我國房地產(chǎn)開發(fā)2016年投資現(xiàn)狀：發(fā)展增速面臨反彈

　　未來的土地競拍市場或?qū)⒊尸F(xiàn)出分化加劇的態(tài)勢，即一線城市當(dāng)?shù)卣畬幜髋牟唤祪r，二線和三線城市流拍現(xiàn)象將屢見不鮮。在一線城市房地產(chǎn)升溫的背景下，一線城市土地市場將會持續(xù)升溫，土地市場的競爭會更加激烈，地王或?qū)㈩l現(xiàn)。當(dāng)前，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金有向一線城市加速集中的趨勢，二線城市因市場環(huán)境的一些不可捉摸的變化，可能還會有新的流拍現(xiàn)象產(chǎn)生?，F(xiàn)對2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資現(xiàn)狀分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速面臨下調(diào)壓力

　　近期高頻數(shù)據(jù)也已經(jīng)顯示部分原來的熱點(diǎn)城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會大幅持續(xù)回升，且仍面臨下調(diào)壓力。

　　1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比名義增速反彈至5.8%，較1-8月份提高了0.4個百分點(diǎn)。究其原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增長15.5%，結(jié)束了連續(xù)三個月累計增速下滑態(tài)勢。但需要說明的是，在同期資金來源結(jié)構(gòu)中，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款兩項同比增速分別為31.5%和51.4%，處于歷史較高水平，國內(nèi)貸款累計同比增速為1.2%，較1-8月份還下降了0.5個百分點(diǎn)。這也說明，這一輪資金狀況改善的主要原因來自需求釋放，而金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款仍持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。二是近期部分熱點(diǎn)城市的土地購置行情火爆，導(dǎo)致土地購置面積同比降幅收窄，進(jìn)而支持了投資增速回升。1-9月份，全國土地購置面積同比下降6.1%，降幅較1-8月份收窄了2.4個百分點(diǎn)。這是土地購置面積的同比降幅連續(xù)兩個月擴(kuò)大后，再次出現(xiàn)收窄。三是銷售情況較好，特別是在調(diào)控政策出臺實(shí)施前，一批潛在住房需求加速釋放。1-9月份，銷售面積同比增速為26.9%，較1-8月份提高了1.4個百分點(diǎn)，9月份，全國商品房待售面積同比增長4.7%，增速已經(jīng)較上年同期下降11.7個百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場調(diào)查分析報告認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速缺乏持續(xù)反彈的基礎(chǔ)條件。首先，房屋施工面積同比增速持續(xù)下降，在實(shí)物量規(guī)模上對后續(xù)投資缺少有效支持。1-9月份房屋施工面積同比增長3.2%，較1-8月份下降1.4個百分點(diǎn)。其次，新開工增速出現(xiàn)大幅下滑，也對后續(xù)投資增速帶來一定壓力。1-9月份，房屋新開工面積同比增速為6.8%，較1-8月份下降了5.4個百分點(diǎn)。另外，隨著“分城施策”調(diào)控政策的逐步落實(shí)，20多個城市的住房調(diào)控收緊必然會對當(dāng)?shù)刈》啃枨螽a(chǎn)生一定抑制作用，市場緊張情緒將得到有效緩解。近期高頻數(shù)據(jù)也已經(jīng)顯示部分原來的熱點(diǎn)城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會大幅持續(xù)回升，且仍面臨下調(diào)壓力。

　　房地產(chǎn)開發(fā)房貸增速回落

　　中國人民銀行10月21日發(fā)布2016年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。截至9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額104.11萬億元，同比增長13%，增速與上月末持平;1-9月增加10.16萬億元，同比多增2558億元。

　　報告指出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回落，個人購房貸款增長較快。截至2016年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬億元，同比增長25.2%，增速比上月末高0.6個百分點(diǎn);1-9月增加4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5個百分點(diǎn)。個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%;1-9月增加3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。

　　企業(yè)貸款企穩(wěn)回升。截至2016年9月末，本外幣非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款余額73.64萬億元，同比增長8.8%，增速比上月末高0.2個百分點(diǎn);1-9月增加4.88萬億元，同比少增9670億元，其中，9月增加5650億元，比上月多增4222億元。

　　從用途看，非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體固定資產(chǎn)貸款余額30.44萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末低0.3個百分點(diǎn);經(jīng)營性貸款余額32.03萬億元，同比增長7.6%，增速比上月末低0.1個百分點(diǎn)。

　　同時，小微企業(yè)貸款較快增長。截至2016年9月末，人民幣小微企業(yè)貸款余額19.92萬億元，同比增長15.9%，增速比上月末高1個百分點(diǎn)，比同期大型和中型企業(yè)貸款增速分別高6.8個和9.9個百分點(diǎn)。

　　另外，服務(wù)業(yè)中長期貸款增速回升。截至2016年9月末，本外幣服務(wù)業(yè)中長期貸款余額25.38萬億元，同比增長10.3%，增速比上月末高0.6個百分點(diǎn)。其中，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)中長期貸款余額同比增長6.2%，增速比上月末高0.2個百分點(diǎn);文化、體育和娛樂業(yè)中長期貸款同比增長12.5%，增速比上月末低0.3個百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士建議房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)未來發(fā)展需堅持落實(shí)好“分城施策”的一系列措施，對于價格高企、供求偏緊的城市，加大土地供應(yīng)力度，做好土地供后監(jiān)管工作，增加有效住房供給，緩解區(qū)域性的供求失衡矛盾。對于目前庫存仍然較高的城市，需控制土地供給速度，以消化存量為主，并打通棚戶區(qū)改造與商品房之間的政策通道。降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)住房資源流動配置效率。進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展租賃市場以及住房保障供應(yīng)體系，為城鎮(zhèn)化過程中的“新市民”，提供更加多元化、多層次的住房解決方案。