深圳樓市分析：臨近春節(jié) 新房供應(yīng)增多

　　據(jù)2016-2021年中國(guó)深圳房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告，漸近傳統(tǒng)春季，為促進(jìn)銷售，各項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)持續(xù)開(kāi)展，新盤(pán)訪客指數(shù)也持續(xù)震蕩回升，實(shí)際成交逐漸向好。新房供應(yīng)量明顯增多，大有年底翹尾的跡象，但是受新政影響，觀望情緒濃厚，成交周期拉長(zhǎng)，整體銷售雖然較前期稍有回升，但目前仍不容樂(lè)觀。后期春節(jié)期間，處于傳統(tǒng)銷售淡季，新房供應(yīng)及實(shí)際成交將處于低迷狀態(tài)。

　　2017年初，二手住宅放盤(pán)量與訪客量均雙雙回落，但受新房入市項(xiàng)目增多影響，二手成交預(yù)期開(kāi)始回穩(wěn)，引導(dǎo)價(jià)格波動(dòng)走向平緩。上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)與報(bào)價(jià)指數(shù)雙雙回落，其中深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)回落至榮枯線上，受10月政策影響，市場(chǎng)預(yù)期回穩(wěn)的過(guò)程預(yù)計(jì)會(huì)拉長(zhǎng)，從目前的情況來(lái)看，波動(dòng)性仍不可避免。

　　【入市項(xiàng)目】3項(xiàng)目入市 供應(yīng)房源1172套

　　上周有遠(yuǎn)洋新天地和華盛。西薈城四期兩個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，共有763套住宅和307套商業(yè)獲批。上周共有三個(gè)項(xiàng)目入市，分別為海楓葉大廈以及剛剛?cè)〉妙A(yù)售的遠(yuǎn)洋新天地和華盛。西薈城四期。其中遠(yuǎn)洋新天地商業(yè)性質(zhì)公寓集中入市，整體均價(jià)相對(duì)較高達(dá)4.5萬(wàn)/平，外加項(xiàng)目配套的變更，銷售不及預(yù)期。而華盛。西薈城四期配套雖然由原來(lái)宣傳的精裝轉(zhuǎn)變?yōu)槊鳎鄬?duì)折扣力度較大，定價(jià)較低，取得了比較樂(lè)觀的銷售率?？梢?jiàn)，價(jià)格是客戶決定是否入市的關(guān)鍵因素。目前客戶價(jià)格抗性高，后期入市項(xiàng)目需注意合理定價(jià)。

　　【市場(chǎng)預(yù)期】?jī)芍笖?shù)雙雙回落 預(yù)期波動(dòng)修正

　　2017年第二周，二手住宅放盤(pán)與訪客量均減少，市場(chǎng)預(yù)期明顯下滑。

　　據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，上周深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)31.4%，環(huán)比下跌3.8%，跌至兩周前的水平。從近期來(lái)看，深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)處在榮枯線附近高頻次小幅度波動(dòng)，反映出業(yè)主報(bào)價(jià)調(diào)整積極性比較高，并且目前隨著二手住宅價(jià)格進(jìn)一步回落，報(bào)價(jià)調(diào)整幅度也在收縮。

　　上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)45.5%，環(huán)比下跌3%，經(jīng)理人對(duì)后市信心稍有減弱，自10月新政后經(jīng)理指數(shù)尚未達(dá)到榮枯線水平，目前來(lái)看經(jīng)理人成交信心仍在波動(dòng)調(diào)整。

　　自10月新政調(diào)控以來(lái)，二手住宅均價(jià)普遍下跌3個(gè)月，年末跌幅收窄價(jià)格有平穩(wěn)的趨勢(shì)。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期將在修正中恢復(fù)平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)也將被平抑，成交也更趨穩(wěn)定。

