市場寒冬 地產(chǎn)中介再言擴張

昨日，在北京某房屋中介里僅有幾名業(yè)務(wù)員，見不到一位顧客。

　　中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、信一天不動產(chǎn)……這些曾門庭若市的房屋中介巨頭的倒下，被認(rèn)為是這輪房地產(chǎn)市場減速的重要信號。

　　然而，盡管地產(chǎn)中介賴以生存的交易量已不復(fù)過去的輝煌，但他們卻并未像想象中的一蹶不振。在市場寒冬中，曾被當(dāng)做房地產(chǎn)市場標(biāo)尺的地產(chǎn)中介們的新動作，是否能為房地產(chǎn)市場帶來新的判斷？

　　交易驟減

　　二手房遭遇跨年寒流

　　年關(guān)將至，北京的天氣沒有持續(xù)新年頭幾天的寒冷。窗外的陽光照耀著，沒幾天就要立春了。但是冬日的暖陽并未驅(qū)散北京彭先生的憂慮。考慮到央行去年歷次加息的累積效果將在今年集中顯現(xiàn)，他每月不得不向銀行多繳幾百元的房貸。為了減少開支，彭先生決定在這個冬天把原有的房子賣掉，盡快將銀行按揭還清。

　　去年年底，彭先生將其房子交給了中介公司掛牌出售，剛掛牌的幾天他總是會接到中介公司的電話，有購房者預(yù)約看房，但由于和心理價位總是相差那么幾萬塊錢，彭先生一直硬扛著?！爱?dāng)時就想著繼續(xù)等一等，能碰到心底價位，當(dāng)即就出手?！?

　　彭先生的房子在安貞附近，一公里之外就是鼎鼎大名的“鳥巢”，按照地產(chǎn)中介的研究報告，當(dāng)屬炙手可熱的區(qū)域。但最近的幾個禮拜，他的房子受到了“冷落”，中介公司只是零星地打過幾個電話詢問，并沒有接到有意向看房的通知?！翱赡苁且驗榭爝^年了，大家都忙著過節(jié)沒心思看房買房了吧?！迸硐壬聊ブ．?dāng)記者問到會不會考慮把價格壓低一些時，彭先生說“等等看吧，不知道過一段時間會不會好些”。

　　賣主和買主在拐點聲中較著勁，受連累的是夾在中間的房產(chǎn)中介。記者走訪了京城昔日二手房成交火熱的地區(qū)，海淀區(qū)的上地和清河以及西城區(qū)的黃寺大街沿線，大多數(shù)店面里，只能看到身穿制服的工作人員，間或有三兩顧客臨門，但也只是看一眼就走了。

　　記者在位于小黃莊的鏈家地產(chǎn)看到，張貼在櫥窗上，印有房源信息的紙張已經(jīng)泛黃，落滿了塵土。而不遠(yuǎn)處一家中介公司的大門緊閉，門上還貼著轉(zhuǎn)讓字樣。

　　記者采訪了鏈家、中大恒基等多家房產(chǎn)中介公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們均表示，目前市場上成交量明顯下降，而他們能看到的購房者的心態(tài)則是觀望情緒比較濃。中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，下降的主要原因是客戶的觀望心理越來越濃，有很多不確定的因素影響或者推遲他們的購房時間。

　　宮萍進(jìn)一步分析指出，從緊的房貸政策、二套房首付提高、利率增高以及國家大力推出兩限房和經(jīng)濟適用房，將在未來兩三年內(nèi)陸續(xù)入市，再加上奧運會的影響，不少人都推遲了購房計劃。近來又受深圳中天等事件影響，二手房房價確實有下降，交易量也有所下降。

　　根據(jù)中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場監(jiān)控顯示，自2007年10月開始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各區(qū)縣交易量比2007年最后一周降了40%。

　　而自去年年底，因信貸緊縮而引起的交易量下降，讓很多中介企業(yè)的資金鏈斷裂，被挪用的資金來不及回流、市面的冷清讓后續(xù)資金無法跟進(jìn)，以至于在北京市場上，信一天不動產(chǎn)關(guān)閉了其布在京城的全部門店，退出中介行業(yè)。而北京最大的中介公司中大恒基也收縮了近50家門店。諸如舒欣地產(chǎn)、新世界（愛股,行情,資訊）置業(yè)等市場份額比較小的中介公司也逐漸消失在購房者的視線里。

　　逆境豪言

　　老牌中介仍要擴張

　　上周，北京市建委發(fā)布第三期“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況”，從2001年開始到2005年，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量逐年增加，2006年機構(gòu)數(shù)量基本與2005年持平，2007年首度出現(xiàn)下降趨勢，其與去年2545家的數(shù)量相比，減少了130家。

　　而北京的數(shù)據(jù)變化也是全國中介發(fā)展的縮影。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰指出，2005年-2007年是全國中介發(fā)展最快的年份。由于進(jìn)入門檻低，運營成本除去店面租金、話費網(wǎng)費以及員工工資外，無需更多投入。再加上北京樓市在過去的兩年中，一手房二手房價格都迅速上漲，“很多人都像計算網(wǎng)站點擊率一樣計算中介行業(yè)的營業(yè)利潤”。李文杰如此表示。

