2015年5月我國(guó)百城房?jī)r(jià)均價(jià)指數(shù)分析

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城房?jī)r(jià)指數(shù)，百城房?jī)r(jià)均價(jià)繼2015年5月由跌轉(zhuǎn)漲以來，6月延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲顯著，因此有機(jī)構(gòu)分析一線城市房?jī)r(jià)“還得漲”。雖然在樓市回暖過程中一線城市最易聚集人氣，但當(dāng)前制約一線城市房?jī)r(jià)上漲的不利因素也在加快積聚，或?qū)⒁种埔痪€城市房?jī)r(jià)上漲空間。

　　一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)不穩(wěn)。人口因素歷來是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展原動(dòng)力，一線城市也不例外。目前，一線城市人口數(shù)量過快增長(zhǎng)，已接近或在某些方面上超過資源環(huán)境承受極限。無論是出于行政管理還是社會(huì)選擇，未來一線城市流動(dòng)人口增長(zhǎng)速度都將會(huì)放緩。同時(shí)，老齡化也開始困擾一線城市。從國(guó)家層面上看，2014年我國(guó)總撫養(yǎng)比為46.8%，遠(yuǎn)低于世界平均的74%、印度的77%、美國(guó)的68%，也低于日本歷史上最低點(diǎn)(1996年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。2014年，北京市60歲及以上老年戶籍人口占戶籍人口的22.6%，比上年增加了1.4個(gè)百分點(diǎn);上海市戶籍人口中60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘?8.8%。雖然考慮常住人口因素后的一線城市老齡化程度并不嚴(yán)重，但因?yàn)槿丝谄骄A(yù)期壽命延長(zhǎng)，加上生育率低，流動(dòng)人口年齡也在增長(zhǎng)，未來住房市場(chǎng)或?qū)⑹ト丝隍?qū)動(dòng)力。

　　住房結(jié)構(gòu)矛盾導(dǎo)致一線城市需求動(dòng)力后勁不足。一線城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套環(huán)境完備，對(duì)高房?jī)r(jià)是強(qiáng)力支撐。但同時(shí)高房?jī)r(jià)也易吸引社會(huì)投資投機(jī)性住房需求，致城市住房分配結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭曲，擁有二套以上住房的家庭正逐漸增多。而城市住房分配結(jié)構(gòu)與家庭收入水平分布整體相適應(yīng)，住房市場(chǎng)需求收入中樞正逐漸下移，將不可避免導(dǎo)致未來需求動(dòng)力萎縮。特別是擁有多套住房家庭將來也可能會(huì)因?yàn)槿鄙俳灰讓?duì)手而出現(xiàn)住房流動(dòng)性轉(zhuǎn)換問題，或?qū)⒁种剖袌?chǎng)需求持續(xù)釋放。

　　再交易房交易量激增反映出房?jī)r(jià)上漲一致性預(yù)期遠(yuǎn)未形成。據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)政策分析，2015年3月，中央有關(guān)部委集中出臺(tái)系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策，特別是二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，明顯改善了樓市預(yù)期，推動(dòng)二手房掛牌交易量顯著上升。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，6月北京市二手房成交量創(chuàng)出27個(gè)月來新高;深圳、上海等地二手房交易量也均出現(xiàn)階段性歷史高點(diǎn)。雖然二手房掛牌交易量大幅上升有住房置換需求因素，但考慮到二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房成交量，一定程度上反映出多數(shù)業(yè)主對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲前景預(yù)期整體并不樂觀，及時(shí)利用政策環(huán)境進(jìn)行變現(xiàn)。進(jìn)一步說，大量二手房加入住房市場(chǎng)供應(yīng)，與新房形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，也將明顯增加新房去庫存難度和不確定性。而住房市場(chǎng)供應(yīng)總量的上升及日漸不可控性，必將對(duì)地方政府土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。若土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏不當(dāng)，將引發(fā)新的供應(yīng)過剩問題。

　　國(guó)家穩(wěn)定住房消費(fèi)政策目標(biāo)在于住房交易量上升。雖然住房交易價(jià)格微小上漲有助于刺激市場(chǎng)需求釋放，但以一線城市為代表，若出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲，不僅背離穩(wěn)定住房消費(fèi)政策方向，也會(huì)引發(fā)剛性和改善性住房市場(chǎng)需求快速萎縮，恐不利于住房市場(chǎng)健康運(yùn)行。

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