2015年我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房行業(yè)改革政策分析

　　盡管自2014年以來(lái)，國(guó)土部聯(lián)合住建部在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)整治，并拆除了位于北京、廣東、海口等地的部分嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，但進(jìn)入2015年，小產(chǎn)權(quán)房又在各地公開(kāi)售賣(mài)，這其中就包括最近備受關(guān)注的深圳被五次查封的“坂田國(guó)際”小區(qū)。

　　“坂田國(guó)際”原為深圳龍華新區(qū)辦事處水斗老圍村村委的統(tǒng)建樓，由3棟25層樓組成，共有230多套房源。早在2014年年中，龍華新區(qū)辦事處執(zhí)法人員就對(duì)“坂田國(guó)際”進(jìn)行了兩次查封，但每次被封過(guò)后不久，該樓盤(pán)就又重新開(kāi)張，重新售賣(mài)。

　　深圳只是全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的一個(gè)縮影。事實(shí)上，2015年以來(lái)出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)的，還有云南昆明、廣西柳州等地。

　　接近國(guó)土部的專家告訴記者，現(xiàn)在有關(guān)方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取的是“冷處理”，不登記、不發(fā)證，在相關(guān)集體產(chǎn)權(quán)、宅基地等一系列農(nóng)村改革中，也沒(méi)有直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，主要原因是形成小產(chǎn)權(quán)房的歷史較為復(fù)雜，而且各地的情況也不一樣，中農(nóng)辦、國(guó)土部等方面很難出臺(tái)，解決全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的統(tǒng)一性文件。

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明、原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源等人認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)應(yīng)區(qū)分不同的情況，盡快對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類研究、分類處理。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對(duì)一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)采取改建、重建或者拆除的強(qiáng)制辦法，而對(duì)一些符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”，則應(yīng)通過(guò)補(bǔ)辦合法手續(xù)，再通過(guò)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等城市保障性住房系列之內(nèi)。

　　再度升溫

　　除了深圳龍華新區(qū)的“坂田國(guó)際”，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)際上還存在著其他類型的小產(chǎn)權(quán)房。

　　據(jù)《2016-2020年中國(guó)“一帶一路”戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)走高行業(yè)影響調(diào)查分析報(bào)告》了解，2004年深圳曾發(fā)文將集體性質(zhì)的土地全部轉(zhuǎn)化為國(guó)有，取消了農(nóng)村集體組織。而在土地國(guó)有化過(guò)程中，為了照顧居民的利益，當(dāng)?shù)卣o新轉(zhuǎn)為市民的每戶家庭都劃出不超過(guò)120平方米的土地，用于建筑不超過(guò)5層、建筑面積不超過(guò)480平方米的住房。

　　相關(guān)土地專家稱，這些由當(dāng)?shù)卣?guī)劃建設(shè)的房子，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)也是小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)悉，目前深圳對(duì)于新建的違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，往往采取禁止售賣(mài)的手段，被罰款也只是少數(shù)。而類似對(duì)“坂田國(guó)際”的數(shù)次查封，在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)也并沒(méi)有起到震懾作用。因此，即便是從公開(kāi)的報(bào)道來(lái)看，深圳的小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)至今仍在升溫。

　　另外，很多城市周邊的農(nóng)民正在將偏遠(yuǎn)郊區(qū)的住房開(kāi)發(fā)成“農(nóng)家院”售賣(mài)。其中，一線城市郊區(qū)一套300度平米的毛坯“農(nóng)家院”，大致的價(jià)格是在20萬(wàn)元以下。據(jù)前述接近國(guó)土部的專家所說(shuō)，過(guò)去這些城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房，是成片成片的高層住宅，現(xiàn)在基本上都改成了獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的“農(nóng)家院”，不那么引人注目。

　　“而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格本來(lái)就比較低，加上銷(xiāo)售方還打出休閑、度假、養(yǎng)生的各種旗號(hào)，招攬城市買(mǎi)主，還是會(huì)吸引一些城市居民到郊區(qū)買(mǎi)房?！鄙鲜鰧＜艺f(shuō)。

