公積金新政對(duì)北京樓市影響因素分析

　　據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳了解到：繼央行房貸新政、北京（樓盤）調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，近日，住房建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地放寬公積金貸款條件，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)、住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，同時(shí)取消四項(xiàng)收費(fèi)的內(nèi)容，提高住房公積金使用效率及貸款發(fā)放率。

        實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)；職工連繳6個(gè)月可向戶籍地申請(qǐng)公積金房貸；取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目……這一系列的政策都出自近日住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，有業(yè)內(nèi)人士稱，此輪公積金新政可喚醒沉睡的公積金并釋放更多剛性需求，但也有人“犀利”地指出，“用都用不上，針對(duì)此的利好有什么用？”《廣廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然針對(duì)這一新政北京的落地細(xì)則尚未出臺(tái)，但對(duì)于目前北京購(gòu)房者使用公積金的最主要障礙，政策中并未重點(diǎn)提及，80萬(wàn)元這一貸款額度難因新政上調(diào)，公積金目前在北京樓市中仍然“略顯尷尬”。

　　買房時(shí)：公積金發(fā)放率高不屬額度上調(diào)范圍

　　80萬(wàn)元，這個(gè)公積金貸款的額度是不少買房人在買房時(shí)用不上公積金的最大原因。在目前北京房?jī)r(jià)水平的背景下，80萬(wàn)元早已滿足不了首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者的需求。公積金新政出臺(tái)，很多人都期待已六年未調(diào)整的公積金貸款額度能夠上調(diào)，但業(yè)內(nèi)人士表示，新政中提到，“住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住房貸款額度”，但北京的住房公積金發(fā)放率一直較高，經(jīng)常位居全國(guó)第一，照此看來(lái)，新政并不能支撐北京的公積金額度上調(diào)。而且，今年6月，北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，北京公積金貸款額度暫時(shí)不具備調(diào)整的條件。

　　公積金貸款額度不夠，則需要用商貸來(lái)補(bǔ)齊，也就是俗稱的“組合貸”，但這種貸款無(wú)論在一手房還是二手房市場(chǎng)，都不太受歡迎。某中介公司的中介小張就和《廣廈時(shí)代》分享了近期他遇到的一樁交易。小張介紹，他的一個(gè)客戶霍先生看中了他們門店轄區(qū)的一套房源，業(yè)主掛出的價(jià)格相對(duì)其他房源略低，他們帶霍先生看過(guò)房后霍先生很滿意，想馬上與業(yè)主見(jiàn)面洽談。但雙方一見(jiàn)面，霍先生提出他要使用組合貸款時(shí)，業(yè)主就馬上表示了拒絕。該業(yè)主表示，他之所以掛牌價(jià)較低，主要就是為了盡快出手，拿到房款后好支付另一套房的費(fèi)用。組合貸款房款時(shí)間太長(zhǎng)，他肯定等不了。雖然霍先生后來(lái)提出總價(jià)加10000元，業(yè)主也依然沒(méi)有同意。小張告訴《廣廈時(shí)代》，組合貸款較長(zhǎng)的放款周期一直是制約二手房購(gòu)房人使用組合貸的主要原因，其實(shí)這半年來(lái)組合貸款速度已經(jīng)快很多了，基本上4個(gè)月貸款可以下來(lái)，以前都需要6-7個(gè)月，很少有業(yè)主愿意等待，而且這么長(zhǎng)的周期里，房?jī)r(jià)有時(shí)還會(huì)波動(dòng)不少，買賣雙方毀約的情況也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。

　　二手房組合貸的使用困難是因?yàn)橘u家無(wú)法等待放款，而一手房市場(chǎng)上，“麻煩”則成了組合貸被拒絕的主要原因。一位銀行個(gè)貸經(jīng)理透露，很多人覺(jué)得一手房拒絕組合貸是銀行的原因，但實(shí)際上，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，除了部分支行做不了組合貸外，組合貸對(duì)于他們影響并不大，但很多開(kāi)發(fā)商是直接拒絕組合貸的?！耙?yàn)榻M合貸款，開(kāi)發(fā)商在協(xié)調(diào)銀行的同時(shí)還要與公積金管理中心接觸，增加了不少麻煩手續(xù)，而且在服務(wù)上，你懂的……”

