社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究

　　社區(qū)概念是１８８７年德國社會學(xué)家Ｆ·騰尼斯在其《社區(qū)與社會》中提出的，
是一個與社會概念相對應(yīng)的概念。社會是指人口異質(zhì)、價值取向多元的城市社會群體，
社區(qū)是指有相同價值觀、人口同質(zhì)性較強的社會共同體。社區(qū)體現(xiàn)一種親密無間、守
望相助、服從權(quán)威且具有共同信仰和共同風(fēng)俗習(xí)慣的人際關(guān)系，是傳統(tǒng)的地緣、血緣
和文化等因素自然造成的。按照騰尼斯的定義，可以得知，城市是社會，社區(qū)局限于
傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村社區(qū)。隨著工業(yè)化、城市化的推進(jìn)，騰尼斯意義的社區(qū)失去了存在的基礎(chǔ)
性條件，因為普遍呈現(xiàn)人口的流動性和異質(zhì)性特征。

　　不過筆者認(rèn)為，現(xiàn)在的社區(qū)不是事實上的社區(qū)，只是社區(qū)化的居住區(qū)。居住區(qū)社
區(qū)化是一系列因素綜合作用的結(jié)果，社區(qū)商業(yè)與社區(qū)治理模式等對居住區(qū)社區(qū)化起至
關(guān)重要的作用。同時，社區(qū)商業(yè)是擴(kuò)大消費的新的重要形式，社區(qū)商業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展意
義重大。社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，它以居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以滿足和
促進(jìn)居住區(qū)居民綜合消費需求為目標(biāo)。居住區(qū)面積規(guī)模不一，從幾十公頃到幾百公頃
不等。２０００年前后規(guī)劃建設(shè)的上海萬里居住區(qū)２２４公頃，居住人口約６萬人，
居住區(qū)由城市干道劃分三個居住小區(qū)，小區(qū)下有組團(tuán)。

　　一、社區(qū)商業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的共同體

　　社區(qū)商業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的共同體，有三層含義。一是作用體現(xiàn)，社區(qū)商
業(yè)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展；二是社區(qū)商業(yè)本身的運作，商家相互作用，共同發(fā)展
社區(qū)經(jīng)濟(jì)；三是對居民的影響，社區(qū)商業(yè)促進(jìn)了居民的共同生活。概括而言，社區(qū)商
業(yè)既促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展又促進(jìn)了社會發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的共同體。

　?。保鐓^(qū)商業(yè)是擴(kuò)大消費需求的重要力量。消費、投資、出口是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕
馬車，任何一駕馬車的軟弱都影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國長期以來，投資、出口快速增長而
消費緩慢前進(jìn)，突出表現(xiàn)為內(nèi)需不足，后勁乏力，從而影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長。投
資乏力很少出現(xiàn)，且一旦出現(xiàn)容易克服；我國外貿(mào)依存度已經(jīng)很高，出口早已進(jìn)入持
續(xù)增長軌道。內(nèi)需跟出口比較，風(fēng)險性小，更能使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。與投資、出口比較，
消費最容易出現(xiàn)軟弱狀況，并且軟弱狀況很難攻克。中國人厲行節(jié)約，有力爭少消費
的傳統(tǒng)，也就是說沒有消費積極性，沒有消費傾向。西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)一直領(lǐng)先，消
費功不可沒，國民喜歡消費。消費需求的持續(xù)和擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)起很大作用。上世紀(jì)
５０年代在美國出現(xiàn)，６０年代在英國、日本、法國登陸，７０年代在新加坡蓬勃發(fā)
展。國外社區(qū)商業(yè)是適應(yīng)城市郊區(qū)化而興起的，且首先、主要布局在郊區(qū)居住區(qū)。在
這些發(fā)達(dá)國家，社區(qū)商業(yè)占整個商業(yè)零售額的４０％以上。

