核心地段土地越來越少 開發(fā)商抱團合作化解擴張風險

　　核心地段核心土地越來越少，開發(fā)商也必須付出更多的價格拿到土地。

　　過去的1個月土地市場風起云涌。北京2015年1月土地總成交金額達340億元，其中僅3幅地塊底價出讓，其余地塊溢價率均在15%以上，更有5幅地塊成交總價超過40億元。而在上海，位于漕河涇的一塊土地也拍到了樓板價67174元/平方米的成績。

　　2014年11月，中國民生投資有限公司(中民投)、上海外灘投資開發(fā)(集團)有限公司和上海佳渡置業(yè)有限公司以248.5億元聯(lián)合摘得董家渡地塊，這一地塊被以聯(lián)合體身份拿到讓人有些意外。而在去年的12月，金地、朗詩、平安也以聯(lián)合體身份用26.8億元競得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊，這一點也引發(fā)業(yè)界的關注。

　　“非常高的土地成本和開發(fā)商自身資本有限使得開發(fā)商更傾向于合作拿地開發(fā)的模式?！备呔暛h(huán)球研究部經(jīng)理陸明向記者解釋道，“這個趨勢在2014年就已經(jīng)非常明顯了。”

　　開發(fā)商抱團

　　在2014年初的龍湖業(yè)績發(fā)布會上，龍湖管理層將“去存貨”、“控成本”以及“擴合作”作為集團運營的關鍵詞。龍湖的合作動作和意向在2014年已經(jīng)展開得非常明顯。

　　比如，在2014年開盤的北京滟瀾新宸項目就是與綠地、合景泰富合作的項目。而在與基金合作方面，龍湖將同加拿大養(yǎng)老基金投資公司合作，共同成立合資公司，加拿大養(yǎng)老基金投資公司將投資約人民幣12.5億元用于發(fā)展蘇州時代天街項目。

　　“通過股權合作形式發(fā)展項目，可以使龍湖更靈活調(diào)配資源，提升自有資金的使用效率，亦豐富融資管道，加強財務的穩(wěn)健性。”龍湖地產(chǎn)財務總監(jiān)趙軼告訴記者。

　　記者注意到，目前如招商、朗詩、綠地、恒大、萬科等地產(chǎn)公司都有采取類似的策略。

　　作為一家中型房企的正榮目前也是積極擴張，記者注意到正榮在福建也同融信有過合作開發(fā)的模式。

　　“我們也希望同更多的開發(fā)商合作，互相借鑒自己的經(jīng)驗?！闭龢s集團南京置業(yè)公司助理總經(jīng)理吳強告訴記者。

　　而在近日上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐盈路西側(cè)地塊的土地競拍中，也出現(xiàn)了華潤聯(lián)合體的組合單位。雖然最后該土地被上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、上海軌道交通上蓋物業(yè)股權投資基金合伙企業(yè)摘得，但是申通在之前也與華潤合作開發(fā)過目前位于上海吳中路的萬象城項目。

　　為化解擴張風險

　　“資金的相互支持，經(jīng)驗的互相分享?！眳菑婞c出了合作的緣由。

　　據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心發(fā)布的《2012-2016年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自從2014年第四季度以來，整個一線城市的土地就有了非常火爆的成交，地價更是不斷出現(xiàn)新高。在去年12月的上海土地交易市場，上海集中推出了非常多的優(yōu)質(zhì)土地。

　　吳強向記者解釋，目前純住宅用地的價格都很高，很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商不得不拿“住宅+商業(yè)”的用地，而對于沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商而言，選擇合作伙伴或可以更加把握盈利的脈搏。而由于目前土地非常稀缺、非常昂貴，很多開發(fā)商自己開發(fā)資金也是問題，這樣也可以化解風險，互相共贏。

　　“這個商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地的時代，大家都想先把商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴大，做出來，再慢慢考驗自己的運營能力?！毙鲁堑禺a(chǎn)高級副總裁歐陽捷之前曾向記者表達這樣的觀點。

　　而轉(zhuǎn)型做商業(yè)，對于很多開發(fā)商而言就是一個挑戰(zhàn)，運營經(jīng)驗的積累也不是一蹴而就的。

　　“目前國內(nèi)綜合體越來越多，大家都在轉(zhuǎn)型商業(yè)，但是很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商經(jīng)驗就有欠缺，這個時候合作顯得很有必要?！标懨鞲嬖V記者。

　　以董家渡的中民投聯(lián)合體為例，中民投自身并沒有太多的開發(fā)經(jīng)驗，因此外界紛紛認為引入上海佳渡置業(yè)也是想借力更多的開發(fā)經(jīng)驗。經(jīng)驗和資本互補，或許可以雙贏。

　　而隨著自身的發(fā)展，也迫使很多開發(fā)商需要“遷徙”到更多的地方完成自己的全國版圖布局。進入一個新的城市，可能并沒有那么簡單。

　　“很多品牌開發(fā)商對于某些區(qū)域市場不了解，合作開發(fā)也是同本土開發(fā)商的一個雙贏，一個有本地開發(fā)經(jīng)驗，一個有品牌?！币晃恢行烷_發(fā)商負責人告訴記者。

　　世茂集團副總裁兼營銷總經(jīng)理蔡雪梅向記者舉了福建晉江的例子。晉江由于之前一直是依靠比較發(fā)達的制造業(yè)進行出口的城市，其財富收入大概是呈現(xiàn)“啞鈴形”，晉江并沒有中產(chǎn)階層的人群，要不就是高凈值人群，要不就是收入偏低的人群。若是開發(fā)商對這個城市不了解，做出大平層這樣適合中產(chǎn)階層的改善型需求的產(chǎn)品，可能銷售就不會那么高。

　　“這個就需要對城市了解，不然貿(mào)然進入一個城市就顯得不太科學?！辈萄┟犯嬖V記者。

　　吳強表示，合作拿地開發(fā)對于資金的節(jié)約和經(jīng)驗的互補都是非常有利的，他認為這樣的情況在2015年還會出現(xiàn)更多。