2015年8月內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)核心凈利潤(rùn)巨幅虧損

　　8月末，SOHO中國(guó)發(fā)布2015年中期財(cái)務(wù)報(bào)告。難得一見(jiàn)的是，這家手握大量現(xiàn)金的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了核心凈利潤(rùn)的巨幅虧損。

　　財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。SOHO中國(guó)對(duì)此的解釋是，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。

　　經(jīng)歷兩次轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)，痙攣持續(xù)不斷。從原本的“開發(fā)—銷售”到現(xiàn)在的“開發(fā)—持有”，董事局主席潘石屹不斷試圖在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目卻并未屢屢得手。因?yàn)楸本┰圏c(diǎn)項(xiàng)目雖然基本滿租，但上海試點(diǎn)卻僅有30%到40%的出租率。

　　多位長(zhǎng)期觀察SOHO中國(guó)的行業(yè)觀察家認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看“3Q”項(xiàng)目可以為集團(tuán)帶來(lái)盈利，但是貢獻(xiàn)值微弱。而從盈利占比更大的傳統(tǒng)寫字樓租賃角度看，盡管在銷售領(lǐng)域確實(shí)是一把好手，但對(duì)于“持有”，SOHO中國(guó)依然是一個(gè)剛進(jìn)門的學(xué)徒。

　　凈利潤(rùn)暴跌

　　諸如SOHO中國(guó)這種明星企業(yè)，出現(xiàn)凈利潤(rùn)暴跌著實(shí)難得一見(jiàn)。這或是企業(yè)家們?cè)谵D(zhuǎn)型過(guò)程中極不情愿卻又必須磨礪的必經(jīng)之路。

　　多個(gè)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示出SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的陣痛。SOHO中國(guó)半年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為3.93億元，而去年同期的數(shù)據(jù)則是47.5億元，同比下滑約92%。另一核心數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約94%。

　　這種下滑的頹勢(shì)源自2014年。2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)期SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約為60.98億元，較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤(rùn)為30.78億元，與2013年81.14億元的毛利潤(rùn)相比下降62.1%;凈利潤(rùn)為40.8億元，同比下降44.8%。

　　對(duì)此SOHO中國(guó)的解釋是營(yíng)業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，利潤(rùn)下滑主要由于公司業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變以至銷售物業(yè)減少所致。

　　在2012年以來(lái)，SOHO中國(guó)每次遭遇業(yè)績(jī)下滑，身為董事長(zhǎng)兼“企業(yè)形象代言人”的潘石屹都會(huì)將其歸因?yàn)椤稗D(zhuǎn)型”。無(wú)論是券商的分析師還是行業(yè)觀察家都會(huì)對(duì)這家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型予以肯定，但是這種由行業(yè)倒逼而來(lái)的無(wú)奈之舉足以說(shuō)明曾經(jīng)為其支撐高業(yè)績(jī)的“開發(fā)——散售”已經(jīng)無(wú)以為繼。

　　在十幾年中，SOHO中國(guó)持續(xù)散售模式的突出問(wèn)題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者分離，利益訴求不統(tǒng)一，難以形成品牌和市場(chǎng)合力。

　　在這種交易模式下，SOHO中國(guó)攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來(lái)的物業(yè)增值空間。這使得購(gòu)買者不易獲取原本預(yù)計(jì)的投資收益。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行帶來(lái)的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響，那些“山西煤老板”“河北鋼老板”等原本青睞SOHO中國(guó)的主要客群減少了對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資。這些綜合因素導(dǎo)致SOHO中國(guó)散售模式被迫變形。

　　剛進(jìn)門的學(xué)徒

　　不能眼巴巴的看著自己創(chuàng)立的企業(yè)遭遇生存危機(jī)。潘石屹、張欣夫婦試圖通過(guò)多種轉(zhuǎn)型來(lái)扭轉(zhuǎn)乾坤。

　　8月27日，SOHO中國(guó)發(fā)布中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前公司在北京上海兩地共有6個(gè)可出租項(xiàng)目，可供應(yīng)面積為52萬(wàn)平方米，截至報(bào)告日的出租率為73%。上半年實(shí)現(xiàn)租金收入約4.39億元，同比上升約168%;毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預(yù)計(jì)下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。

　　由于曾經(jīng)散售的模式影響，SOHO中國(guó)被觀察家們視為一種“輕資產(chǎn)”公司，所以其手中保持了大量現(xiàn)金。“這對(duì)公司的發(fā)展是極為有利的?！眱|翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東對(duì)記者評(píng)論說(shuō):“SOHO中國(guó)早已很少在一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛拿地了。這家企業(yè)更傾向從其他企業(yè)收購(gòu)?fù)恋鼗蛑苯淤?gòu)買在建項(xiàng)目或爛尾項(xiàng)目。這使得其資金壓力較小。資產(chǎn)負(fù)債率極低?！?