　　在分析近來地產(chǎn)中介遭遇的“關(guān)門潮”時，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉給出了兩點原因，一是由于此前沒能夠正常經(jīng)營；二是由于發(fā)展道路的失當(dāng)，經(jīng)營管理粗放，搞人海戰(zhàn)術(shù)，靠拼規(guī)模發(fā)展?！半S著一系列調(diào)控政策的出臺，全國部分地區(qū)的樓市相繼‘入冬’，二手房市場概莫能外。自身運營能力的內(nèi)憂加上樓市調(diào)控的外患，地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著盤整。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“對于堅定看好這個行業(yè)的公司來說，現(xiàn)在也是逆勢突圍的時候。”

　　關(guān)鍵時期，關(guān)于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的論壇和會議頻繁，出席并發(fā)表言論的行業(yè)大佬們紛紛公開了今年的擴張計劃。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)表示，美聯(lián)從去年9月份至今已經(jīng)開出了26家分店，計劃今年3月份開始拓展，目標(biāo)是根據(jù)市場情況在2008年開出60到80家分店。老牌企業(yè)鑫尊置地表示，出于對宏觀成交量的樂觀，也將在今年擴大現(xiàn)有80家店的規(guī)模，增加到150家。中原地產(chǎn)將在現(xiàn)有運營80家門店的基礎(chǔ)上翻倍。北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繼去年增開8家店之后，近期還要增加店面。私募成功的21世紀(jì)不動產(chǎn)近期也將有一系列擴張和開店計劃。

　　過去的幾周，不斷被作為中介公司縮水案例提及的中大恒基，雖然短時間內(nèi)關(guān)閉了50家門店，但其副總經(jīng)理付嚴(yán)在接受記者采訪時仍舊高調(diào)表示，開春后，要集中人力開辟新的戰(zhàn)場，總體的店面數(shù)量依然保持450家左右。

　　變招抗寒

　　融資并購、網(wǎng)上交易無所不用

　　去年10月，21世紀(jì)不動產(chǎn)從美國艾威基金融資5200萬美元，而這一消息公開的同時，我愛我家、中大恒基等公司也私下與外資進(jìn)行接洽。隨著外商投資目錄的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)被列為外商投資限制類投資目錄，付嚴(yán)向記者證實，之前確實和美國公司接洽過準(zhǔn)備融資，意在并購擴張進(jìn)而籌備上市?！暗谫Y的目的是為了擴大業(yè)務(wù)，如今行業(yè)不景氣，估計眼下的調(diào)整態(tài)勢會持續(xù)一段時間。融資亦不是當(dāng)務(wù)之急。”

　　付嚴(yán)表示，“現(xiàn)階段來說，對中介公司是個考驗，眼下最重要的事情是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場營銷手段以及管理模式等，以增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力”。據(jù)他介紹，中大恒基關(guān)閉近50家店面屬于自我調(diào)整，因為二手房交易目前主要集中在商品房和次新房社區(qū)，靠近老舊公房社區(qū)的店面自然要減少規(guī)模以壓縮成本。

與中大恒基這種內(nèi)部消化式的調(diào)整不同，網(wǎng)絡(luò)成為各中介公司瞄準(zhǔn)的新戰(zhàn)場。我愛我家在本月15日啟動了第1000家網(wǎng)店，依托其現(xiàn)實的運營系統(tǒng)做線下交易，把門店的房源搬到了網(wǎng)上，減少不必要的固定成本開支。鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，春節(jié)后也將開始做類似的網(wǎng)店。大本營坐落在廣州的滿堂紅地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人甚至如此斷言，“跟網(wǎng)絡(luò)靠在一起一定會有一個很好的將來”。

　　目前而言，中介公司都是以房屋買賣來維持和賺取利潤，因為租賃行業(yè)的利潤薄、糾紛多，有的門店不做或者是捎帶著做租賃業(yè)務(wù)，但近來，記者接觸的一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人紛紛表示，已經(jīng)將心思更多地轉(zhuǎn)向了房屋租賃業(yè)務(wù)。在資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)培訓(xùn)師徐東華看來，轉(zhuǎn)過年之后，將會是一輪租賃高峰，加上北京這樣的城市還有奧運概念的存在，租賃市場將會有比較好的表現(xiàn)。他同時建言中小中介，與其分散開店，倒不如集中于自己最熟識的區(qū)域市場，未必要追求熱點。市面上一些專注于寫字樓業(yè)務(wù)的公司，專注于商業(yè)的公司，反倒保持了一貫的業(yè)績狀況，在這些精細(xì)劃分的領(lǐng)域一直有比較好的表現(xiàn)。

