深圳房地產(chǎn)市場：7月份成交量環(huán)比下跌8.27%

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，從政策、金融、經(jīng)濟(jì)、人口和供應(yīng)五個層面來看，目前深圳還沒有呈現(xiàn)出下跌趨勢，長遠(yuǎn)來看趨勢仍將上升。也有觀點(diǎn)指出，在市場進(jìn)入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進(jìn)入短暫調(diào)整期。抑制資產(chǎn)泡沫將對樓市產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。

　　上半年深圳樓市火熱的行情戛然而止。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深規(guī)土委”）最新數(shù)據(jù)顯示，深圳市7月份新建商品住房成交價(jià)格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%；共成交2984套，環(huán)比下跌8.27%。

　　新房成交價(jià)創(chuàng)下2012年以來單月環(huán)比最高跌幅，深圳樓市7月份呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。

　　盡管“地王效應(yīng)”在“3·25新政”后起到了短期催化作用，但購房者入市觀望情緒疊加淡季銷售影響，以及新房市場上供應(yīng)維持低迷，深圳樓市進(jìn)入了高位盤整。

　　市場降溫

　　規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交價(jià)格在7月首周登頂后便開始下滑，從6月的“6”字頭回到了“5”字頭。

　　今年6月，在龍華“地王效應(yīng)”的推動下，市場熱情高漲，加上多處豪宅項(xiàng)目推盤，整體拉升了深圳的新房成交價(jià)格。根據(jù)深規(guī)土委數(shù)據(jù)，6月份深圳新房成交均價(jià)達(dá)到61756元/平方米，創(chuàng)下過去17個月的新紀(jì)錄。

　　進(jìn)入7月份，首周（7月4日-7月10日）新房成交價(jià)繼續(xù)維持漲勢，單周環(huán)比上漲16.4%，達(dá)6.98萬元/平方米。但之后兩周新房成交價(jià)便下行，一路降至第三周5.06萬元/平方米的低點(diǎn)，最終整月環(huán)比下跌8.27%，創(chuàng)下近年來的最高單月跌幅。

　　這其中有結(jié)構(gòu)性因素。從成交結(jié)構(gòu)來看，成交備案的新盤中豪宅項(xiàng)目數(shù)量明顯減少，單價(jià)千萬級的豪宅成交275套，相比5月份的486套降幅明顯。

　　但福田和南山仍然在豪宅項(xiàng)目的推動下，新房成交單價(jià)繼續(xù)攀升，分別達(dá)到95070元/平方米和92817元/平方米。其中，福田區(qū)新房成交數(shù)量中2/3為144平方米以上的豪宅項(xiàng)目，而南山區(qū)144平方米以上的豪宅項(xiàng)目成交金額更是占深圳全市豪宅項(xiàng)目約66.98%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究指出，7月份深圳高檔項(xiàng)目成交占比下滑9個百分點(diǎn)，中高檔項(xiàng)目成交占比則相應(yīng)上升。從成交面積來看，小戶型產(chǎn)品成交占比再度突破六成。

　　深圳中原研究中心認(rèn)為，現(xiàn)階段市場價(jià)格仍處高位盤整，成交并不活躍，價(jià)格仍是決定客戶是否入市的關(guān)鍵因素。

　　從新入市的新盤價(jià)格來看，并未出現(xiàn)提價(jià)的樓盤，低迷使得市場整體氛圍無明顯好轉(zhuǎn)，小部分項(xiàng)目低價(jià)入市則能帶來好的開盤銷售率。

　　二手房市場則開始出現(xiàn)回暖跡象，深規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月全市二手住宅成交（過戶）5838套，環(huán)比增長23.4%。

　　由于官方數(shù)據(jù)存在一定滯后性，往往不能真實(shí)反映市場情況。深圳鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳7月份二手房成交均價(jià)為53456元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)兩個月回升，實(shí)際交易量維持在7500套上下的正常水平且有小幅上升。

　　深圳鏈家指出，目前市場上主要以首次、換房剛需，以及部分長期投資者為主，購買行為趨于理性。

　　深圳中原研究中心則認(rèn)為，前期地王效應(yīng)對二手業(yè)主報(bào)價(jià)起了“刺激作用”，二手報(bào)價(jià)呈現(xiàn)高位震蕩，成交價(jià)格依然維持高位，整體樣本均價(jià)為55247元/平方米，短期內(nèi)缺乏向下的壓力。

　　盤整繼續(xù)

　　盡管深圳市二手住宅成交量在7月份連續(xù)四周小幅上升，但仍處于歷史低位。

　　深圳市中原研究中心認(rèn)為，居高不下的價(jià)格使客戶入市積極性不高，對成交量回升形成了一定阻力，短時(shí)間內(nèi)市場仍將處于低迷狀態(tài)，預(yù)計(jì)在9月之前市場成交量難有大幅回升。

　　此外，在經(jīng)歷7月份深圳土地市場零供應(yīng)后，將迎來一輪高峰。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，8月份深圳將有15宗地上市交易，土地用途以商業(yè)和工業(yè)為主，出讓土地位于南山和寶安，其中8月26日當(dāng)天，寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應(yīng)“大戶”。

　　而在南山出讓的4宗土地中，有3宗位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，其中兩宗地塊對競買申請人做了限制，要求為世界500強(qiáng)企業(yè)且在深圳市無總部。

　　根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，僅占2015年成交的30.1%。

　　與上半年土地供應(yīng)量偏少相比，下半年的土地供應(yīng)力度將明顯加大，僅8月份的土地供應(yīng)量就接近上半年土地供應(yīng)總和。

　　然而土地?zé)岢睂鞘械耐苿幼饔脤⒔档?，深圳樓市的猛漲讓行業(yè)嗅到了風(fēng)險(xiǎn)的氣息，政策不確定性加劇。

　　銀行業(yè)已自7月份開始收緊政策。7月13日，深圳市包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開始執(zhí)行，這幾家銀行之前的貸款利率此前均可到8.8折。

　　深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，樓市不會直線上漲，而是會呈現(xiàn)階梯型，今年深圳可能到了平臺的部位，但是跌的可能性也不大，長遠(yuǎn)來看趨勢是上升的。從政策、金融、經(jīng)濟(jì)、人口和供應(yīng)這五個層面來看，目前深圳還沒有呈現(xiàn)出下跌趨勢。

　　盡管7月末中央政治局會議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”被市場解讀為劍指房地產(chǎn)行業(yè)，但中銀國際證券分析指出，預(yù)計(jì)國內(nèi)貨幣政策仍不會做出激進(jìn)調(diào)整，故房價(jià)通過硬著陸擠泡沫的可能性極小，大概率仍會以因城施策的區(qū)域類行政調(diào)控為主。

　　克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，上半年成交火熱后，在市場進(jìn)入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下，三季度市場將進(jìn)入一個短暫的調(diào)整期。而隨著后續(xù)“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊，預(yù)計(jì)8月市場成交仍將繼續(xù)小幅下行。更多深圳房地產(chǎn)行業(yè)資訊可查閱2016-2021年深圳房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，目前一線城市成交放緩，部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年尤其是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

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