此一來“面粉”價格被推高，“面包”價格也自然水漲船高。

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