2004年深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)營情況回顧及2005年預(yù)測

    2004年，在國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場供需矛盾的雙重影響下，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資低速增長，房價持續(xù)攀升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場蘊(yùn)涵著很大的變數(shù)。      

　　一、房地產(chǎn)市場基本情況  
　 （一）與全國及主要城市比，開發(fā)投資增速明顯放緩深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資自1998年以來，一直保持持續(xù)、高速的增長態(tài)勢，這一高速增長的趨勢在2003年出現(xiàn)拐點(diǎn)后，2004年又進(jìn)一步放緩。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資432.01億元，比上年增長4.7%，增幅回落1.5個百分點(diǎn)。到2005年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅僅保持了上年同期水平，增幅比上年同期回落15個百分點(diǎn)。與全國及主要城市相比，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)得更為理性，對市場及政策的反映均高于其它城市和地區(qū)。


   （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速明顯放緩 
　  由于銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況明顯偏緊，2004年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位率153.9%，比上年下降2.3百分點(diǎn)。從金融機(jī)構(gòu)貸款情況看：2004年，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.54億元，比年初增加254.14億元，增長18.2%，增幅較上年回落13.4個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款新增額同比減少37.8%，增幅比上年下降41.8個百分點(diǎn)。2005年3月末，房地產(chǎn)貸款余額500.19億元，比年初增加19.31億元，增長4.02%，同比下降2.8個百分點(diǎn)。      

　 （三）個人住房貸款增速較快，占新增房地產(chǎn)貸款的比重大幅度提高    
　  2004年末，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額1171.66億元，占房地產(chǎn)貸款余額70.9%，比上年增加4.2個百分點(diǎn)。個人住房貸款比年初增加238.88億元，占房地產(chǎn)貸款新增額比例的94.0%，較上年上升22.8個百分點(diǎn)。到2005年3月末，個人住房貸款余額1201.85億元，占房地產(chǎn)貸款的70.6%。      

　 （四）供需矛盾突出，價格攀升  
  　2004年，全市商品房竣工面積690.76萬平方米，比上年下降32.3%；銷售面積1037.92萬平方米，比上年增長15.3%。銷售面積的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積的增長，表明2004年房地產(chǎn)市場需求大于供給。由于供需矛盾突出，價格攀升。      

　  2004年深圳市住宅價格呈逐季攀升之勢。據(jù)深圳市統(tǒng)計局城市抽樣調(diào)查隊住宅銷售價格指數(shù)顯示，2004年各季住宅銷售價格指數(shù)分別為103.0%、103.8%、104.4%、105.1%，呈逐季攀升之勢。住宅的平均交易價格已穩(wěn)定在6000元-6500元之間，按照2004年平均交易價格6314元計算，同比增長7.4%。  
  
　　二、對2005年深圳房地產(chǎn)市場的研判
  　分析和研判2005年深圳房地產(chǎn)市場，首先應(yīng)將深圳房地產(chǎn)市場融入全國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來進(jìn)行分析。      

　  從宏觀層面看，2004年由于全國房地產(chǎn)市場，尤其是東部沿海主要城市房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價不斷上漲，造成大量普通居民買不起房，直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，同時也影響到金融安全和社會穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)過熱勢必拉動生產(chǎn)資料價格上揚(yáng)，增加通貨膨脹的壓力，因此，如果不及時對上漲過快的住房價格加以控制，局部問題有可能演變?yōu)槿珖詥栴}，從而影響國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。鑒于此，2004年10月，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，2005年3月央行再次宣布取消住戶貸款的優(yōu)惠利息，轉(zhuǎn)而執(zhí)行正常的貸款利率。這一系列措施均表明了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。      
 
　  從深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和消費(fèi)水平看，2004年深圳市GDP繼續(xù)保持17.3%的增長速度，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，預(yù)期收入也呈增長趨勢。2004年深圳200戶戶籍居民家庭生活抽樣調(diào)查資料顯示，居民人均可支配收入27596元，比上年增長6.4%；從人口增長情況看，2004年深圳市年末常住人口597.55萬人，比上年增長7.2%，新增人口40.14萬人。收入的增加，人口的快速增長，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求動力。      

　  從房地產(chǎn)市場情況看，一方面深圳的開發(fā)商在經(jīng)歷1992年、1993年地產(chǎn)泡沫的陣痛之后，更趨于理性和成熟，在國家本次宏觀調(diào)控之初，一部分有遠(yuǎn)見的開發(fā)商調(diào)整了投資力度，縮小了投資規(guī)模，較好地規(guī)避了風(fēng)險；從政府方面看，2002年開始，深圳市就適度地控制新增土地供應(yīng)量，并采取措施盤活存量，出臺了一系列配套的房地產(chǎn)市場管理措施，提高房屋交易的透明度，減少投機(jī)者的炒做空間；從消費(fèi)者看，購房自住的多，炒作的少，消費(fèi)者行為較理性。      

    縱觀2004年深圳房地產(chǎn)市場，立足于政策、市場，以及開發(fā)商的投資傾向。預(yù)測：2005年在國家宏觀調(diào)控的政策的影響下，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步放緩，全年預(yù)計在2%左右；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資方向?qū)⒏于呄蛴谥小⑿粜?，以適應(yīng)國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，滿足更多普通消費(fèi)者的需要，房價因此而呈下降趨勢；調(diào)控將促使房地產(chǎn)業(yè)的競爭更加激烈，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制必然淘汰一部分實(shí)業(yè)不強(qiáng)，綜合素質(zhì)低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也必將促進(jìn)行業(yè)內(nèi)大企業(yè)之間的聯(lián)合，以降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)雙贏。
　  2005年，深圳房地產(chǎn)市場仍會在調(diào)控中實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。  

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