重慶房地產(chǎn)市場分析

        據(jù)有關(guān)部門重慶房地產(chǎn)市場分析報(bào)告，上半年重慶房價快速上漲，重慶因地制宜、因城施策，房地產(chǎn)政策多以調(diào)控為主。

   重慶市房地產(chǎn)市場分析

土地市場——供地收縮，地價顯著上漲  
土地成交情況  

2017年上半年重慶市共成交118宗土地，成交總面積共計(jì)951.2萬平方米，環(huán)比下降37%；總成交金額達(dá)654億元，環(huán)比上漲10%。2016年深化推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確規(guī)定兩年內(nèi)重慶市土地供應(yīng)量逐年減少10%，從上半年的土地交易量來看，該規(guī)定在土地交易市場得以印證，在土地供應(yīng)減少、商品房銷售增加的情況下，土地價格增長明顯。

區(qū)域地王分析   

  土地供應(yīng)減少，致使交易市場競爭激烈，重慶土地市場自去年起屢屢出現(xiàn)高價地塊，今年以來，土地市場還是延續(xù)這一勢頭。截止今年6月底，高價宗地不斷涌現(xiàn)，刷新著地價紀(jì)錄。一類住宅用地的樓面價最高達(dá)到了11711元/㎡，二類住宅用地最高達(dá)到了11500元/㎡。這些高價宗地中最高溢價率超過了110%，激烈程度可見一斑。

商品住宅市場——量價齊漲

1.市場成交分析

（1）整體走勢

     2017年上半年重慶市商品住宅市場交易情況量價齊漲。商品住宅共成交140401套，環(huán)比增幅16%；成交面積1377萬平方米，環(huán)比上漲20%；成交額1160億，環(huán)比上漲42%；成交均價為8424元/㎡，環(huán)比上漲19%，均價上漲明顯。

截止6月底，重慶市商品住宅可售面積持續(xù)下降至868.8萬平方米，按上半年月均銷量近230萬平方米的銷售水平，重慶目前商品住宅庫存去化周期僅為3.8個月。從單月來看，房價呈上漲趨勢，截止6月底，建面均價上漲至9474元/㎡，半年內(nèi)每平米建面均價漲幅近兩千。成交量方面，除受春節(jié)影響銷量有所下降外，其余月度銷量均在220萬平方米以上，在春季房交會的助力下，4月銷量更是突破300萬平方米。

（2）區(qū)域分析

    除江北區(qū)銷量環(huán)比下降外，其余各區(qū)均有所上漲。渝北區(qū)仍然是銷售冠軍，成交474萬平方米，銷量是排名第二的巴南區(qū)兩倍有余，環(huán)比上漲130萬平方米；沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)銷量相差不大，在130-160萬平方米水平區(qū)間；大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，區(qū)位優(yōu)勢不明顯、渝中區(qū)所轄范圍土地資源有限、入市樓盤較少，銷量均未過百萬平方米。

價格方面，主城九區(qū)環(huán)比均有所上漲，渝中區(qū)環(huán)比漲幅40%，每平米上漲近四千元。其余各區(qū)除大渡口外，漲幅都在20%左右。渝中區(qū)建面均價最高，為13556元/㎡，其次是江北區(qū)10255元/㎡，然后是渝北和南岸區(qū)每平方米均價在九千以上。其余各區(qū)建面均價多數(shù)在六七千水平。銷量熱點(diǎn)區(qū)域及漲價幅度較大的區(qū)域有照母山、禮嘉悅來、空港、南濱路、北濱路、江北嘴、大竹林等。

1.土地市場

      去年土地市場推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確規(guī)定兩年內(nèi)重慶市土地供應(yīng)量逐年減少，今年上半年成交總面積環(huán)比下降37%；下半年土地供應(yīng)可能會延續(xù)這一趨勢，環(huán)比應(yīng)該也不會增加，平均地價則可能進(jìn)一步被拉高。供應(yīng)減少，使得市場競爭激烈，優(yōu)質(zhì)核心地段一經(jīng)入市就拍出高價，這也成為了土地市場的風(fēng)向標(biāo)。

2.住宅市場

        存量不足，按上半年月均銷售額計(jì)算，去化周期僅為3.8個月。需求端持續(xù)火熱，存量不足、供需失衡是住宅均價不斷攀升的原因之一，半年內(nèi)每平米建面均價漲幅近兩千。從上半年市場來看，銀行房貸政策將收緊。多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，甚至有部分銀行上浮利率，首付成數(shù)也有可能增加。目前從重慶的房價來看，已經(jīng)處于階段性的高點(diǎn)。從長期看，重慶房價還有上漲的空間，從短期看，由于貨幣供應(yīng)政策收緊，會抑制房地產(chǎn)市場需求，下半年也難以實(shí)現(xiàn)上半年的火爆局面。整體來講市場價格應(yīng)該是穩(wěn)中有升，銷量有可能低于上半年。

通過重慶房地產(chǎn)市場分析 說明重慶房地產(chǎn)分銀行上浮利率，首付成數(shù)也有可能增加。目前從重慶的房價來看，已經(jīng)處于階段性的高點(diǎn)。從長期看，重慶房價還有上漲的空間，從短期看，由于貨幣供應(yīng)政策收緊，會抑制房地產(chǎn)市場需求，下半年也難以實(shí)現(xiàn)上半年的火爆局面。整體來講市場價格應(yīng)該是穩(wěn)中有升，銷量有可能低于上半年。存在著比較大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。

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