農(nóng)業(yè)發(fā)展新階段 房企轉(zhuǎn)型為鄉(xiāng)村振興賦能

　　如今，隨著城市建設(shè)發(fā)展的不斷成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在城市發(fā)展的局限性越來越大，房企急于尋找新型房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。與此同時，我國政府對三農(nóng)問題的重視程度不斷提升，十九大報告提出“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”后，各級政府針對農(nóng)業(yè)投資的優(yōu)惠政策不斷出臺落實(shí)，農(nóng)業(yè)自身的資源及發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)。

　　在政策支持和消費(fèi)升級情況下，萬科、碧桂園、恒大、華潤等房企紛紛開始面朝鄉(xiāng)村，從鄉(xiāng)村扶貧、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、特色小鎮(zhèn)建設(shè)、田園綜合體建設(shè)等入手涉足鄉(xiāng)村建設(shè)，試圖在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中找到適合自己的位置。

　　產(chǎn)業(yè)打造 ：“造血”扶貧帶動農(nóng)村發(fā)展

　　農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦今年2月指出，產(chǎn)業(yè)扶貧能夠提供就業(yè)崗位、拓寬增收渠道，是鄉(xiāng)村振興最直接、最有效的銜接點(diǎn)。區(qū)別于資金捐贈、易地搬遷等“輸血式”扶貧，以產(chǎn)業(yè)為核心的“造血式”扶貧，確保脫貧的持續(xù)性、可以更長遠(yuǎn)地解決可持續(xù)發(fā)展問題。

　　在產(chǎn)業(yè)扶貧導(dǎo)入社會資本的過程中，房企作為城市建設(shè)的重要主體，憑借自身積累的資源以及建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)具備一定優(yōu)勢。近年來，多家房企投身產(chǎn)業(yè)扶貧，其中就有碧桂園和恒大的身影。2010年，碧桂園在廣東清遠(yuǎn)的樹山村啟動了“綠色產(chǎn)業(yè)扶貧”項目，結(jié)合自身與當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，開展苗木種植，直供項目園林。這既為碧桂園尋找到了優(yōu)質(zhì)可靠的苗木供應(yīng)商，又帶動了樹山村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。碧桂園將此模式復(fù)制到全國11縣，如今已落地近1600畝苗木基地。恒大則在2015年底加入產(chǎn)業(yè)扶貧，因地制宜幫助貴州畢節(jié)建設(shè)中國西南地區(qū)最大的蔬菜瓜果基地和肉牛養(yǎng)殖基地，并計劃幫扶畢節(jié)一百多萬貧困人口到2020年全部穩(wěn)定脫貧。

　　此外，產(chǎn)業(yè)扶貧項目能夠有效帶動貧困群眾實(shí)現(xiàn)就業(yè)增收，就業(yè)扶貧也能進(jìn)一步保證扶貧產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此情境下，房企著力推動產(chǎn)業(yè)扶貧與就業(yè)扶貧齊頭并進(jìn)。2018年7月，碧桂園啟動全國9省14個幫扶縣的就業(yè)扶貧統(tǒng)一招聘行動，向貧困戶推介全國1.2萬個就業(yè)崗位，并提供免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn),促進(jìn)農(nóng)村貧困勞動力就業(yè)脫貧。據(jù)報道，恒大目前也已通過組織貧困群眾進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，幫助畢節(jié)解決8萬人就業(yè)。

　　事實(shí)上，近年來房企巨頭扎堆進(jìn)農(nóng)業(yè)板塊。3月19日，融僑集團(tuán)農(nóng)業(yè)板塊旗下首家合作公司恒霖貿(mào)易開業(yè)，拉開了進(jìn)軍現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的序幕;去年4月，恒大旗下的高科農(nóng)業(yè)集團(tuán)在深圳正式揭牌;兩個月后，碧桂園也宣布成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司，正式進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，探索現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)機(jī)械和現(xiàn)代化種業(yè)……農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，也是房企參與鄉(xiāng)村振興的途徑之一。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、財政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止目前，我國已創(chuàng)建了62個國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，1000多個省級產(chǎn)業(yè)園和一大批市縣級產(chǎn)業(yè)園。