　　上海的商業(yè)布局重心開始從城市中心商業(yè)向社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)移。上海社區(qū)商業(yè)的地位
日漸提高，并且單位商業(yè)面積銷售量較高。上海市２００２年的社區(qū)商業(yè)零售額達(dá)到
了６００億元，占全市社會消費品零售額的３０％，但社區(qū)商業(yè)面積只占全市商業(yè)零
售面積的２０％。中國社區(qū)商業(yè)在不少大都市區(qū)快速發(fā)展，因為大城市也開始郊區(qū)化，
社區(qū)商業(yè)占社會消費品零售額的比重將逐漸提高，不出幾年，將達(dá)到／３。

　　社區(qū)商業(yè)集購物、服務(wù)、餐飲、休閑、娛樂等于一體，業(yè)態(tài)有社區(qū)超市、社區(qū)便
利店、社區(qū)折扣店等。

　?。玻鐓^(qū)商業(yè)是構(gòu)建和諧社會的有力工具。

　　（１）社會社區(qū)化是社會發(fā)展的重要表現(xiàn)。在騰尼斯看來，社區(qū)是由自然意志形
成的，以熟悉、同情、信任、相互依賴和社會粘著為特征的社會共同體組織；而社會
則是由理性意志形成的，以陌生、反感、不信任、獨立和社會連接為特征的社會結(jié)合
體組織（夏學(xué)鑒，２００２）。可以說，農(nóng)村即是社區(qū)，城市即是社會?，F(xiàn)代化是從
社區(qū)→社會→社區(qū)之過程，也就是從農(nóng)村社會變?yōu)槁浜蟪鞘猩鐣龠M(jìn)化為先進(jìn)城市社
會。對于中國東部沿海地區(qū)，上世紀(jì)是社區(qū)社會化的趨勢，２１世紀(jì)是社會社區(qū)化的
趨勢。前一個趨勢是社區(qū)發(fā)展或社會現(xiàn)代化過程；后一個趨勢是社區(qū)建設(shè)或社會人文
化過程（夏學(xué)鑒，２００２）。社會社區(qū)化是大勢所趨，社會社區(qū)化是社會發(fā)展的重
要表現(xiàn)。

　?。ǎ玻┚幼^(qū)社區(qū)化是社會社區(qū)化的基礎(chǔ)。居住區(qū)是社會發(fā)展的主要空間載體，
社會社區(qū)化主要靠居住區(qū)社區(qū)化。居住區(qū)社區(qū)化了可以說社會社區(qū)化大功告成。中國
城市化水平處于快速提高時期，２００５年已達(dá)到４２．９９％，很快將達(dá)到５０％，
成為城市國家。城市人口基本上都居住在居住區(qū)。農(nóng)村人口也日漸趨向集中居住，形
成村莊，也可以說是農(nóng)村居住區(qū)。因此，中國人口主要住在居住區(qū)，包括城市居住區(qū)
和農(nóng)村居住區(qū)。大部分農(nóng)村居住區(qū)跟以前比較，已距離社區(qū)有一定距離，但比城市居
住區(qū)近得多。無論是農(nóng)村居住區(qū)還是城市居住區(qū)，都要社區(qū)化，居住區(qū)社區(qū)化是社會
社區(qū)化的基礎(chǔ)。

　?。ǎ常┥鐓^(qū)商業(yè)對居住區(qū)社區(qū)化起很大的促進(jìn)作用。促進(jìn)居住區(qū)社區(qū)化的途徑很
多，除了社區(qū)治理模式的改革外，社區(qū)商業(yè)作用很大。社區(qū)商業(yè)有利于親和力的培養(yǎng)，
陶冶居民情操。親和力是指商業(yè)終端通過其商品、服務(wù)等對消費者形成的感應(yīng)性認(rèn)識。
親和力大，居民對商店情有獨鐘，實現(xiàn)商店與居民的雙贏，居民情操得到陶冶，使居
民在居住區(qū)由不認(rèn)識到認(rèn)識，由認(rèn)識到熟悉，更加和睦相處、守望相助，從而促進(jìn)居
住區(qū)社區(qū)化。

　　二、以購物中心為主要業(yè)態(tài)聚集形式，發(fā)展社區(qū)商業(yè)

　　零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。零售業(yè)態(tài)的分
類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)
功能等確定。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)有社區(qū)超級市場、便利店、折扣店等。眾多商家采取什么
樣的分布形式，對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