　　而與以上幾種抗寒措施不同的是，整合并購悄然出現(xiàn)。我愛我家成為信一天不動產(chǎn)20多名店長和100多名經(jīng)紀(jì)人的新東家，但同樣是我愛我家，近日變?yōu)榱恕耙拙又\洽我愛我家”這則新聞的主角。自去年8月登陸美國紐約證券交易所后，就一直在全國范圍內(nèi)洽談收購，圖謀借殼進(jìn)入二手房市場。但同時，易居中國不斷發(fā)展的房地產(chǎn)項目銷售代理業(yè)務(wù)亦成為不少中介公司拓寬盈利渠道的參考。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，物業(yè)銷售和管理的盈利遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于僅靠獲取房屋租售成交的中介費收益。

　　行業(yè)整風(fēng)

　　重新洗牌后才能規(guī)范運作

　　“早期進(jìn)入市場的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未必就是未來市場的領(lǐng)軍企業(yè)。未來的幾年內(nèi)，還將不斷的有關(guān)門現(xiàn)象發(fā)生。”在談及未來時，付嚴(yán)如是說。而如何通過“淘汰”來規(guī)范行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為了這次寒流中包括業(yè)界、政府部門以及學(xué)者同時面對的話題。

　　“讓暴風(fēng)雨來得更猛烈些吧！”資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士董琪如此感慨。中天置業(yè)老總的卷款私逃、全國最大的二手房中介深圳創(chuàng)輝租售的“樹倒猢猻散”、吃差價、挪用房款等不良行為被監(jiān)管部門點名……一連串的負(fù)面新聞見諸媒體，董琪說，“我覺得這是一件好事情，因為只有這樣，政府才會加大對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管力度，有利于讓這個行業(yè)更快的規(guī)范起來”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房產(chǎn)中介行業(yè)由于起步時政府沒有干預(yù)，缺乏監(jiān)管，使得行業(yè)規(guī)范不夠健全。但隨著政府網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、信息公示、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)合同的嚴(yán)格落實，違規(guī)操作的公司一定會被市場清除出去。

　　2006年年底，建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》出臺，而一年多來，建設(shè)部以及各地方主管機關(guān)也定時抽查，揪出了違規(guī)企業(yè)，并在媒體上進(jìn)行公示。

　　北京市去年6月起，二手房交易錢款將不再過中介。二手房交易的買賣雙方將首付或者全款打入中介公司在各個銀行設(shè)立的專用賬戶，或者要么在簽訂完《購房合同》之后，再簽訂《資金自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，房款由買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)。

　　同時自去年7月1日起本市二手房已經(jīng)實行網(wǎng)上簽約，中介機構(gòu)的二手房信息必須上網(wǎng)公示。如此一來，對于那些依靠滯留房款，挪用其進(jìn)行投資的房產(chǎn)中介而言，在面對交易量萎縮時，上演了老總跑路或者干脆轉(zhuǎn)行的事件。

　　此外，在國內(nèi)，不僅勞動力成本低，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)門檻也很低，素質(zhì)良莠不齊。北京市建委最近一期的北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況中提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員5萬多人，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的共45436人。2007年一年新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持證人8910人，高中學(xué)歷人員占到了近四成。

　　胡景暉認(rèn)為，以前監(jiān)管的思路主要是管企業(yè)，今后監(jiān)管的思路應(yīng)該主要是管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，建立經(jīng)紀(jì)人制度，建立信用檔案。董琪建議，應(yīng)當(dāng)定期組織經(jīng)紀(jì)人考試，在進(jìn)入門檻上要進(jìn)行嚴(yán)格篩選。

　　典型事件回放

　　深圳中天置業(yè)老板攜款逃跑

　　去年11月13日中午，深圳中天置業(yè)評估有限公司總部開始大門緊閉?？偛檬Y飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。擁上門來討債的客戶遂以“合同詐騙”向深圳警方報案。 整個事件不僅使中天置業(yè)公司大量客戶資金受損，而且使該公司的140余家門店被迫關(guān)閉，2000余員工受到牽連。

　　據(jù)了解，導(dǎo)致蔣飛卷款逃跑的主要原因在于中天置業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，即蔣飛通過挪用代收樓款這筆短期資金，將其投入二手房和股市的炒作。

　　創(chuàng)輝租售被指卷款上億資產(chǎn)

　　1月15日，號稱全國規(guī)模最大、網(wǎng)點最多、以深圳為總部、在全國有1800多家門店的房產(chǎn)中介創(chuàng)輝租售傳出要倒閉的消息。三類人聚集到創(chuàng)輝在各城市的總部——樓房買賣客戶、供應(yīng)商以及欠薪員工?？蛻粲懸\意金和首期款，供應(yīng)商討要文具裝修材料的貨款，員工討要去年11月以來的薪水。創(chuàng)輝擴張的資金被指“很可能來自其占用的客戶資金”，員工稱，其在東莞所涉及的款項已上億元。

　　北京規(guī)模最大的房屋中介瘦身

　　繼信一天公司停止二手房交易后，從去年12月中旬開始，北京目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中大恒基在北京陸續(xù)低調(diào)關(guān)閉一些小的門店。公司預(yù)計在近期將關(guān)閉約50家門店。

　　而中大恒基原老總劉益良此前因涉嫌尋釁滋事等罪名，被檢察機關(guān)批捕。

　　商報記者 丁蕊/文王曉瑩/圖 車亮 暴帆/攝