　　根據(jù)公開(kāi)的報(bào)道，在2013年底，國(guó)土部曾聯(lián)合住建部，對(duì)全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了專項(xiàng)整治，之后各地政府都還公布處違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房信息，并拆除了部分小產(chǎn)權(quán)房，一些城市郊區(qū)的村官也因此受到嚴(yán)重處罰。

　　但小產(chǎn)權(quán)房卻在短暫消停之后再次出現(xiàn)升溫的勢(shì)頭。前述接近國(guó)土部的專家的分析是，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)可能與地方政府的默許甚至支持有關(guān)，而現(xiàn)有的農(nóng)村土地管理政策中尚存一些空白環(huán)節(jié)，相關(guān)方面也遲遲未出臺(tái)新的改革政策。

　　鄭振源告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在深圳等地，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是由村集體將村轄區(qū)的土地集約起來(lái)，通過(guò)村委會(huì)注冊(cè)的開(kāi)發(fā)公司或者外請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后將一部分提供村民居住，另一部分對(duì)外出售，這實(shí)際上也是地方政府對(duì)他們認(rèn)為不合理的一些土地政策的一種博弈。

　　改革滯后

　　從去年下半年開(kāi)始，中農(nóng)辦、國(guó)土部、農(nóng)業(yè)部等方面曾出臺(tái)了一系列相關(guān)土地改革的新政，其中包括針對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地入市的制度改革，也包括針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的新條例以及針對(duì)農(nóng)村集體資產(chǎn)的股份制改革。而這些改革以及上月發(fā)布的《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》中，均沒(méi)有涉及小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，這一現(xiàn)象令業(yè)內(nèi)感到意外。

　　據(jù)前述接近國(guó)土部的專家介紹，國(guó)土部等方面之所以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取“冷處理”的辦法，根本原因是相關(guān)部委、中央與地方政府，以及一些專家在處置小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上仍存在一些分歧，因此對(duì)小產(chǎn)權(quán)房制度的改革政策遲遲未能出臺(tái)。

　　全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任厲以寧、北京大學(xué)教授周其仁一直主張給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。在不同的場(chǎng)合，兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家都有表示，對(duì)農(nóng)民在集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該分類處理、分類對(duì)待，應(yīng)該允許一部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房合法化。

　　厲以寧認(rèn)為，農(nóng)民在自己宅基地上建的一些“小產(chǎn)權(quán)房”，只要通過(guò)補(bǔ)繳稅費(fèi)，就應(yīng)該允許農(nóng)民自由買(mǎi)賣(mài);而周其仁的建議是，允許部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，將有助于緩解日益高漲的房?jī)r(jià)，對(duì)推進(jìn)農(nóng)民工市民化大有好處。

　　與厲以寧、周其仁的觀點(diǎn)一致，鄭振源也主張盡快推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。他分析表示，現(xiàn)在中央提出新型城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，圍繞“人口城鎮(zhèn)化”這一核心目標(biāo)，農(nóng)民工轉(zhuǎn)化市民首先面對(duì)的就是城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題，在這樣的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”恰好符合市場(chǎng)的需求，

　　鄭振源補(bǔ)充表示，解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問(wèn)題，國(guó)土部等方面應(yīng)盡快設(shè)立一個(gè)合理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)于節(jié)點(diǎn)后的新建小產(chǎn)權(quán)房一律嚴(yán)懲不貸。在限制新建小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的遺留問(wèn)題，如在村民宅基地上建設(shè)，符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該允許其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用，之后再給予農(nóng)民正式產(chǎn)權(quán)，或者納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等城市保障性住房系列中。

　　鄭振源還表示，現(xiàn)在一些地方政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上已有所創(chuàng)新，比如，深圳市政府方面決定，從2014年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為限價(jià)商品房，這樣的做法對(duì)國(guó)內(nèi)其它省市推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的分類改革頗有借鑒作用。

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