2008年：開發(fā)商資本“命門”之劫

從上月的碧桂園（２００７．ＨＫ）百億發(fā)債擱淺，到本月新鴻基受邀聯合開發(fā)
廣州獵德百億地產項目，珠三角地產界集體呼吸到了融資市場的蕭瑟空氣。

　　原因來自“９·２７”房貸新政之后，各家銀行對按揭貸款和開發(fā)貸款兩大輸血
管道的同時收緊。“珠三角是我們調控的重點地區(qū)，我們感受到了貸款風險正在逼近?！?BR>招行、興業(yè)銀行人士稱。該兩家銀行是今年個貸增量絕對值分別居股份制銀行第一、
第二位。

　　然而，這還只是新一輪房貸調控的前奏?！拔覀兘拥搅丝傂匈J款整體收緊的新通
知。明年初不會再有各家銀行瘋狂發(fā)貸的常態(tài)，我們對房貸，尤其是地產商開發(fā)貸款，
一開始就會從緊?！鼻笆鲢y行人士稱。

　　事態(tài)的背后是央行、銀監(jiān)會２００８年剛性的窗口指導政策。權威機構人士稱，
明年監(jiān)管要求控制貸款規(guī)模，類同于２００７年增長水平，并且從年初就開始指標監(jiān)
控。

　　加之地產股整體受挫生發(fā)的直接融資冷空氣，地產商開始遭遇自２００５年數輪
房貸調控以來真正的“命門”之劫?！敖酉聛恚褪怯懻撊谫Y多元化，甚至是地產商
存活率的問題了?！币晃簧虾５禺a商在無錢支付足夠土地出讓金時稱。

　　各家商業(yè)銀行自“９·２７”房貸新政之后，由于房貸指標已經用完，幾乎同時
收緊了昔日的“火中取栗”之舉。

　　“其實，早在‘９·２７’房貸新政之前的４月份，面對年初以來深圳房價的一
路飆升，深圳銀監(jiān)局就下發(fā)了《關于加強深圳市國內商業(yè)銀行房地產信貸管理的指引》，
要求從嚴控制風險，到了年中，各家商業(yè)銀行開始控制二手樓貸款的成數，隨后進行
的就是開發(fā)貸款的控制?！鄙钲谀彻煞葜沏y行人士稱?！拔覀儗⒅槿且暈橹攸c監(jiān)控
區(qū)域，不敢輕易放貸了。”

　　“央行、銀監(jiān)會將在２００８年對貸款規(guī)模和速度進行剛性窗口指導，要求貸款
規(guī)模減速，并有可能按季度考核。銀行不能再為地產商買單。過去的常態(tài)要變了?！?BR>來自權威機構的人士稱。

　　“我們已經聽說了相關信息?？傂幸笪覀兠髂甑馁J款增長不能超過今年，并將
按月對我們進行貸款指標管理?！币晃荒彻煞葜沏y行分行負責人稱，“顯然，由于房
貸占貸款比重已經較大，明年的房貸將繼續(xù)從緊，要嚴于今年。而其中的開發(fā)貸款更
要慎之又慎。”

　　該人士稱，在去年和今年上半年，對于房地產開發(fā)貸款中“四證”（即國有土地
使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）不全的，
也給予了貸款?，F在不行了，即使“四證”齊全，還要充分掂量開發(fā)商的資質。

　　放之于存量大數觀察，更可見到各家商業(yè)銀行內心的恐懼。央行統計數據顯示，
截至今年６月末，全國商業(yè)性房地產貸款余額達到４．３萬億元（不含公積金貸款），
同比增長２４．５％。其中，個人住房貸款余額２．６萬億元，同比增長２３．９％；
房地產開發(fā)貸款余額１．７萬億元，同比增長２５．６％。而且，商業(yè)性房地產貸款
占本幣貸款已從２００４年的１３％上升到今年６月末的１７％。

　　或許，１２月初，北京師范大學金融研究中心出爐的《中國房地產土地囤積及資
金沉淀評估報告》令銀行業(yè)界集體受到了警醒。該報告認為，到２００７年底，房地
產開發(fā)商囤地約為１０億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業(yè)注入４元資金，就
有１元被沉淀在土地上。

　　深發(fā)展總行住房與消費信貸部總經理柳博稱，“明年我們將少做，并且只做好的。
對不同地區(qū)要細劃分類，珠三角自然在嚴格控制規(guī)模之列。對不同客戶人群也要細劃
分類，客戶文件信息要真實完整。”

　　中投證券一份研究報告稱，依據估算，銀行的信貸資金在房地產開發(fā)資金中的比
重已超過半數，達５３％以上。２００７年６月底，銀行貸款在房地產開發(fā)資金中的
占比達２２．１％，企業(yè)自籌資金占比達３３．９％，定金和預收款占比達２５．２
％。然而，房地產開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品
房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的７０％來自銀行貸款；此外，
定金和預收款中的３０％也來自銀行信貸。

　　“雖然本年度數據還未出來，但同據央行數據，從６月末到１０月末，我國房地
產開發(fā)貸款余額增加了６０００億元，達１．７６萬億元。年底，極可能達到１．７
８－１．８萬億元。而在珠三角等地區(qū)，地產貸款（含開發(fā)貸、個貸）已占到中長期
貸款總額的５０％以上，已是多年持續(xù)的數據。各家銀行不能不審慎了?！鄙钲谀彻?BR>份制銀行人士稱。

　　來自銀行間接融資的雙輸血管道——按揭貸款和開發(fā)貸款——被掐斷之后，地產
界只能另尋融資之道。強強聯合、分散風險無疑是最直接的一著，而對許多中小房地
產商而言，流動性強、交易費用低的股權融資和信托計劃等直接融資方式或許會受到
青睞。