住房租賃市場(chǎng)細(xì)化落實(shí) 租賃市場(chǎng)亟待機(jī)構(gòu)“補(bǔ)位”輕租

　　國內(nèi)首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市逐步邁進(jìn)租購?fù)瑱?quán)時(shí)代，加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，中國住房租賃時(shí)代大幕已開啟，租房市場(chǎng)、老百姓的置業(yè)觀和生活方式將發(fā)生大的變化。

　　住房租賃市場(chǎng)細(xì)化落實(shí)

　　2018年以來，全國各地大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，市場(chǎng)發(fā)展取得重大突破。但也要看到，我國住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟，很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容之一。政府和企業(yè)需再加把勁，從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手，盡快補(bǔ)上短板，實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。

　　自去年上海首推純租賃用地開始，2018年上半年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊;北京計(jì)劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計(jì)約50萬套。

　　住房租賃市場(chǎng)的參與主體更加多元，開發(fā)商、專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”，打造自有租賃公寓品牌。

　　多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)投入使用。截至目前，全國已有包括12個(gè)試點(diǎn)城市在內(nèi)的10余個(gè)一二線城市搭建了官方租賃平臺(tái)。

　　2018年以來，住房租賃金融的政策支持力度明顯加大。在證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等部門政策鼓勵(lì)下，以租金收入或物業(yè)所有權(quán)為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單。

　　多地試水“租售同權(quán)”。2月，濟(jì)南市高新區(qū)首次出讓“租售同權(quán)”地塊，明確租房者子女將享受跟買房者同樣的教育權(quán)利;5月，鄭州市發(fā)文保障租賃住戶享受衛(wèi)生計(jì)生、子女義務(wù)教育、社會(huì)保障等公共配套服務(wù)……

　　在政策大力推動(dòng)下，我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元，租購并舉格局加快建立。但同時(shí)也要看到，我國住房租賃市場(chǎng)仍然不夠成熟，一是租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響了人們的租房意愿。二是一些中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。三是市場(chǎng)發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務(wù)以及監(jiān)督管理還有待加強(qiáng)。

　　記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，機(jī)構(gòu)“跑馬圈地”擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，面臨盈利難且回報(bào)周期長(zhǎng)的困境。“漲房租”提高利潤(rùn)率已成為不少運(yùn)營(yíng)商的選擇，長(zhǎng)租公寓高端化趨勢(shì)明顯;為獲取高額利潤(rùn)，一些開發(fā)商鉆政策空子，通過打“擦邊球”的方式，變相“以租代售”。

　　在個(gè)人租房市場(chǎng)上，也有不少亂象：房東合同不報(bào)備，漲租、租期調(diào)整隨意性大，發(fā)生糾紛租客維權(quán)難;“二房東”“群租”亂象頻發(fā)，中介抬高租金吃差價(jià)、虛假房源信息等頑疾仍未破解。目前來看，各地搭建的官方租賃平臺(tái)雖在一定程度上增加了租賃房源的供給，有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，但由于房源數(shù)量偏少，效果有限。

　　加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是明確的政策目標(biāo)，各地應(yīng)從保障“住有所居”的高度看待住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，建立發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的剛性約束機(jī)制。堅(jiān)持市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障總體原則，建立多層次的租賃住房供應(yīng)體系。應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃，在大型工業(yè)園區(qū)、商務(wù)集中區(qū)周邊建設(shè)經(jīng)濟(jì)型公寓。同時(shí)，保證公租房和廉租房的供應(yīng)。此外，充分利用資本市場(chǎng)，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品。給予長(zhǎng)租公寓開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)一定政策扶持。

　　解決當(dāng)前租賃市場(chǎng)的問題，要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場(chǎng)。要重視居民住房出租市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式不能忽視，仍需要規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿。

　　政府應(yīng)加快完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè)，通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。防止出現(xiàn)“以租代售”等行為。同時(shí)，還要落實(shí)好承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。

　　租賃市場(chǎng)亟待機(jī)構(gòu)“補(bǔ)位”輕租

　　目前，我國房屋租賃市場(chǎng)房源大多為私人業(yè)主提供，租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)提供的房源不足5%;而在日本租賃企業(yè)市場(chǎng)占比87%，美國為60%。與賣房相比，租賃利潤(rùn)薄、回報(bào)周期長(zhǎng)，房源、規(guī)模、稅率等都是需要解決的問題。

　　2018-2023年中國住房消費(fèi)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告表明，租賃市場(chǎng)混亂的原因之一在于大量小業(yè)主占據(jù)市場(chǎng)，而租賃企業(yè)供應(yīng)的房源占比太少。與租賃企業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)相比，小業(yè)主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對(duì)其執(zhí)法的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)大型租房機(jī)構(gòu)的監(jiān)管成本。

　　專業(yè)人士表示，最好的辦法就是提高租賃機(jī)構(gòu)房源在整個(gè)租賃市場(chǎng)中的占比，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和規(guī)范的管理壓縮“”黑中介“”和小業(yè)主的生存空間。這也是各部門和地方政府最近出臺(tái)一系列“”新政“”的初衷之一。

　　在國內(nèi)一線城市和一些二線城市，除了萬科、萬達(dá)等大型房企旗下新設(shè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，鏈家、我愛我家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資的自如公寓、相寓等，也出現(xiàn)大量的機(jī)構(gòu)作房東的獨(dú)立品牌公寓商，如蛋殼公寓、YOU+公寓、魔方公寓、函數(shù)公寓等。

　　年輕人的消費(fèi)觀發(fā)生了變化，他們更愿意擁有自己的生活，愿意為品質(zhì)好的出租房屋付費(fèi)，而不是把自己的未來都綁定在房子上面。年輕人的置業(yè)觀已經(jīng)發(fā)生了改變，他們認(rèn)為房子是拿來住的，而不是拿來投資的。

　　迎接租賃時(shí)代，政府需要更多的投入來建設(shè)運(yùn)營(yíng)公租房;需要不斷完善租賃市場(chǎng)的支持政策，鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng);也需要完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管制度。租房市場(chǎng)亟待建立一個(gè)更加透明的房屋中介信息認(rèn)證系統(tǒng)，使得租房市場(chǎng)信息在陽光透明的環(huán)境下良性生長(zhǎng)。

　　同時(shí)，從事房屋中介的機(jī)構(gòu)也需要轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，從提供房源信息互通，擴(kuò)展到提供與租房配套的生活服務(wù)，讓租客有更好的體驗(yàn)和獲得感。