商辦和工業(yè)地產(chǎn)分析

     住宅市場(chǎng)的火熱正凸顯商辦和工業(yè)地產(chǎn)的冷清,這在今年以來的土地以及出售、租賃市場(chǎng)行情中表現(xiàn)無遺。業(yè)內(nèi)人士指出,本輪住宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖很大程度上是信貸寬松、流動(dòng)性推動(dòng)的結(jié)果,而商業(yè)地產(chǎn)則與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)關(guān)聯(lián)緊密,由于目前我國乃至全世界經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)尚不明朗,商業(yè)地產(chǎn)在今年下半年還將經(jīng)歷下滑,有望在明年止跌回穩(wěn),住宅和商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)背離的格局在短時(shí)間內(nèi)很難改變。

    土地市場(chǎng)表現(xiàn)背離

    從土地市場(chǎng)來看,與地王頻頻涌現(xiàn)相伴,住宅用地的招拍掛價(jià)格正在穩(wěn)步增長(zhǎng)。與此同時(shí),商辦和工業(yè)用地似乎仍未從去年的衰弱格局中走出來,土地價(jià)格節(jié)節(jié)下滑,前7個(gè)月流拍宗數(shù)甚至超過2008年。而在成交的商辦和工業(yè)用地中,底價(jià)成交的比重高達(dá)81.61%。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年北京居住用地樓面地價(jià)為3798元/平方米,2009年上半年則升至3981元/平方米。在檢測(cè)的12個(gè)城市中,除成都和南京住宅用地價(jià)有所下降外,上海、深圳等地均呈現(xiàn)上揚(yáng)。
 
    而在商辦和工業(yè)用地方面,上半年12個(gè)城市中有7個(gè)城市的商辦、工業(yè)用地樓面地價(jià)低于去年水平。一線城市中,北京、上海下滑明顯。北京商辦樓面地價(jià)從去年的每平方米3571元降至2376元,工業(yè)用地更是從每平方米964元降至550元。

    部分城市流拍宗數(shù)也同比大幅增加。2008年北京、天津商辦工業(yè)用地分別流拍10宗和33宗,而今年前7個(gè)月已經(jīng)分別流拍22宗和32宗。
 
    可喜的是,對(duì)外經(jīng)濟(jì)依賴程度較高的珠三角地區(qū)流拍宗數(shù)與去年相比明顯減少,廣州地區(qū)今年以來尚無商辦工業(yè)土地流拍,深圳也只有7宗。而去年廣州流拍量達(dá)到75宗,深圳也流拍了26宗。
 
    在成交的商辦及工業(yè)用地中,以底價(jià)成交的部分占據(jù)了絕大多數(shù)。根據(jù)中國證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì),2009年北京商辦及工業(yè)用地共成交87塊,其中以底價(jià)成交的比重占到81.61%;而同期住宅類土地共成交53塊,底價(jià)成交僅占比30.19%。
 
    中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理宋莉認(rèn)為,出現(xiàn)分化主要源于市場(chǎng)表現(xiàn)。住宅用地與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān),今年年初開始住宅市場(chǎng)迅速回暖,帶動(dòng)土地市場(chǎng)回升。但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)一直不如住宅市場(chǎng),雖然7月份情況有所好轉(zhuǎn),但仍呈現(xiàn)弱勢(shì)回暖態(tài)勢(shì)。工業(yè)用地價(jià)格大幅下滑則與今年5月份的政策有關(guān),當(dāng)時(shí)國土資源部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》,決定對(duì)《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。

    北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一位負(fù)責(zé)人表示,由于國家政策嚴(yán)控,工業(yè)用地很難通過更改土地用途等方式完成轉(zhuǎn)讓,從而抑制了部分需求。而工業(yè)用地底價(jià)成交率較高的主要原因是實(shí)行了所謂“勾地”制度,區(qū)縣政府通過招商引資鎖定買家,已經(jīng)提前商定好土地價(jià)格,而最終的招拍掛只是一種形式,這已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。

    商業(yè)地產(chǎn)仍處低谷

    不僅僅土地市場(chǎng)背道而馳,從價(jià)格來看,商業(yè)地產(chǎn)也仍未走出衰弱趨勢(shì)。今年以來不少城市住宅市場(chǎng)價(jià)格屢屢創(chuàng)出新高,但商業(yè)地產(chǎn)租金卻在節(jié)節(jié)敗退。

    戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示,受全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯的影響,北京各主要區(qū)域的物業(yè)需求都呈現(xiàn)不同程度的下降。尤其是在市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)飽和的區(qū)域,新入市項(xiàng)目的租金折扣力度表現(xiàn)得更為明顯。

    二季度,北京CBD、東二環(huán)、建國門、金融街、燕莎和中關(guān)村六大商圈月平均租金為139.19元/平方米,環(huán)比下降5.77%。除東二環(huán)租金環(huán)比微漲0.68%外,其余五大商圈租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下降,其中CBD地區(qū)由于新增供應(yīng)125745平方米,導(dǎo)致租金環(huán)比下降9.83%。
 
    與此同時(shí),六大商圈的平均空置率達(dá)到20.87%,其中,東二環(huán)和北京CBD地區(qū)的空置率分別為34.20%和27.34%,而中關(guān)村地區(qū)由于自2007年以來沒有新增供應(yīng),空置率僅為4.20%。

    第一太平戴維斯助理董事王瓊表示,商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)更加緊密。商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓主要面向各大公司,商場(chǎng)則面向廣大商戶,這些需求群體受實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣度影響較大。而住宅主要面向個(gè)人的住房需求以及投資需求,購房者更多考慮的是市場(chǎng)、價(jià)格、住宅的位置品質(zhì)等,與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較少。同時(shí),受國家信貸政策的推動(dòng)和通脹預(yù)期的影響,住宅已經(jīng)逐漸演變成為了保值增值的工具,從而帶動(dòng)了本輪需求。

    高力國際華北區(qū)投資部董事黃卓偉認(rèn)為,出現(xiàn)這種分化源于商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期聯(lián)系的緊密性,“比如購物中心,與零售額息息相關(guān)”。在經(jīng)濟(jì)剛剛觸底回升的階段,商業(yè)地產(chǎn)仍需一段時(shí)間才能回暖。此外,目前的局面與商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有極大的關(guān)系。由于市場(chǎng)存量較大,2009年又有前期修建的大規(guī)模商場(chǎng)投入市場(chǎng),給商業(yè)地產(chǎn)帶來更大的下行壓力?！邦A(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)下跌。明年上半年有希望止跌”。

    或與經(jīng)濟(jì)同步復(fù)蘇

    商業(yè)地產(chǎn)的需求主體大部分為金融、IT、服務(wù)業(yè)和制造業(yè)企業(yè),受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較深。業(yè)內(nèi)人士表示,目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷,租金不斷下降,空置率上升,導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率下降。同時(shí)部分需求主體行業(yè)尚未完全復(fù)蘇,使得開發(fā)商拿地?cái)U(kuò)張的意愿降低。

    根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年推出的工業(yè)土地主要集中在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等高科技產(chǎn)業(yè)基地,需求的主體集中在IT等高科技產(chǎn)業(yè)。而北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,上半年全市通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122.4億元,比去年同期下降21.6%。
 
   王瓊認(rèn)為,相對(duì)于國內(nèi)企業(yè)來說,金融危機(jī)對(duì)跨國公司的影響更大。上半年北京甲級(jí)寫字樓大面積成交多由國內(nèi)企業(yè)取得。隨著全球經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定,跨國公司對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求有一定復(fù)蘇。金融、能源、運(yùn)輸、媒體、信息技術(shù)等行業(yè)的內(nèi)外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)中較為活躍,而制藥公司作為傳統(tǒng)行業(yè),受金融危機(jī)影響較小,需求保持穩(wěn)定。

    戴德梁行的研究顯示,考慮到目前市場(chǎng)的大量供應(yīng),以及蕭條的市場(chǎng)環(huán)境,預(yù)計(jì)2009年下半年的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)依舊不容樂觀。明年市場(chǎng)能否全面復(fù)蘇,主要取決于市場(chǎng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的展望。

更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究分析，詳見中國報(bào)告大廳《工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)，為您的決策提供堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

更多詳細(xì)的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)、價(jià)格數(shù)據(jù)及上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。