2023年物流地產(chǎn)成投資新動向 華東華南市場成最新看點

  中國報告大廳網(wǎng)訊，物流地產(chǎn)行業(yè)進入擴張階段，未來物流地產(chǎn)市場仍具有廣闊前景。隨著城市化的水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)變成人們城市生活重要的環(huán)節(jié)。

  2023年物流地產(chǎn)成投資新動向

  物流地產(chǎn)在疫情影響下展現(xiàn)出較強韌性及抗風(fēng)險能力，長租公寓之外，2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等類型物業(yè)也被認(rèn)為將備受追捧、成為投資新動向。

  目前我國倉儲建設(shè)面積總量很高，但是從人均水平來看，2022-2027后新冠疫情環(huán)境下中國物流地產(chǎn)市場專題研究及投資評估報告指出，截止2018年我國人均物流地產(chǎn)空間僅為0.7平米/人，顯著低于日本(4平米/人)和美國(3.7平米/人)，而且我國電子商務(wù)發(fā)展水平相比日本、美國來說并不落后，所以對于物流倉儲的需求也應(yīng)與其相當(dāng)，所以我國的倉儲建設(shè)還是有很大的發(fā)展空間。

  2022年四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。大部分租戶仍保持較為謹(jǐn)慎的租賃策略，加之近期疫情影響，致使其決策周期延長。新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)活躍，繼續(xù)引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的租賃需求。

  新增供應(yīng)方面，上海四季度共有五個項目竣工交付，總建筑面積29.1萬平方米。較大的供應(yīng)量使得上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率上升至12.6%?？紤]到租戶較為謹(jǐn)慎的態(tài)度以及近期疫情高發(fā)，業(yè)主預(yù)期有所調(diào)整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。2022年全年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金表現(xiàn)保持平穩(wěn)，小幅上漲0.8%。

  同時，2022年第四季度，上海物流地產(chǎn)租賃活動保持穩(wěn)定，凈吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量為33.7萬平方米。2022年全年共錄得5個新項目完工入市，交付了超過33萬平方米的物流空間。與2021年大部分新增供應(yīng)集中在金山子市場相比，2022年的新增供應(yīng)分布在松江、青浦、奉賢和金山等多個子市場。

  2022年底，首單民企REITs正式落地，12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)。這將是第三只上市的倉儲物流公募REITs，也是國內(nèi)第一只民企REITs。2023年將有總體量接近66萬平方米的6個新項目交付入市。隨著上海度過疫情高峰期，對物流地產(chǎn)的租賃需求也將出現(xiàn)復(fù)蘇。

  華東華南市場成最新看點

  自2008年金融危機以來，中國中產(chǎn)階級的日益壯大和消費品零售市場的蓬勃發(fā)展推動了現(xiàn)代物流倉儲和配送需求的高速增長。不過，在工業(yè)和物流用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的情況下，高標(biāo)庫市場整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2010~2019年，中國社會消費品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長率攀升至41萬億元;核心物流市場的高標(biāo)庫總體量翻了兩番，實際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。

  從物流地產(chǎn)行業(yè)趨勢來看，與過去相比，雖然消費增速有所放緩，但長期內(nèi)消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。各地推進城市群和都市圈發(fā)展，也將為物流地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機遇?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十年間業(yè)績斐然，而政府推動城市群發(fā)展的計劃，將促進這些地區(qū)的進一步發(fā)展。

  此外，自動化和智能化的物流科技，在實際操作中有效提升了高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率。因此，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運營商預(yù)計將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力，科技賦能成為物流企業(yè)降本增效的助推器。

  物流地產(chǎn)入局玩家漸趨多元，多項政策支持物流地產(chǎn)建設(shè)。目前從全國范圍來看，華東地區(qū)已擁有體量最大的高標(biāo)庫市場，浙江是華東地區(qū)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要增長省份。展望未來，華南地區(qū)物流地產(chǎn)的平均租金會維持國內(nèi)最高水平。其進一步提到，冷鏈產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，導(dǎo)致高標(biāo)庫與冷庫的綜合項目越來越占據(jù)華東、華南市場主流，浙江、安徽市場的啟動，上海、江蘇市場的升級，深圳與香港在船與貨之間的合作，將會成為明年的看點。