　　在提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的同時，房企不斷延長農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈，試圖通過全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營建立下游渠道，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的銷售和盈利。例如，恒大就以產(chǎn)業(yè)扶貧為核心，引進(jìn)了43家上下游企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了供產(chǎn)銷一體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。隨著產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，華潤、碧桂園在內(nèi)的房企開始著力打造自身品牌。2018年9月碧桂園就創(chuàng)立扶貧農(nóng)業(yè)品牌"碧鄉(xiāng)"，與其社區(qū)商店“鳳凰優(yōu)選”一起，推動實(shí)現(xiàn)從生產(chǎn)到銷售的全產(chǎn)業(yè)鏈一體化。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前房企進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)扶貧更多地體現(xiàn)在對農(nóng)副產(chǎn)品的加工、物流運(yùn)輸和銷售上，并在盡量促進(jìn)扶貧基地和消費(fèi)端市場的對接。將相關(guān)資源進(jìn)行的對接和串聯(lián)有助于促進(jìn)農(nóng)業(yè)、物流業(yè)、生鮮零售業(yè)等領(lǐng)域的發(fā)展。

　　文旅入局：激發(fā)農(nóng)村新活力

　　隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，一方面嘈雜的城市環(huán)境、緊張的都市生活激發(fā)了人們對原生態(tài)生活的向往，另一方面，休閑農(nóng)業(yè)作為休閑放松、度假旅游的理想模式逐漸形成消費(fèi)習(xí)慣，需求量急速上漲。為了適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游應(yīng)運(yùn)而生，激發(fā)了農(nóng)村新活力。數(shù)據(jù)顯示，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待人次從2012年的8億人次增至2018年的30億人次，年均增長30%;營業(yè)收入從2012年的2400億元增至2018年的8000億元，年均增長27%。

　　在此情況下，不少房企看好休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，紛紛布局特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)、打造田園綜合體，綠色生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)成為投資“新藍(lán)?！薄Ｆ渲校厣飯@鄉(xiāng)村建設(shè)以鄉(xiāng)村保護(hù)性改造為基礎(chǔ)，融入生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化、旅游等多重產(chǎn)業(yè)，能夠改善鄉(xiāng)村發(fā)展滯后及人才、勞動力流失的現(xiàn)狀。對房企來說，其以某一個獨(dú)立的鄉(xiāng)村為單位，有地理范圍集中的優(yōu)勢。企業(yè)也可以建立統(tǒng)一的服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)與營銷推廣體系，項目可復(fù)制性較強(qiáng)。

　　萬科參與建設(shè)的東羅村就是進(jìn)行特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)的典型案例之一。萬科先通過“微介入、輕建設(shè)”的針灸式改造最大限度地保留村落的傳統(tǒng)風(fēng)貌，呈現(xiàn)出了東羅村原生的田園風(fēng)光。此后，借助周邊千垛油菜花田、水上森林等旅游資源，萬科在東羅村實(shí)施鄉(xiāng)村民宿體驗(yàn)游計劃。同時為了解決鄉(xiāng)村旅游的“潮汐”現(xiàn)象，設(shè)立了“二十四節(jié)氣”研學(xué)游項目，能夠結(jié)合不同時令展示農(nóng)業(yè)物候，讓城市的孩子了解傳統(tǒng)農(nóng)村風(fēng)物。