　　根據(jù)2014年年報(bào)報(bào)表顯示，SOHO中國(guó)的負(fù)債率僅為59.7%，該數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)安全系數(shù)70%。其凈負(fù)債率則更低，僅為19%，而上市同業(yè)平均水平則為87%。

　　不過(guò)張化東認(rèn)為，盡管已經(jīng)轉(zhuǎn)型為持有模式，但是SOHO中國(guó)在物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的路途依舊漫長(zhǎng)?！疤诺禺a(chǎn)，新鴻基等這些知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其持有與運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)都長(zhǎng)達(dá)20多年。經(jīng)歷這么久的市場(chǎng)錘煉，這些企業(yè)才走到了今天這一規(guī)模。所以SOHO中國(guó)剛剛轉(zhuǎn)型不久，在這一領(lǐng)域還是一個(gè)新人?！?

　　運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題也是為SOHO中國(guó)自身悉知。最新的中期報(bào)告認(rèn)為，雖然在本報(bào)告期間內(nèi)，公司新完工的投資物業(yè)表現(xiàn)良好，但鑒于投資物業(yè)的出租率提升尚待時(shí)日，公司的整體租金收入仍然相對(duì)較小。

　　3Q業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)待考

　　除了由原本的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為“持有”，潘石屹已經(jīng)努力把這個(gè)龐大的企業(yè)引向“互聯(lián)網(wǎng)+”的方向。

　　2015年2月，SOHO中國(guó)推出了一站式O2O (Online-to-Offline)共享辦公空間3Q項(xiàng)目。截至2015年7月，SOHO中國(guó)已開設(shè)了5個(gè)3Q中心，已經(jīng)擁有超過(guò)3000個(gè)座位。在2015年年末之前，潘石屹計(jì)劃將3Q 中心的數(shù)量增加到11個(gè)，擁有超過(guò)11000個(gè)座位。SOHO中國(guó)希望3Q中心成為本集團(tuán)主要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力之一。

　　要求匿名的在港上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者評(píng)論說(shuō):“SOHO中國(guó)的3Q項(xiàng)目創(chuàng)立的背景是在持有物業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺失的背景下，為了尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)而確立的產(chǎn)品形態(tài)?！?

　　3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。微型企業(yè)和一些大企業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是目標(biāo)客戶群體。

　　孵化器企業(yè)AC加速器CEO徐勇對(duì)記者評(píng)論說(shuō):“傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)很多都增加共享辦公空間的產(chǎn)品。因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去了曾經(jīng)的高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。此外，從2014年下半年至今中國(guó)創(chuàng)業(yè)熱潮高漲，政府對(duì)此的支持力度很大，創(chuàng)業(yè)需求的增長(zhǎng)直接帶動(dòng)了對(duì)共享辦公空間的需求量。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)正在提供這種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品?！?

　　他認(rèn)為，與其他類型的共享辦公空間相比，房地產(chǎn)企業(yè)提供的這種產(chǎn)品具有“硬成本更低，裝修更方便豪華、基礎(chǔ)設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)。”而其劣勢(shì)在于，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)這種類似產(chǎn)品時(shí)更多地是追求規(guī)模。而這種共享辦公空間要求更加精細(xì)化操作?！胺科笤镜乃季S與商業(yè)模式可能會(huì)干擾這種產(chǎn)品的研發(fā)。比如開發(fā)商可能并不很懂創(chuàng)業(yè)的細(xì)節(jié)。”

　　或許讓潘石屹未曾料想到的是，SOHO中國(guó)在北京的望京SOHO和上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)各設(shè)一個(gè)試點(diǎn)，北京試點(diǎn)接近滿租，而上海試點(diǎn)則只有30%到40%的出租率。

　　億翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東就此評(píng)論說(shuō):“由于北京特殊的政治地位和創(chuàng)業(yè)氛圍，使得當(dāng)?shù)氐男枨蠓綄?duì)租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業(yè)，他們對(duì)辦公空間的敏感度要遠(yuǎn)高于北方?！?

　　他同時(shí)指出，SOHO中國(guó)計(jì)劃擴(kuò)大3Q產(chǎn)品的規(guī)模，這或許可以為公司帶來(lái)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。“但是由于其絕對(duì)體量較低，依舊很難提供明顯的收益增長(zhǎng)。”他說(shuō)，其無(wú)法代替大體量的寫字樓出租。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則從區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)角度向本報(bào)記者表示:“3Q產(chǎn)品的盈利點(diǎn)仍然是租金。從實(shí)際意義的角度來(lái)看，3Q仍然是整批零租的模式。只不過(guò)在客戶體驗(yàn)過(guò)程中加入了互聯(lián)網(wǎng)因素，考慮到了比傳統(tǒng)辦公的更加便利性和資源共享。”

　　他認(rèn)為，作為試點(diǎn)的北京望京SOHO 在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?，也是SOHO具有代表性的項(xiàng)目。而在上海復(fù)興廣場(chǎng)試點(diǎn)是個(gè)新項(xiàng)目，市場(chǎng)認(rèn)知度沒(méi)有望京項(xiàng)目那么高，市場(chǎng)對(duì)3Q產(chǎn)品的認(rèn)知也低于北京。