淺析2014年國內(nèi)房租或平穩(wěn)增長

　　“房租在CPI中占比很小，其影響遠沒有食品、豬肉對CPI的影響大?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員邵挺在接受采訪時表示，2010年之前CPI中居住占比15%左右，而房租只是居住類的一個組成部分，在居住類中占比只有11%左右。

　　邵挺表示，我國目前CPI比重構成中居住類占比偏低。在美國或其他西方國家，房租在CPI中占比通常大于我國。美國的居住類占CPI的10%左右，房租占居住類比重在30%左右。

　　多因素導致2011-2012年房租上漲較快

　　針對記者調(diào)查時公眾普遍表示的2011年到2012年房租上漲較快，2013年上漲幅度明顯低于前幾年的現(xiàn)象。邵挺表示，從需求側看，北京、上海等一線城市，每年常住人口進入量依然較大。以北京為例，2013年北京市的常住人口數(shù)量增加，并未減弱，所以房租變化主要受到供給影響。一方面，之前兩年房租上漲較快是與2013年相比得出，其中有基數(shù)的原因。由于之前我國的經(jīng)濟刺激，全國房租在2009年普遍上漲很快。2010年相對放慢，趨于平緩。相較2010年，2011-2012年則上漲較快。

　　另一方面也與國家出臺一系列政策有關。2013年“國五條”出臺后，很多人持觀望態(tài)度，轉售為租。當時二手房的交易量急劇下降，出租房供應量上升。

　　另外，保障房的入市緩解了租賃市場的供需矛盾。數(shù)據(jù)顯示，2011-2012年保障房大規(guī)模興建，2013年較多建成。到2012年底，我國保障房基本覆蓋率已經(jīng)達到12.5%，意味著至少有八分之一的家庭享受到保障房待遇。雖然保障房中有一部分可以交易，但絕大部分是公租房，以出租為主。隨著2013年保障性安居工程逐步進入分配環(huán)節(jié)，2013年供給會相對上升。

　　我國城鎮(zhèn)化速度加快也使2013年的房租漲幅平穩(wěn)。隨著大城市基礎設施的改善，交通便利，百姓越來越多地選擇偏遠地方租住，從而壓低整體房租水平。

　　邵挺認為，房租與房價邏輯上是同向變動關系，應該對比來看。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年8-12月份，我國一線城市房價同比漲幅20%。但相較而言，2013年房價漲幅低于2011年-2012年，與房租變動基本一致。對于房東而言，房價高時售房可以獲得較高收入，但會減少租房供給量，使得房租上漲。反之，房價低，房屋供給量充足，房租就會適當降低。

　　2014年房租或平穩(wěn)增長

　　對于2014年的房租市場，邵挺認為，今年的漲幅或與2013年持平。

　　“預測2014年房租走勢應從供需兩方面看?！鄙弁Ρ硎?，以北京為例，人口繼續(xù)向北京移動，不會發(fā)生突變，需求依然較多。供應方面，北京對群租房整改效果還需時間考驗。同時，伴隨遠郊區(qū)縣軌道交通的進一步完善會有越來越多的遠郊新房入市并逐步進入租賃市場租客可以有更多選擇，從而可以緩解城區(qū)租金上漲壓力。

　　其次，整體租金不會有大幅提高。邵挺認為，北京這樣的一線城市房價上漲壓力依然存在，租金上漲幅度短期不會降低。如果2014年中央不出臺大的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如房產(chǎn)稅等，房價會繼續(xù)上漲，租金隨之上漲。而三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)房屋過?，F(xiàn)象。“我們可以看到，三四線城市的租金這幾年變動不大?！鄙弁φf。

　　另外，保障房在北上廣等一線城市，供給量仍在增加。規(guī)劃中的3600萬套保障房是到2015年才全部建成，但在2013年就已開始逐步建成并投入使用，2014年會是保障房分配高峰期?！胺峙浜螅瑹o論是出租還是出售，總是會把一部分需求吸收掉?！鄙弁φJ為，保障房和公租房大量地投入市場，對于租金會有一定的抑制作用。