房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢由負(fù)轉(zhuǎn)正說明市場看漲預(yù)期趨強(qiáng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

　　7月15日，中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2015年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,雖然前6個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行,但商品房銷售卻出現(xiàn)了量價齊升、整體回暖趨勢。市場人士分析認(rèn)為,在前期改善型需求集中釋放的背景下,三季度樓市或?qū)⒉饺氤山坏?呈現(xiàn)溫和縮水態(tài)勢。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-6月份全國商品房銷售面積50264萬平方米,同比增長3.9%;商品房銷售額34259億元,增長10.0%,增速提高6.9個百分點(diǎn)

　　此外,1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元,同比名義增長4.6%,增速比1-5月份回落0.5個百分點(diǎn)。

　　專業(yè)人士表示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然沒有擺脫2013年12月以來的下跌態(tài)勢,與2014年上半年的14.1%相比,2015年前6月該數(shù)據(jù)下降了近10個百分點(diǎn)。

　　據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場調(diào)查分析報告顯示，作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的重要先行指標(biāo)之一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速2015年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正,1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元,同比增長0.1%,而前5個月為下降1.6%。該指標(biāo)“轉(zhuǎn)正”也反映出未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長潛力。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企到位資金增長的動力一是房屋銷售規(guī)模的增加,促使個人按揭貸款規(guī)模增加,這是房企資金回籠的主力;二是房企銷售業(yè)績看好,投資者信心回歸,因此通過各類金融工具融資的規(guī)模增加;三是6月貨幣流動性進(jìn)一步釋放,如存貸比考核取消釋放了銀行信貸投放空間,央行[微博]同日實(shí)施降息、降準(zhǔn)“雙降”政策,使房地產(chǎn)企業(yè)資金面進(jìn)一步寬松。

　　然而,分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的另一重要指標(biāo)——土地購置面積及金額的同比跌幅仍在30%左右徘徊。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9800萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個百分點(diǎn);土地成交價款2866億元,下降28.9%,降幅擴(kuò)大3.1個百分點(diǎn)。

　　一位中國房企投資總監(jiān)告訴記者,開發(fā)商并非沒有加大拿地的力度,而是加大了一二線城市的布局。所以整體來看,拿地面積和成交金額呈“雙降”局面。

　　調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年,20大標(biāo)桿房企在一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元,占所有土地支出的90.1%,創(chuàng)歷史新高。而與一二線城市土地市場的熱度相比,三四線城市土地市場依然冷清。

　　專業(yè)分析師表示,房地產(chǎn)市場升溫后,土地市場開始火熱。一線城市和部分二線城市,再現(xiàn)地王頻出現(xiàn)象。由于三四線城市市場持續(xù)低迷,標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱,隨著各類寬松政策的有效釋放,尤其是信貸政策的繼續(xù)寬松,剛需和改善型購房者積極入市成為快速拉升成交量的重要基礎(chǔ)。此外,從銷售面積和銷售金額的增速來看,銷售金額增長明顯超過銷售面積。這說明市場看漲預(yù)期趨強(qiáng)。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,隨著淡季來臨,市場供應(yīng)節(jié)奏開始放緩。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示,由于面臨較高的成交量透支購買力,購房熱情有降溫苗頭。樓市下半場房企需要重新蓄客,因此也將對供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整,預(yù)計后市成交會呈現(xiàn)溫和縮水走勢。