小產(chǎn)權(quán)房沒有任何保障 存很大風(fēng)險(xiǎn)

　　相比于商品房，小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)就是：廉價(jià)，吸引不少剛需購房者。

　　然而，報(bào)告網(wǎng)記者從廣州市國(guó)土房管局以及法律界人士處了解到，購買小產(chǎn)權(quán)房存在很大風(fēng)險(xiǎn)?！凹Y房協(xié)議”、“公證合同”等不具有法律效力，不受法律保護(hù)。如果在建小產(chǎn)權(quán)房涉及違建而導(dǎo)致拆除，購房人只能找開發(fā)商索要購房款，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款。

　　部門說法

　　買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大合同不具法律效力

　　相比于商品房，小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)就是：廉價(jià)，不少剛需購房者趨之若鶩。然而，記者從廣州市國(guó)土房管局以及法律界人士處了解到，購買小產(chǎn)權(quán)房存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，小產(chǎn)權(quán)房違法“身份”產(chǎn)權(quán)難辦。由于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買小產(chǎn)權(quán)房將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能享有依法保障的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。這類房屋所謂的“集資房協(xié)議”、“公證合同”等不具有法律效力，不受法律保護(hù)。

　　其次，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，這類房屋沒有任何保障。因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題以及配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面的問題，因?yàn)榉孔颖旧頉]有合法身份，損失就無從追討，也無法得到賠償。

　　另外，購買小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款，如果該房是違建導(dǎo)致拆除，購房人只能找開發(fā)商索要購房款，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

　　廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師陳亮認(rèn)為，由于相對(duì)低廉的價(jià)格，小產(chǎn)權(quán)房吸引了眾多消費(fèi)者的眼球，但其中風(fēng)險(xiǎn)極大?！耙?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無法明確其合法歸屬，因此不能將其用于抵押貸款，更難以轉(zhuǎn)手進(jìn)行交易?！标惲琳f，就目前的法律法規(guī)而言，“小產(chǎn)權(quán)房”所謂轉(zhuǎn)正，僅為誤讀或開放商為提價(jià)而放出的“幌子”?！耙虼?，消費(fèi)者在投資買房時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，防止自己的合法權(quán)益受損?！?

　　律師釋疑

　　違法交易律師見證也無效

　　記者走訪中，小產(chǎn)權(quán)房的銷售人員稱購買簽合同時(shí)，讓律師出份見證書，便有法律效力的，不管是自用或者出租、轉(zhuǎn)讓都沒有影響，以后要是拆遷，也可以賠到很多錢。

　　對(duì)此，廣東紅棉律師事務(wù)所律師張少武表示，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法確定其合法歸屬，不能做抵押貸款。盡管有律師公證購買小產(chǎn)權(quán)房的說法，但小產(chǎn)權(quán)房交易是違法的，廣州市律師協(xié)會(huì)明令禁止律師事務(wù)所對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行見證，給小產(chǎn)權(quán)房做的律師見證書也是沒有法律效力的。

　　40年租約不靠譜

　　白云區(qū)紅星村小產(chǎn)權(quán)房出售打擦邊球，與購房者簽20年或40年的租賃合同，這種方式是否可靠？

　　對(duì)此，廣東法制盛邦律師事務(wù)所的律師陳亮表示，這種租賃合同代替購買合同的方式風(fēng)險(xiǎn)很大。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，這類租賃合同，最長(zhǎng)僅能簽訂20年。我國(guó)法律并沒有明文禁止小產(chǎn)權(quán)房的出租，因此，這種做法，無疑打了一個(gè)法律的擦邊球。

　　陳亮表示，在租賃的20年內(nèi)，由于房屋原因，例如房屋被拆除等，導(dǎo)致合約無法履行的，租客有權(quán)向出租方討要相應(yīng)的補(bǔ)償。但是，20年租期到后，出租方有權(quán)終止合同，萬一開發(fā)商耍賴不再續(xù)簽合同，消費(fèi)者無法獲得賠償。

　　名詞解釋

　　什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或占用耕地違法建設(shè)的。

　　盡管中央明令禁止小產(chǎn)權(quán)房出售，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。

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