　　買房后：提取較容易備齊資料隨時(shí)申請(qǐng)

　　相比買房時(shí)公積金使用遇上的種種問(wèn)題，買房后要提取公積金則要方便許多。丁女士是一家公司人力資源部門專門負(fù)責(zé)職工公積金部分的專員，幾乎每個(gè)月都有職工來(lái)找她辦理公積金的提取。

　　丁女士介紹，從她這些年的操作經(jīng)驗(yàn)看，只要把資料搜集齊了，提取公積金一般都比較順利。丁女士表示，如果想辦理公積金的提取，首先要準(zhǔn)備好購(gòu)房合同和發(fā)票、身份證、公積金聯(lián)名卡，房屋產(chǎn)權(quán)證明，如果是貸款買房，還需要提供貸款合同和首付款發(fā)票。對(duì)于新政中提到的繳存滿6個(gè)月即可使用，丁女士表示，這個(gè)政策目前還沒(méi)有執(zhí)行，要想提取公積金需要交滿12個(gè)月公積金后才可辦理提取。

　　此外，丁女士還介紹，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)比較高，因此在提取公積金時(shí)，基本都可以把之前全部的繳存額取出。像他們公司有的職工，采取的就是買房后一次性提取，此后定期滿兩年取一次的方式。她同時(shí)提醒，現(xiàn)在提取公積金還是比較方便的，只要具備了可提取的資格，資料備齊，資金到賬也很快。不需要找社會(huì)上的一些中介公司來(lái)協(xié)助辦理，花不必要的冤枉錢。

　　租房：一次最多提三個(gè)月完稅證明最麻煩

　　除了買房外，公積金政策中規(guī)定，租房、裝修還有重大疾病等原因也可以提取公積金，不過(guò)在這些情況中，唯一比較好操作的就是租房提取公積金了。因?yàn)檫@里的裝修并不是平常意義上的房屋裝修，而是房屋的大修，需要提供所屬房管或物業(yè)部門的大修證明和產(chǎn)權(quán)證明、購(gòu)買材料的明細(xì)發(fā)票或分?jǐn)偟絺€(gè)人的費(fèi)用發(fā)票。而重大疾病也僅限于規(guī)定目錄中的十類重大疾病。

　　與其他提取條件相比，租房提取公積金現(xiàn)在較為常見(jiàn)，也是不少中介提取公積金采用的主要方式。丁女士表示，租房提取公積金所需資料中，手續(xù)最繁雜的就是租金發(fā)票的獲取。因?yàn)樽饨鸢l(fā)票需要房東交稅后才能獲得，但大部分房東在租房時(shí)是不會(huì)主動(dòng)報(bào)稅的。租房人要想提取公積金，就必須自己出錢交這筆稅款，而稅率為租房款的5%，也就是說(shuō)租房人至少要付出提取公積金額度5%的成本。獲得發(fā)票后，租房人再準(zhǔn)備好租房合同、身份證、聯(lián)名卡等即可申請(qǐng)?zhí)崛　?

　　丁女士同時(shí)提到，在租房提取公積金上，今年6月北京市公積金中心還出臺(tái)了一個(gè)新政策，把租房提取公積金的頻率從以往的一年提取一次，變更為3個(gè)月提取一次，提取限額為3個(gè)月個(gè)人和單位繳存公積金總和。因此，現(xiàn)在租房人要想提取公積金，必須3個(gè)月辦理一次，也就是3個(gè)月交一次稅款。在此輪新政中，對(duì)于租房使用公積金，并未提及，想租房用上公積金，依然需要同樣的手續(xù)辦理。

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