20%閑置費(fèi)重?fù)舳诘亻_發(fā)商

帶著爭議和喧囂的房地產(chǎn)市場一進(jìn)入２００８年就迎來一場“新政”。國務(wù)院今
年的第三號(hào)文件就直指“開發(fā)商囤地”現(xiàn)象，出臺(tái)了一系列針對(duì)性的措施。在這些堪
稱重拳的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)毫發(fā)無損還是終于迎來一個(gè)拐點(diǎn)？

　　２００８年１月７日，國務(wù)院名為《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（下
簡稱《通知》），強(qiáng)調(diào)促進(jìn)節(jié)約集約用地是中國長期方針，并提出了２３個(gè)方面的要
求?！锻ㄖ纷钜俗⒛康牡胤绞菍㈤e置土地的處置作為一個(gè)方面單列，明確要求，
土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定
收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及
時(shí)處置、充分利用。

　　國土部于１９９９年出臺(tái)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定了對(duì)閑置土地征收閑置費(fèi)，
上限為土地出讓金的２０％。國務(wù)院３號(hào)文此次不再將２０％僅作為上限，而是明確
土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的２０％征收土地閑置費(fèi)。此外，
對(duì)于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地，還要征繳增值地價(jià)。該通知要求國土資源部要
會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。２００８年６月底前，各省、自治區(qū)、直轄市
政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。

　　雙重理由

　　“這個(gè)《通知》實(shí)際上已經(jīng)不是‘宏觀調(diào)控’，而是‘微觀調(diào)控’了。”一位上
海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“實(shí)際上，以后開發(fā)商手里握著的地就是一個(gè)定時(shí)炸
彈，期限是一年。一年內(nèi)不開發(fā)，沒事，超過一年不到兩年，收２０％閑置費(fèi)；超過
兩年，最狠是無償收回，最輕也是等價(jià)置換，還要征繳增值地價(jià)，也就是說，開發(fā)商
一分錢沒賺，還要白虧進(jìn)去自己的資金成本?！?/P>

　　這個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為的狠招并不是無緣無故出臺(tái)的，此前，社會(huì)各界
輿論和專家學(xué)者普遍把２００７年的房價(jià)猛漲歸咎于開發(fā)商的囤地捂盤行為。

　　而從宏觀層面來看，十七大后中央政府把耕地保護(hù)工作提到了一個(gè)新的高度。據(jù)
《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道，牽頭負(fù)責(zé)起草該《通知》的國土資源部土地利用司官員表示，國
務(wù)院此次《通知》主要是為全國各地膨脹的建設(shè)用地需求“找出路”，并不等于一般
的土地調(diào)控措施。面對(duì)各地強(qiáng)勁的用地需求，中央政府開出的“藥方”很簡單，就是
要立足于提高土地利用效率，盡可能節(jié)約使用土地。

　　在此多種理由交織下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地閑置問題開刀是完全順理成章的。

　　囤地之禍

　　開發(fā)商囤地捂盤現(xiàn)象在多大程度上造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)，我們從一些相關(guān)的研
究報(bào)告中就可窺一斑。

　　２００７年８月初建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)
告顯示：２００１年初至２００７年５月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積２１．
６２億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成１２．９６億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒
賣。

　　另一份由北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)
估報(bào)告》則估測(cè)，到２００７年底，開發(fā)商通過規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為８億平方米，
規(guī)范和非規(guī)范囤地約為１０億平方米。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉更是以資
金為王、土地為禍形容現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，并認(rèn)為，這是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是
一場危險(xiǎn)而巨大的賭博。

　　根據(jù)公開資料的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際土地儲(chǔ)備規(guī)模在１０００萬平方米以上的開發(fā)商包括
碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲(chǔ)備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、
中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來統(tǒng)計(jì)，近５年閑置土地量最多的４個(gè)省分別是
山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。開發(fā)商大量閑置土
地，直接造成了市場上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房價(jià)不斷瘋漲。

　　開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)
的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對(duì)土地購置費(fèi)用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資
金來源、上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止到２００６年年底，
沉淀在囤積土地上的資金高達(dá)２．４萬億元，可怕的是其中有１．０８萬億元來自銀
行信貸。也就是說，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生大面積風(fēng)險(xiǎn)，將直接嚴(yán)重影響到整個(gè)金融系
統(tǒng)。

　　國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志此前也表示：“土地閑置這個(gè)情況，按
照國務(wù)院文件的要求，我們２００４年之前搞了一個(gè)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的閑置土地進(jìn)行
了一次清理，清理結(jié)果是到２００４年底，全國的閑置土地是１０７萬畝左右（相當(dāng)
于７．１３億平方米左右），空閑土地是８４萬畝左右。我們前不久發(fā)了一個(gè)明傳電
報(bào)，明傳電報(bào)里邊就明確要求各地要加快對(duì)閑置土地清理和處置利用，那么重點(diǎn)是要
清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時(shí)間和進(jìn)度安排，到２００８年
６月份，整體一個(gè)數(shù)字才能出來。”

　　種種數(shù)據(jù)和現(xiàn)象都表明，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的遏制措施已經(jīng)是不得不發(fā)了。
問題是，很多人擔(dān)心，這個(gè)針對(duì)閑置費(fèi)的措施很可能也是到了地方上就“無疾而終”
了，真的是這樣嗎？

　　力度加大

　　值得注意的是，“閑置費(fèi)”并不是首次針對(duì)囤地行為的調(diào)控措施，從２００７年
１０月份至今，國土資源部、建設(shè)部等相關(guān)部門已經(jīng)多次發(fā)出相關(guān)的緊縮措施。

