上海二套房政策分析

　　樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，大多數(shù)城市均上調(diào)了二套房貸款首付比例，商業(yè)住房貸款從原來(lái)的最低首付3成(或3.5成)上調(diào)至最低4成。像北京、上海、廣州等地商貸首付最低5成，甚至7成。二套房貸款利率，大多數(shù)城市仍按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。以下對(duì)上海二套房政策分析。

　　央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任在上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上表示，根據(jù)上海房地產(chǎn)新政，今后上海居民如果擁有一套房，在購(gòu)買(mǎi)二套房的時(shí)候，不管第一套的貸款結(jié)清與否，都將按照第二套標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款。2017-2022年中國(guó)上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告表明，此前上海居民購(gòu)買(mǎi)第二套房，若第一套房的貸款已經(jīng)還清，則第二套按照第一套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只需繳納30% 的首付比例。

　　2017年上海二套房限購(gòu)政策

　　一、買(mǎi)房繳納社保由2年提高到5年，且單身人員不得購(gòu)房

　　1、要求從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

　　2、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

　　二、二套房首付比例為普通住房50%，非普通住房70%

　　1、對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　2、購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

　　三、購(gòu)房嚴(yán)禁使用首付貸、過(guò)橋貸款

　　嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類(lèi)非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治。

　　四、鼓勵(lì)企業(yè)自建人才公寓

　　鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)單位自建人才公寓(單位租賃房)，向職工出租。

　　2017年上海二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1、貸款買(mǎi)過(guò)一套房商業(yè)貸款已結(jié)清再貸款買(mǎi)房——算首套若貸款未結(jié)清——算二套

　　2、個(gè)人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄一套已還清另一套未還清此時(shí)再貸款認(rèn)定為二套房以上

　　夫妻兩人一方婚前買(mǎi)房使用商業(yè)貸款另一方婚前購(gòu)房用的是公積金貸款婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例若貸款未還清——算二套房以上

　　3、準(zhǔn)備結(jié)婚兩人還沒(méi)有領(lǐng)取結(jié)婚證一方名下有房產(chǎn)和房貸未還清另一方?jīng)]有任何房產(chǎn)和房貸記錄現(xiàn)在兩人一起購(gòu)買(mǎi)新房登記兩個(gè)人名字沒(méi)有貸款記錄的人申請(qǐng)貸款二人因共為產(chǎn)權(quán)人從銀行按揭貸款買(mǎi)房算二套。

　　上海二套房契稅交多少

　　根據(jù)上海二套房契稅的規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房的，所購(gòu)買(mǎi)的上海二套房面積為90平方米及以下的，需要按照1%的稅率征收上海二套房契稅;所購(gòu)買(mǎi)的上海二套房面積為90平方米以上的，需要按照2%的稅率征收上海二套房契稅。

　　上海二套房貸款利率是多少

　　根據(jù)上海二套房契稅的規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，上海二套房貸款首付款比例不得低于60%，上海二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。由于不同得到銀行，上海二套房貸款利率還是有一些區(qū)別的，具體貸款利率由上海各大銀行的貸款利率來(lái)決定。

　　上海二套房貸款流程

　　1.購(gòu)買(mǎi)上海二套房借款人提出貸款書(shū)面申請(qǐng)并提供一下資料:

　　(1)上海二套房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)簽訂的上海二套房交易合同;

　　(2)所購(gòu)上海二套房的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件;

　　(3)購(gòu)買(mǎi)上海二套房借款人家庭財(cái)產(chǎn)證明和收入證明;

　　(4)購(gòu)買(mǎi)上海二套房借款人合法有效的身份證明

　　(5)借款人及共有人同意以所購(gòu)房屋作抵押的文件。

　　2. 上海二套房買(mǎi)賣(mài)雙方在貸款行開(kāi)立賬戶，購(gòu)買(mǎi)上海二套房者將首期購(gòu)房款足額存入貸款行指定的賬戶。

　　3.經(jīng)過(guò)貸款行調(diào)查、審查和審批后，購(gòu)買(mǎi)上海二套房借款人與貸款行簽訂借款合同和《劃款扣款授權(quán)書(shū)》。

　　4.辦理上海二套房過(guò)戶、保險(xiǎn)、公證和抵押登記手續(xù)。

　　5.移交產(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的上海二套房所有權(quán)證、上海二套房他項(xiàng)權(quán)證和所購(gòu)上海二套房的保險(xiǎn)單(正本)，一并交貸款行抵押。

　　6.劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開(kāi)立的賬戶內(nèi)，再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書(shū)》的授權(quán)，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬號(hào)。

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