　　圖1中原經(jīng)理指數(shù)（CMI）走勢(shì)圖

　　圖2中原報(bào)價(jià)指數(shù)（CAI）走勢(shì)圖

　　上周深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)震蕩下調(diào)，又回落在榮枯線上。報(bào)價(jià)下調(diào)房源占比明顯增加，同時(shí)調(diào)價(jià)集中向下調(diào)幅度較大的區(qū)間。具體來(lái)看，上周調(diào)價(jià)區(qū)間在-5%~-1%的房源占比仍然最大，達(dá)到4成以上，相比之前變化不大。但比較明顯的變化是，價(jià)格下調(diào)幅度在5%以下的房源占比增加較多，大約增加4.4%。其中主要增加在-10%~-5%區(qū)間段，影響了整體的報(bào)價(jià)水平。

　　從各區(qū)來(lái)看，上周各區(qū)報(bào)價(jià)又呈現(xiàn)出普跌的態(tài)勢(shì)，除羅湖之外其他區(qū)域報(bào)價(jià)下調(diào)幅度均有擴(kuò)張。擴(kuò)張幅度最大的屬寶安、龍崗和南山，這3區(qū)也是前一周報(bào)價(jià)下調(diào)幅度較小的區(qū)域，可見(jiàn)報(bào)價(jià)調(diào)整總是呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

　　不過(guò)，由于此次政策影響力度較大，未來(lái)調(diào)整的周期也將會(huì)拉長(zhǎng)，預(yù)期將會(huì)在動(dòng)態(tài)中逐步回穩(wěn)。

　　圖3中原二手住宅盤(pán)源報(bào)價(jià)變動(dòng)分布情況

　　圖4中原各區(qū)域二手住宅盤(pán)源報(bào)價(jià)平均變動(dòng)情況

　　根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，上周（01.09-01.15）一手住宅成交427套，成交面積約4.0萬(wàn)㎡，環(huán)比分別大幅下跌58.6%和64.8%。結(jié)束1月首周的集中備案潮，上周備案成交回落至500套以下，鑒于年底開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷力度加大，入市量增多，備案成交將出現(xiàn)震蕩波動(dòng)狀態(tài)。成交均價(jià)來(lái)看，相對(duì)穩(wěn)定，上周一手住宅成交均價(jià)53556元/㎡，環(huán)比僅僅下跌2.7%。

　　【一二手成交量?jī)r(jià)】一手備案量回落 均價(jià)維持穩(wěn)定

　　上周（01.09-01.15）二手住宅共成交965套，成交面積約為9.3萬(wàn)㎡（前期1月4號(hào)數(shù)據(jù)未監(jiān)測(cè)到），環(huán)比分別上升88.1%和103.5%。備案成交量處于今年來(lái)的低位，但短期內(nèi)隨著市場(chǎng)盤(pán)整以及市場(chǎng)預(yù)期不斷修正會(huì)有一定起色。成交均價(jià)為52240元/㎡，保持平穩(wěn)。

　　一手成交項(xiàng)目TOP10

　　【后市預(yù)測(cè)】工行2017年完善房地產(chǎn)信貸政策 樓市預(yù)期回穩(wěn)周期拉長(zhǎng)

　　1月12日，在銀監(jiān)會(huì)例會(huì)上，工商銀行副行長(zhǎng)胡浩表示，目前工行信貸資金的投放總量保持合理、使用效率不斷提高、投向結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。未來(lái)工商銀行在房地產(chǎn)的相關(guān)政策，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款上，原則是按照貫徹落實(shí)國(guó)家的有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，其中包含禁止向高價(jià)拿地及過(guò)度融資的開(kāi)發(fā)商提供貸款等內(nèi)容。要堅(jiān)持完善信貸政策、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及合理把握信貸投放，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)一步平穩(wěn)發(fā)展。

　　上周樓市熱度持續(xù)，新房共三項(xiàng)目入市，供應(yīng)房源較多，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，客戶價(jià)格抗性較高，后期入市項(xiàng)目需注意合理定價(jià)。上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)與報(bào)價(jià)指數(shù)雙雙回落，近期來(lái)看兩指數(shù)仍在波動(dòng)調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期也在持續(xù)修正。不過(guò)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)隨著春節(jié)假期到來(lái)，樓市成交將更趨冷淡，預(yù)期回升難度較大。

　　附表：深圳各片區(qū)跌幅排行榜

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