　?。玻埃埃纺辏保霸拢玻溉?，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解
讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，
為此國土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的措施。

　　這些措施包括：一、要求實(shí)行“凈地”出讓。二、合理控制單宗土地出讓規(guī)模。
三、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。四、是加大閑置土地的處置力度。其中就規(guī)定，
對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)
令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的２０％征收。
滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)
面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要
嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。

　　而這次《通知》實(shí)際上就是對(duì)“國土部土地新政”的強(qiáng)化和細(xì)化。強(qiáng)化處在于，
此《通知》以國務(wù)院名義直接下發(fā)各條塊部門，力度遠(yuǎn)超由某個(gè)部委下發(fā)的文件；細(xì)
化處《通知》新增加的兩條：一、　對(duì)于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地，還要征繳
增值地價(jià)。二、　該通知要求國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。２
００８年６月底前，各省、自治區(qū)、直轄市政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院
做出專題報(bào)告。

　　這兩個(gè)條文讓地方政府從中“做手腳”的空間大大減小，不僅明確了“增值地價(jià)
歸國家所有”，還設(shè)定了“６個(gè)月”的處理期限。這個(gè)游戲規(guī)則意味著，囤地者風(fēng)險(xiǎn)
和收益將不成正比，土地如果貶值了，自己負(fù)責(zé)，土地增值了，利益歸國家所有，而
地方政府如果到時(shí)候做不出令中央滿意的專題報(bào)告，政治前途很可能大受影響，這種
“利益”式的調(diào)控手段顯然比以往空喊口號(hào)來得有力。

　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示：“《通知》首次出現(xiàn)‘對(duì)閑置土地特
別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)’，這是一個(gè)重要政策。之前對(duì)囤積土地的處理
也有很多說法，但多半是征收閑置土地的閑置費(fèi)。這個(gè)費(fèi)用相對(duì)于輪番上漲的地價(jià)來
說，是非常少的，實(shí)際上不足以抑制開發(fā)商囤地以待增值的沖動(dòng)。而這一新政策及其
后續(xù)細(xì)則的出臺(tái)，有望抑制多數(shù)開發(fā)商的囤地念頭?！?/P>

　　規(guī)避不易

　　在時(shí)間把握和打擊力度上都明顯提升的《通知》顯然還無法回避一個(gè)疑問：所謂
“閑置土地”該如何定義？這個(gè)問題不解決，開發(fā)商也就很容易規(guī)避掉政策了。在這
里，我們不妨看看在整治囤地中走得比較前面的幾個(gè)城市的做法。

　　２００７年房價(jià)漲幅最高的城市當(dāng)屬深圳，而整治囤地的腳步也數(shù)它最快。據(jù)深
圳市國土房產(chǎn)局透露，深圳已清理已批未建地７３８宗，約２０２６萬平方米，收回
使用權(quán)２７宗，面積約８７萬平方米。此外，據(jù)深圳國土部門表示，有望在２００８
年開始嘗試征收閑置土地增值地價(jià)。

　　深圳市國土房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，具有下列情形之一的也可以認(rèn)定為閑置土地：
一是指國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，自國有土地
有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開
發(fā)建設(shè)的；二是已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總土地面積
不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足２５％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿
一年的；三是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　比鄰深圳的廣州市也不含糊，據(jù)廣州國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州已經(jīng)開始
按照土地出讓金２０％的比例征收土地閑置費(fèi)，并會(huì)按照國家要求對(duì)閑置土地征繳增
值地價(jià)。

　　據(jù)介紹，廣州市去年對(duì)商品住宅用地開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行了全面清查，清查范圍覆
蓋了１９９２年土地有償使用制度建立以來至今所有的商品住宅用地，共清查商品住
宅用地７２９６宗、用地面積７８平方公里。其中，對(duì)清查中發(fā)現(xiàn)無法定原因閑置２
年以上的土地，按“應(yīng)收盡收”的原則無償收回，累計(jì)收回商品住宅用地１０．４平
方公里。２００７年收取土地閑置費(fèi)３２００萬元。

　?。玻埃埃纺辏乖潞螅瑥V州修改了國有土地使用權(quán)出讓合同，建立了更加嚴(yán)厲、嚴(yán)
格和嚴(yán)密的閑置土地、囤積土地處置辦法。在約定動(dòng)工時(shí)限的基礎(chǔ)上，又嚴(yán)格約定開
發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)的時(shí)限。違反約定超期限動(dòng)工、預(yù)售或竣工的，將采
取收取違約金、調(diào)整土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)直至解除合同、無償收地等措施追究違約責(zé)
任。

　　在南京，這個(gè)“閑置收回”的政策被執(zhí)行得更早，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，２００６年
和２００７年，共有５０００畝閑置土地被依法收回。最有名的案例是２００５年掛
牌出讓的南京新街口鐵管巷Ａ、Ｃ地塊，因受讓單位嚴(yán)重違約，被依法收回土地使用
權(quán)，８１５０萬元定金不予退還，并成功組織重新出讓。并且，在此期間南京收取了
土地閑置費(fèi)１０００余萬元，對(duì)３０多幅閑置土地發(fā)放了限期開工建設(shè)通知書。

　　這些城市的經(jīng)驗(yàn)都表明，只要地方政府真的愿意花力氣執(zhí)行中央制訂的政策，現(xiàn)
有的條文已經(jīng)足夠震懾囤地者了?！伴e置費(fèi)”并不是很多人想像中那樣好規(guī)避的。