　　社區(qū)購物中心優(yōu)勢明顯，未來應(yīng)使之成為主要業(yè)態(tài)聚集形式。社區(qū)商業(yè)的分布，
有三種。一是雜亂無章地散布；二是連續(xù)性地排列成商業(yè)街；三是聚集在社區(qū)購物中
心。社區(qū)購物中心是社區(qū)居民生活的第二個空間，甚至是生活中心。內(nèi)容豐富多彩，
既是一站式購物，又是一門式消費、娛樂、休閑，幾乎是無所不包。社區(qū)購物中心還
可以成為居民業(yè)余生活的場所，如在社區(qū)購物中心舉辦各種居民參與的社區(qū)活動，如
社區(qū)文化節(jié)、藝術(shù)節(jié)、各類比賽等等。

　　社區(qū)購物中心在西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)中的地位相當(dāng)高。以美國為例，２０００年全
國社區(qū)購物中心零售額為４４９４億美元，高于近鄰型購物中心（３２０５億美元）
和區(qū)域購物中心（１４２９億美元），約占美國商業(yè)總零售額的４０．６８％（陳紅
華等，２００５）。美國社區(qū)購物中心主要是單層，營業(yè)面積０．９－３．６萬平方
米，服務(wù)人口２－５萬人；英國以多層為主，營業(yè)面積１－３萬平方米，服務(wù)人口２
－４萬人。

　　購物中心定位于家庭一站式購物消費、一站式休閑享受，商品高中低檔齊備，品
種齊全。檔次結(jié)構(gòu)一般是高３．中５，低２，只是考慮到與社會階層緊密相關(guān)的商圈
差異，購物中心商品檔次結(jié)構(gòu)有所不同。

　　社區(qū)購物中心是小型購物中心，建筑面積２－６萬平方米。

　　購物中心優(yōu)勢明顯，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要形式。購物中心是一種新的有計劃的、
有較高組織化程度的商業(yè)聚集形式，是商店、餐飲、服務(wù)、娛樂、休閑等的聚集，有
相當(dāng)好的發(fā)展前景。服務(wù)包括銀行、郵政、電信、圖書館、警察、醫(yī)療中心等公共事
業(yè)，也包括干洗、修鞋、剪裁、洗車等日常服務(wù)。象西方發(fā)達(dá)國家一樣，中國社區(qū)商
業(yè)應(yīng)該主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心所有商品、服務(wù)等的提供者聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)
營范圍，滿足一站式購物，提供眾多服務(wù)。

　　現(xiàn)在大都市區(qū)郊區(qū)化明顯，郊區(qū)居住區(qū)不斷涌現(xiàn)，郊區(qū)居住區(qū)率先啟動社區(qū)購物
中心。郊區(qū)居民購買商品要進(jìn)城，一要“享受”長途跋涉之苦，二會在很大程度上放
棄或減少消費。在郊區(qū)居住區(qū)建設(shè)購物中心，消費需求得到擴(kuò)大，同時為居民提供了
優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　商圈（ｔｒａｄｉｎｇａｒｅａ）人口規(guī)模、社會階層是購物中心規(guī)模的主要依
據(jù)。商圈是一個地理概念，分核心圈、內(nèi)圈、外圈三個層次。

　　根據(jù)居住區(qū)主流社會階層確定購物中心業(yè)態(tài)。商品、餐飲、服務(wù)、娛樂、休閑協(xié)
調(diào)發(fā)展，主力業(yè)態(tài)、輔助業(yè)態(tài)相得益彰。以別墅、高層公寓、中高檔多層住宅為主的
居住區(qū)，突出百貨店（柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合）、專賣店（定價銷售和
開架面售）、專業(yè)店（定價銷售和開架面售）、小型中西餐館、美容美發(fā)、洗滌、花
卉等；以中檔多層住宅、廉價多層住宅為主的居住區(qū)，突出連鎖便利店、折扣店等。

　　三、以連鎖、自選為主要經(jīng)營形式，發(fā)展社區(qū)商業(yè)

