外商投資樓市呈現(xiàn)升勢(shì) 加強(qiáng)監(jiān)管合理引導(dǎo)投向

　　據(jù)中國報(bào)告大廳了解：隨著中國各地房價(jià)不斷看漲，外資正在加大對(duì)中國房地產(chǎn)投資力度。對(duì)此，商務(wù)部發(fā)言人沈丹陽表示，雖然外商投資房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但外資在全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重仍保持在較低水平，外商投資房地產(chǎn)在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額也沒有發(fā)生明顯變化。不過，商務(wù)部將采取有針對(duì)性措施，防范投機(jī)性投資，加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，合理引導(dǎo)外資投向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)。

　　【外商投資樓市呈現(xiàn)升勢(shì)】

　　自去年以來，隨著房價(jià)不斷上漲，外資和海外熱錢也紛紛進(jìn)入中國樓市，尤其是一線城市商業(yè)地產(chǎn)更是備受外資青睞。作為全球最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司，黑石公司去年曾宣布將收購資產(chǎn)總值超過20億美元的深國投商用置業(yè)有限公司40%的股權(quán)。而去年底，凱德商用也宣布將出資22億美元收購廣州白云綠地中心零售部分二期。

　　來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2013年上海商業(yè)物業(yè)大宗交易共計(jì)18宗，總成交額264億元,其中外資投資機(jī)構(gòu)成交比例占86%，投資以優(yōu)質(zhì)低端的甲級(jí)辦公為主，其次為核心區(qū)成熟運(yùn)營購物中心，與2012年對(duì)比，2013年外資機(jī)構(gòu)大宗成交比例上漲72%。

　　對(duì)于外資青睞中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因，專家認(rèn)為，在全球資產(chǎn)價(jià)格普遍高企的時(shí)候，中國仍然是外資最看好的區(qū)域市場(chǎng)之一。相對(duì)于亞太區(qū)其他市場(chǎng)，熱錢普遍判斷中國樓市仍有更好的成長潛力。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員水皮表示，哪里“鼓包”，熱錢恐怕就是流向了哪里，股市沒有行情，熱錢不會(huì)流入，貨幣市場(chǎng)緊張，熱錢也不會(huì)流入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，熱錢更避之不及。房價(jià)一年上漲20%，成為明顯的“鼓包”，熱錢的去向極可能是這里。

　　閱讀中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2012-2016年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

　　【需防熱錢加劇樓市風(fēng)險(xiǎn)】

　　盡管調(diào)控政策不斷收緊，但是仍難以遏制樓市上漲趨勢(shì)。專家認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)城市，外資的介入助長了房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)潮，也成為房價(jià)迅速飆升的推動(dòng)因素之一。如果短期內(nèi)，外資大量集中涌入又撤出，樓市就有崩盤的危險(xiǎn)。

　　廣東省社會(huì)科學(xué)綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥認(rèn)為，熱錢入境后，往往會(huì)披著合法的外衣進(jìn)入樓市，如個(gè)人途徑(境外個(gè)人在境內(nèi)購房)、企業(yè)途徑(外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、合伙企業(yè))、購買股權(quán)等。如果熱錢進(jìn)入樓市，就會(huì)增加我國房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，吹大樓市泡沫，并且樓價(jià)的上漲會(huì)嚴(yán)重影響我國居民的正常生活，提高國內(nèi)居民生活成本。

　　隨著美聯(lián)儲(chǔ)宣布將逐步退出QE(量化寬松)，熱錢正在從新興市場(chǎng)撤資，更是加大了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)對(duì)本報(bào)記者表示，QE3(第三輪量化寬松)退出只是量化的退出，美聯(lián)儲(chǔ)收購美國國債的數(shù)量是8500億美元，但不可能調(diào)高利率水平，利率還是零利率水平。但是中國的利率降不下來，這種利差效益就會(huì)帶來熱錢的進(jìn)場(chǎng)，所以未來對(duì)中國市場(chǎng)還是有較大壓力，造成了來自海外資金的進(jìn)場(chǎng)。一旦美國市場(chǎng)表現(xiàn)好了，熱錢撤離中國風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加劇，因此更要警惕資金大進(jìn)大出。

　　【加強(qiáng)監(jiān)管合理引導(dǎo)投向】

　　面對(duì)外資不斷涌入中國樓市，沈丹陽表示，商務(wù)部在按照現(xiàn)有政策繼續(xù)合理引導(dǎo)外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的同時(shí)，將會(huì)同有關(guān)部門針對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新問題、新情況，采取有針對(duì)性措施，防范投機(jī)性投資，加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，合理引導(dǎo)外資投向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)。同時(shí)，商務(wù)部將指導(dǎo)和要求地方商務(wù)主管部門密切關(guān)注外資商業(yè)地產(chǎn)投資及并購已建物業(yè)項(xiàng)目，研究外資投向物流地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和影響，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　　在專家看來，我國目前對(duì)資本賬戶仍然實(shí)施管制，外資撤離中國只能通過貿(mào)易和投資的渠道，通過資本渠道撤資暫時(shí)做不到。因此，中國對(duì)資本市場(chǎng)的管理在一定程度上緩沖了QE對(duì)中國資本市場(chǎng)的影響，不會(huì)像對(duì)印度、印尼等國家的打擊那么大，但是仍然要防范熱錢涌入樓市形成泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“我國要加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管，否則熱錢進(jìn)入中國后會(huì)鉆到高收益的影子銀行或者樓市中。”孫立堅(jiān)認(rèn)為，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)錢荒，并不代表中國市場(chǎng)缺錢。現(xiàn)在中國如何解決虛擬經(jīng)濟(jì)錢多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)錢荒的問題，就要看中國市場(chǎng)如何監(jiān)管。尤其是當(dāng)前資本賬戶開放的金融改革的推進(jìn)，要看好開放的時(shí)機(jī)，不能一蹴而就地大規(guī)模開放。

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