新政出臺樓市上演三怪象市場分析

　　“良心開發(fā)商 新政之下不漲價”、“調(diào)漲倒計時48小時”……隨著3月30日新政落地，各大開發(fā)商吃準了購房者怕漲價的心理，借機大打價格戰(zhàn)。沉寂有段時間的項目也乘機改變策略廣做宣傳，想快速清盤。新政滿周，北京晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一次迎來的政策紅利卻與2008年底出現(xiàn)了大相徑庭的市場現(xiàn)象：有的在售項目雖然還未漲價，就拿出“囤貨”來賣；看房的人多了，但是追漲加價的買房人卻少了……樓市正在上演有史以來難得一見的三大怪象。

　　怪象1

　　“捂盤”項目

　　開始出貨了

　　位于豐臺長辛店鎮(zhèn)的中奧廣場·首站項目，是50年產(chǎn)權(quán)商住兩用房。清明節(jié)小長假，該項目售樓處，咨詢有關(guān)新房銷售情況時，該銷售人員介紹說，“目前在售現(xiàn)房為平層房，層高2.9米，但現(xiàn)在現(xiàn)房賣不了，因為現(xiàn)房銷售許可證還沒有拿下來，期房預(yù)售證已過期，購買現(xiàn)房的話也只是跟開發(fā)商簽一份內(nèi)部協(xié)議，且要立即入住必須繳70%的首付款?！?

　　北京晨報記者登錄北京市住建委官網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，其實早在2011年9月4日中奧廣場·首站項目就已經(jīng)拿到預(yù)售許可證并進行部分樓棟的銷售，5號樓和6號樓是在售開盤最晚的兩個樓棟，主要為約40平方米一居、約60平方米一居和約80平方米兩居的小戶型，房屋類型分為精裝和毛坯兩種。據(jù)銷售人員介紹，中奧廣場·首站項目有6個樓棟共計690戶，除了待售的4號樓外，整個小區(qū)已經(jīng)入住了8成左右，還剩下5號樓的三層和6號樓的5層共計40多戶現(xiàn)房沒有賣出去。在售價方面，80平方米兩居的精裝修價格約240萬元，合每平方米約3萬元，而毛坯房的售價比精裝修低20萬元，合每平方米約2.75萬元，40多平米毛坯房的價格在110萬元左右，合每平方米約2.75萬元，與當初開盤時的每平方米2.6萬元相比，漲幅不大。

　　北京晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像中奧廣場·首站這樣期轉(zhuǎn)現(xiàn)的樓盤不在少數(shù)，如北京海賦興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的云立方嘉苑項目，1號樓有兩套總面積為103.3平方米的住房，以及4號樓有1套住房總面積為100.7平方米，于今年2月6日拿到銷售許可證進行3套住房的現(xiàn)房銷售，擬售價均為約每平方米2.2萬元，而根據(jù)市住建委住房項目信息公示顯示，其4號樓的預(yù)售許可證早在2012年10月19日就已取得。非住宅項目中，遠洋地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的遠洋萬和城，于今年4月1日取得3號樓2套總面積約3506.05平米的商用房銷售許可證，而早在2011年7月13日遠洋萬和城的10棟樓共計165套商用房就已取得預(yù)售許可證，當時的銷售均價為每平米4796元?！捌诜繘]賣出去，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房都要重新取證。往往從期房捂成現(xiàn)房才出手的房子，都是開發(fā)商想多賺點或是性價比好不愁賣的房子。”

　　怪象2

　　僅3至5年二手賣家

　　積極調(diào)價

　　“過去南湖東園二區(qū)65平方米左右的兩居室基本240萬元左右能拿下來，營業(yè)稅‘5改2’出臺后，基本都得280萬元左右了?！毙⊥醺嬖V北京晨報記者，自己最近沒少在這片轉(zhuǎn)悠看房，想著找到合適的就出手。新政出臺后，以前看上的3到5年的房子基本全提價了，少則十幾萬，多則幾十萬，有中介打電話說房價還會再漲。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)望京店的一位經(jīng)紀人透露，新政一下來，個稅受到的影響不大，不滿5年的房子要繳納20%的差額，而公房的營業(yè)稅影響最大，很多滿2年但不滿5年的業(yè)主都給房子漲了價。“公房買賣里面，個稅只需1%，而營業(yè)稅是5.6%，5改2以后營業(yè)稅沒了，差不多能少個8萬到10萬塊，所以不少業(yè)主都給房子提價了?！?

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴記者，受“330新政”影響，換房成本降低了，同時“滿2不滿5”的房源增加了，而業(yè)主預(yù)期普遍上升，雖然增長值最高不超過5%，但議價難度也明顯加大，本周成交房源議價空間較上周下降0.4個百分點，庫存房源中下調(diào)報價的房源比例大幅下降14.3個百分點。“330新政”等寬松性調(diào)控政策，將對提振樓市成交量起到重要作用，但短期內(nèi)助漲房價的可能性很小。

　　怪象3

　　看房人增多

　　出手卻冷靜

　　“一個房主賣房，樓下數(shù)組買房人排隊等著看房，坐地漲價的例子比比皆是。不過，現(xiàn)在即便新政出臺，這種場景也難得一見了。”多家中介機構(gòu)的經(jīng)紀人向北京晨報記者如此反饋。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周北京二手房住宅新增掛牌房源量、客戶委托量，環(huán)比上周分別增長了18.5%和28.8%，一周帶看客戶量達到51557人，環(huán)比增長27.55，尤其清明小長假期間，日均新增房客源量均有較大幅度增加，4月4日當天的帶客看房量達1.23萬人，為2013年3月以來，單日帶看人數(shù)的最高點。更多相關(guān)行業(yè)資訊請查閱由中國報告大廳發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報告。

　　不過，在望京一帶看二手房的小王卻不著急出手，提到?jīng)]有被中介“忽悠”著急入市的原因，他說：“還是覺得房價高，想再觀望一下?！崩潇o看房的買家同樣在新房市場中比比皆是。在清明小長假第一天，北京晨報記者趕到首開·熙悅尚郡售樓處，在逗留的半個小時里，前來看房的人絡(luò)繹不絕。該項目銷售人員介紹說，“目前項目二期正在進行排號，沒有漲價反而還有優(yōu)惠活動?！爆F(xiàn)場看房的買房人告訴記者，已經(jīng)不是第一次來看這個項目，此前因為二套房首付過高而一直猶豫，“如今新政出臺，如果選中合適的，會考慮出手?！?

　　新房去庫存比漲價更急迫

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，在3月31日至4月6日的七天時間內(nèi)，北京新建住宅網(wǎng)簽2200套，環(huán)比增長10.06%，同比增長185.34%?！坝捎谛路康慕灰仔枰粋€過程，所以新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性。330新政對于新房網(wǎng)簽量的影響，將會在三周后有較為明顯的反映。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，330新政改變的新房市場買賣雙方的預(yù)期，造成新房項目看房量明顯增加，促進了購買二套房的改善需求積極入市。不過，現(xiàn)在北京新房庫存量有8萬多套，仍然處于歷史高位，開發(fā)商首要任務(wù)是先消化庫存。隨著庫存去化加快，新房成交量上漲，北京新房價格也會穩(wěn)步回升。