　　連鎖經(jīng)營優(yōu)勢明顯，社區(qū)商業(yè)要發(fā)展為以連鎖經(jīng)營為主。連鎖商店通過總部的嚴(yán)
格管理、規(guī)范管理、科學(xué)管理，實行專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，能夠?qū)崿F(xiàn)健康發(fā)
展。連鎖經(jīng)營關(guān)系到社區(qū)商家、社區(qū)購物中心、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在購物中心的商店
和其它在購物中心外的商店，采取連鎖經(jīng)營形式是其生命力所在。國外購物中心核心
店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，如美國的澳爾瑪、法國的家樂福是它們國家許多社區(qū)
購物中心的核心店，還有不同規(guī)模、業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。
連鎖經(jīng)營是大勢所趨，是商業(yè)發(fā)展的主流。發(fā)達(dá)國家連鎖經(jīng)營占整個銷售的６０％以
上，美國達(dá)到８０％（李定珍，２００４）。連鎖經(jīng)營產(chǎn)生連鎖商店。所謂連鎖商店，
是所有權(quán)與管理權(quán)集中的多個零售機(jī)構(gòu)。連鎖店由總部、門店和配送中心構(gòu)成。國際
連鎖店協(xié)會規(guī)定，至少應(yīng)有１１家店鋪。美國規(guī)定，至少有一家總店控制，經(jīng)營相同
業(yè)務(wù)的分店至少有１０家。中國要求連鎖店應(yīng)由１０個以上門店組成。按所有權(quán)、經(jīng)
營權(quán)的集中程度，連鎖有正規(guī)連鎖（ｒｅｇｕｌａｒｃｈａｉｎ）、特許連鎖（
ｆｒａｎｃｈｉｓｅｃｈａｉｎ）或合同連鎖（ｃｏｎｔｒａｃｔｃｈａｉｎ）、自
愿連鎖（ｖｏｌｕｎｔａｒｙｃｈａｉｎ）三種。社區(qū)商業(yè)所有業(yè)態(tài)，要以連鎖經(jīng)營
為主，包括百貨商店、超級市場、折扣店、專賣店、便利店等；社區(qū)商業(yè)各業(yè)種要以
連鎖經(jīng)營為主，諸如美容美發(fā)店、洗滌店、藥店、醫(yī)院、糧店、肉店、服裝店等。

　　自選是發(fā)展主流，社區(qū)商業(yè)以自選為主。自選就是店門大開、顧客自選、出門付
款。各種業(yè)態(tài)都可以以自選商場形式出現(xiàn)，如超市、便利店、專業(yè)店、折扣店等。不
過社區(qū)商業(yè)也有很多不宜自選的業(yè)態(tài)，諸如洗滌店、藥店等。

　　發(fā)展連鎖、自選社區(qū)超市，社區(qū)生鮮超市取代農(nóng)貿(mào)市場。社區(qū)超市是社區(qū)商業(yè)中
與居民聯(lián)系最緊密的。超市主要是連鎖、自選。超市８０％的效益是２０％的重點客
戶完成的，這就是超市的８０／２０定律，該定律是建立在連鎖、自選基礎(chǔ)之上的。
生鮮超市取代農(nóng)貿(mào)市場，解決了食品安全問題，優(yōu)化了社區(qū)環(huán)境，發(fā)展了社區(qū)商業(yè)，
也促進(jìn)了訂單農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，還增加了國家稅收。新居住區(qū)必須是一開始
就是生鮮超市，而不是先農(nóng)貿(mào)市場后生鮮超市。舊居住區(qū)先農(nóng)貿(mào)市場、生鮮超市并存
后取消農(nóng)貿(mào)市場。在較高社會階層居住區(qū)，社區(qū)購物中心可以發(fā)展生鮮超市，以取代
農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場的取消的核心問題就是攤位人員的去向問題?？梢酝ㄟ^給予一定
補償、生鮮超市安排就業(yè)、參股生鮮超市等方式解決。每個居住小區(qū)甚至組團(tuán)可以考
慮建設(shè)一個生鮮超市。

