房屋租賃市場4萬億大蛋糕前景廣闊 未來“541”市場格局皺形顯

　　從單純的賣房到涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域，在中國房地產(chǎn)發(fā)展的近20年時間里，新房一直房企的主角，但隨著樓市進入白銀時代，開發(fā)商開始尋找新的藍海市場，房屋租賃開始成為了房企們布局未來的重要賽道。

　　房屋租賃市場擁有4萬億大蛋糕

　　我國房屋租賃市場的規(guī)模有多大呢？從一組數(shù)字對比來看會更明了。

　　據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前中國的租賃市場規(guī)模是1.1萬億，而房屋交易額大概是15萬億，這15萬億里包括10萬億的新房和5萬億的二手房，這樣算來，租房市場只占比約是7%。其中，北上廣深的租金交易額為2500億，房屋交易額為4.6萬億，比例在5%左右。

　　而美國的租金額規(guī)模是5千億美金，房屋交易規(guī)模大概是1萬億美金，1萬億里面美金90%是二手房，10%是新房。租賃與交易二者的比例是50%；而在日本，二者的比例更高，日本的租金規(guī)模是8千億人民幣，而房屋交易市場中，商品房開發(fā)的交易額僅四五千億。

　　站在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，《租賃崛起》這一報告中預(yù)測：“2015-2016年中國租賃市場的規(guī)模大概在1.1萬億，2020年大概是1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會超過4萬億?！?

　　房屋租賃市場政策紅利不斷

　　近兩年來，在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，房屋租賃市場已經(jīng)獲得較多的政策支持。

　　在2015年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中，提出大力推進“購租并舉”的思路，租賃市場迎來政策紅利。

　　2016年5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。

　　可以看到房屋租賃市場前景日趨明朗，但需要注意的是，目前我國租房市場目前還存在很多問題，供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。

　　目前，供應(yīng)總量不平衡主要集中在一線城市；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在區(qū)域錯配，也就是一線城市供應(yīng)不足，而三四線則不存在這樣的問題；第三個是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上漲，但供給卻沒有增多，還有一塊是針對流動人口的供給。

　　房屋租賃市場將形成“541”市場格局

　　政策紅利的支撐、國內(nèi)租賃市場發(fā)展的不足，導(dǎo)致房屋租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?。近兩年，包括自如、you+、魔方公寓等在內(nèi)的品牌公寓快速發(fā)展。未來，租賃市場將形成新的格局。

　　目前，品牌公寓的滲透率還是非常低的。以北京（樓盤）為例，目前大約有120萬套的租賃住宅，其中40%是通過中介交易的普通租賃市場；二手房占據(jù)市場比例約40%，二房東大量集中在城郊的區(qū)域或者低客單價的房屋；業(yè)主直租即C2C的市場比例占到10%；另外的10%是包括自如在內(nèi)的品牌公寓，這類占比非常低。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)分析認為，“4411”是目前北京房屋租賃的市場格局，未來會變成“541”的格局，50%機構(gòu)化的管理，40%租賃市場，還有10%的房屋分享。

　　其中，40%的機構(gòu)化管理便是房企的機會。但要做好公寓這件事，企業(yè)必須首先是個房屋中介公司，其次是一家裝修公司，最后還是一個服務(wù)公司。這也意味著，要做好機構(gòu)化管理，房企必須加強自己的運營能力，同時也可以與專業(yè)的房屋資產(chǎn)管理公司進行合作。

　　未來的發(fā)展方向是二房東市場走向品牌公寓管理規(guī)范市場，政策文件叫“發(fā)展市場化、規(guī)模化、專業(yè)化的經(jīng)營租賃機構(gòu)”，未來這些機構(gòu)會成為市場主導(dǎo)性的力量，能占據(jù)50%的市場規(guī)模。這對于品牌公寓而言，是很重要的發(fā)展機會。

　　目前，在品牌公寓市場中有兩種模型。第一種是整棟模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，這類公寓通過整租物業(yè)裝修改造后進行出租。第二種是分散式公寓，如自如、優(yōu)客、青客等，分散式公寓房源來自于業(yè)主，機構(gòu)收取房屋一般簽約3-5年，通過不同程度的裝修之后再出租。

　　實際上，整棟式跟分散式兩個模式的差異在于：集中式的便于管理，分散式便于獲取房源做大規(guī)模。具體來看，集中式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點相對比較低，做到2萬-3萬間的時候，會大量分擔(dān)機構(gòu)管理成本、后臺成本，改善盈利狀況。但是，分散式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點相對較高。

　　2016-2021年房屋租賃行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告分析認為，日本的房地產(chǎn)租賃市場除了做專業(yè)托管的企業(yè)，最大的其實是三井、住友、三菱等開發(fā)商。三井是日本最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它已經(jīng)形成一個從開發(fā)-商業(yè)-建筑-資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，所以三井不光是日本最大的開發(fā)企業(yè)，而是日本最大的二手房中介公司，還是日本最大的物業(yè)管理公司。五到十年之后，中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定跟這個趨同。