　　田園綜合體的門票、酒店收益以及地產(chǎn)+及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收益可以支撐其長期可持續(xù)運(yùn)營，也被視為鄉(xiāng)村發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)的亮點(diǎn)舉措。位于無錫市陽山鎮(zhèn)的田園東方將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、康體養(yǎng)生深度融合，是國內(nèi)首個田園綜合體。2018年9月，雅居樂與田園東方投資集團(tuán)有限公司簽署合作協(xié)議，雙方表示將以田園綜合體為商業(yè)模式、以文旅產(chǎn)業(yè)為主要業(yè)務(wù)，探索文旅特色小鎮(zhèn)及特色田園鄉(xiāng)村的開發(fā)及運(yùn)營。

　　成長煩惱：模式探索仍將繼續(xù)

　　房企的進(jìn)入為農(nóng)業(yè)輸入資本、科技、品牌和渠道等資源，培植農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新營銷，引領(lǐng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新模式。同時嚴(yán)躍進(jìn)指出，鄉(xiāng)村振興成為大戰(zhàn)略的背景下，房企瞄準(zhǔn)農(nóng)業(yè)也有助于其實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)往往需要較高的投入，且回報周期長、產(chǎn)業(yè)鏈長，房企面臨著不少挑戰(zhàn)，甚至有的折戟農(nóng)業(yè)。

　　2016年9月，恒大以總代價27億元出售糧油、乳業(yè)、礦泉水資產(chǎn)，表示將集中精力做房地產(chǎn)。彼時距恒大進(jìn)軍農(nóng)業(yè)僅兩年，其公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月31日恒大糧油、乳業(yè)、礦泉水凈負(fù)債約為33億元。

　　作為中國鄉(xiāng)村文旅樣板級項目，萬達(dá)丹寨小鎮(zhèn)的發(fā)展也曾頗具波折。2014年底萬達(dá)與丹寨縣政府簽下10億元扶貧協(xié)議，此后一年多時間里，萬達(dá)曾研究試驗(yàn)過多個產(chǎn)業(yè)扶貧推廣到全縣的可能性。其中養(yǎng)豬與種植大米均因周期波動大、競爭激烈、盈利預(yù)期不樂觀而被一一否定。最終萬達(dá)確定了以旅游扶貧為主攻方向，決定設(shè)立“萬達(dá)丹寨小鎮(zhèn)”，小鎮(zhèn)直到2016年5月才開工建設(shè)，2017年7月才正式運(yùn)營。

　　而且隨著農(nóng)村貧困人口實(shí)現(xiàn)脫貧、貧困縣全部摘帽、區(qū)域性整體貧困的解決，房企的工作重點(diǎn)也將發(fā)生轉(zhuǎn)移，從扶貧脫貧轉(zhuǎn)向更長效的產(chǎn)業(yè)發(fā)展對房企的運(yùn)營能力也是一大挑戰(zhàn)。

　　農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也同樣面臨著投入資金較大、周期長等風(fēng)險，需要通過構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的銷售及盈利，對房企而言并不能快速變現(xiàn)、獲取高利潤。

　　不僅如此，即使是市場頗為看好的鄉(xiāng)村綜合體，也面臨著生態(tài)紅線、政策限制、創(chuàng)新性不夠等困擾。近日中國社會科學(xué)院政治學(xué)研究所研究員周少來撰文指出，在各種政績沖動的刺激下，形式化的鄉(xiāng)村振興悄然而起，產(chǎn)生了一些“樣板化”現(xiàn)象。對于區(qū)域旅游同化、特色不足的問題，嚴(yán)躍進(jìn)表示關(guān)鍵點(diǎn)在于要實(shí)現(xiàn)“一企一村一項目”的打造。他還強(qiáng)調(diào)稱，田園綜合體不能簡單地做項目，一定要有打造網(wǎng)紅的意識。房企要捕獲市場需求，打造好玩有趣的產(chǎn)品線，進(jìn)而形成所謂“打卡”的效應(yīng)。

　　總之，對于房企來說，盡管鄉(xiāng)村振興在未來很長一段時間內(nèi)大有可為，但參與方式與經(jīng)營模式的探索仍是企業(yè)的一大重要任務(wù)。