經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展趨勢(shì)

　　經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。以下對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展趨勢(shì)分析。

　　中國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)適用房起源于20世紀(jì)五十年代，后經(jīng)過九十年代的醞釀時(shí)期，終于在1998年房改之后正式推出，用來解決中低收入人群的住房問題。然而經(jīng)過1999-2005年的高速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入到一個(gè)令人質(zhì)疑的尷尬時(shí)期，一方面出現(xiàn)部分部分投機(jī)者和尋租者利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行牟利，另一方面一些城市流動(dòng)人口等低收入家庭很難被納入保障范圍?，F(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)適用房處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，建設(shè)部和各地方政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策使經(jīng)濟(jì)適用房向租賃型方向展，但在準(zhǔn)入門檻和程序?qū)徍松先孕柽M(jìn)一步的規(guī)范，以防止倒賣經(jīng)適房現(xiàn)象的加劇。

　　城市經(jīng)濟(jì)適用房于1998年在中國(guó)正式推出，并被列入國(guó)家計(jì)劃，是中國(guó)住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房由政府統(tǒng)一劃撥，然后組織房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建造，并以較低價(jià)格出售給城市中低收入者，開發(fā)商通過政府的建房補(bǔ)償金來獲得利潤(rùn)補(bǔ)償。

　　經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房有著很大的差異，主要在于：首先，它們供應(yīng)的對(duì)象不同。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是被嚴(yán)格限定的有住房困難的中低收入家庭;其次，它們的土地取得方式不同。經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)為政府劃撥;再次，它們?cè)趪?guó)家住房制度中享受的政策是不一致的。經(jīng)濟(jì)適用房由于有福利性質(zhì)，政府減免了一部分行政規(guī)費(fèi);最后，它們的定價(jià)方式是不同的。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是由政府主導(dǎo)定價(jià)的。

　　隨著福利分房制度的逐步取消,買房成為了普通百姓家庭所關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房無論是作國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè),還是對(duì)收入有限的普通百姓都更具有現(xiàn)實(shí)意義和發(fā)展?jié)摿Α? 據(jù)聯(lián)合國(guó)1998年度人口狀況報(bào)告:1999年全球人口將突破60億大關(guān)。目前,亞洲占35億,其中人口最多的有中國(guó)、印度,而中國(guó)人口就有12億,人口發(fā)展趨勢(shì)很大程度上取決于15歲到25歲年輕人的行為和選擇,現(xiàn)在全球有10.5億這樣的年輕人,他們是巨大的住房需求市場(chǎng)。因此,我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房從需求方看,雖然我國(guó)目前城市化水平很低,但速度正在加快,而且我國(guó)總?cè)丝谌蕴幱谠鲩L(zhǎng)時(shí)期,城鎮(zhèn)人口將不斷增加,中低收入家庭將長(zhǎng)期存在,特別是脫離。

　　目前經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出較為單一的特點(diǎn)，主要以開發(fā)新房為主，這種“增量房”在供應(yīng)效率、節(jié)約成本等環(huán)節(jié)上都存在一定的問題，要擴(kuò)大未來經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍就必須使經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加經(jīng)濟(jì)和實(shí)用。當(dāng)前我國(guó)已有部分城市開始進(jìn)行存量房的探索，通過購(gòu)買二手房作為適用房提供給低收入者并進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，不僅可以大大提高適用房的供應(yīng)效率，還可以在解決中低收入家庭住房的同時(shí)改善其生活條件。這種“增量房”與“存量房”的并存結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一個(gè)大膽探索，隨著時(shí)間的檢驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨科學(xué)。

　　因此在目前的經(jīng)濟(jì)水平和狀況下，想要大幅降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本的確是比較困難的。另外，銷售周期和費(fèi)用的結(jié)算也是困擾經(jīng)濟(jì)適用房成本的一大難題。經(jīng)濟(jì)適用房的銷售也大致按照商品房銷售的模式進(jìn)行的，也要設(shè)置售樓處，培訓(xùn)銷售人員，接待客戶看房選房，發(fā)放銷售宣傳資料等等，唯一不能變的就是銷售價(jià)格。

　　雖然客戶的人選及數(shù)量由政府組織篩選確定，但房子還是要一套一套地簽約銷售。如果小區(qū)戶數(shù)比較多的話，銷售周期肯定會(huì)加長(zhǎng)，但周期和費(fèi)用是成正比的，而費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)規(guī)定是不能進(jìn)開發(fā)成本的。如果政府還是用老的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)去套用新開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房的話，那肯定會(huì)出現(xiàn)矛盾的地方。

　　在經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的數(shù)十年時(shí)間里，經(jīng)歷過高速發(fā)展時(shí)期，也經(jīng)歷過質(zhì)疑時(shí)期，取得的成效無論是從政策上還是從實(shí)踐上來說都是令人欣慰的。而經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展也對(duì)環(huán)節(jié)城市住房壓力、解決城市社會(huì)問題、推進(jìn)城市住宅業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著不小的影響。以上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

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