　　發(fā)展連鎖、自選便利店。人均ＧＤＰ３０００美元、人均收入１０００美元時，
居民消費傾向開始改變，更注重方便而不是價格。便民店已不適應(yīng)，為便利店所取代。
便利店是滿足顧客便利性需求為目的的零售業(yè)態(tài)。選址在居住區(qū)、車站、醫(yī)院、娛樂
場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位所在地。營業(yè)面積１００平方米左右。居民徒步購物
５－７分鐘可到達(dá)。營業(yè)時間長，一般在１６小時以上，甚至２４小時，終年無休日。
便利店以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處。便利店向連鎖轉(zhuǎn)化。便利店是以銷售站
點、服務(wù)站點、物流站點和信息站點的組合形成一個現(xiàn)代社會快捷和便利的商業(yè)平臺，
是社區(qū)具競爭力的商業(yè)零售業(yè)態(tài)。便利店商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，
有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。便利店服務(wù)多樣化，出售電話卡、手機(jī)充值
卡、公交ＩＣ卡、上網(wǎng)卡等，出售各種彩票、門票等，辦理報名，，代訂，送貨上門，
代收水電費、上網(wǎng)費，存取款，代售車船票，網(wǎng)上購買、復(fù)印、傳真等。

　　在城郊居住區(qū)發(fā)展自選、連鎖倉儲式商場。商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮
商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等
為主。開展自選式的銷售，鼓勵連鎖。

　　四、以社區(qū)商業(yè)中心位于居住區(qū)中心為主要布局形式，發(fā)展社區(qū)商業(yè)

　　社區(qū)商業(yè)按等級規(guī)模分三種，也就是居住區(qū)社區(qū)商業(yè)、居住小區(qū)社區(qū)商業(yè)、居住
組團(tuán)社區(qū)商業(yè)，分別對應(yīng)于大型社區(qū)商業(yè)中心、中型社區(qū)商業(yè)中心、小型社區(qū)商業(yè)中
心。經(jīng)營形態(tài)不同，大型社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)以社區(qū)購物中心為主，中型社區(qū)商業(yè)中心以
超市為主，小型社區(qū)商業(yè)中心以便利店等為主。

　　商業(yè)中心布局在社區(qū)中心部位。社區(qū)商業(yè)總的要求是形成商業(yè)中心，商業(yè)中心的
布點有兩種主要形式，一是布局在居住區(qū)最外邊，二是布局在居住區(qū)中心部位。按建
筑布局形式，居住區(qū)有條狀居住區(qū)、圓狀居住區(qū)、塊狀居住區(qū)之分（包括居住小區(qū)、
組團(tuán)，它們也然）。居住區(qū)用地包括住宅用地、道路用地、綠地、公共服務(wù)設(shè)施用地
等，商業(yè)屬于公共服務(wù)設(shè)施。不管哪種形狀居住區(qū)，社區(qū)商業(yè)中心布局在最外邊均不
適宜，因為會給居民消費帶來不便，都宜采取中心式，也就是放在居住區(qū)中心部位。
對于條狀社區(qū)，商業(yè)中心位于條的中間；對于圓狀社區(qū)，商業(yè)中心位于圓心；對于塊
狀社區(qū)，商業(yè)中心位于塊的中心部位。在美國，社區(qū)是比較單獨的一塊，社區(qū)商業(yè)中
心一般都在社區(qū)中心部位。

　　不宜發(fā)展底商。生態(tài)社區(qū)是大勢所趨，英國ＢＲＥ的環(huán)境樓是２１世紀(jì)綠色辦公
建筑的樣板（翁奕城，２００６），英國的ＡｕｔｏｎｏｍｏｕｓＨｏｕｓｉｎｇ，
ＺｅｒｏＥｎｅｒｇｙＣｏｍｍｕｎｉｔｙ是比較著名的生態(tài)居住區(qū)。底層商鋪（底
商）問題很多，居住、生產(chǎn)、服務(wù)綜合使用型建筑容易導(dǎo)致建筑設(shè)計的不科學(xué)，難用
生態(tài)高新技術(shù)建造綠色建筑，不利于生態(tài)居住區(qū)的形成，對居民形成很大干擾，可以
說底商不是社區(qū)商業(yè)。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　２．李德化主編．城市規(guī)劃原理（第三版）［Ｍ］．中國建筑工業(yè)出版社，２０
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[02]

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